農(nóng)地入市的兩種模式

解釋過(guò)了，“農(nóng)地直接入市”是農(nóng)民在工業(yè)和城市建設(shè)用地市場(chǎng)上直接轉(zhuǎn)讓農(nóng)地。本文要進(jìn)一步介紹的是，農(nóng)地直接入市來(lái)自對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)作出靈敏反應(yīng)的地方改革實(shí)踐。
　　話說(shuō)上世紀(jì)九十年代，珠三角一帶工業(yè)化風(fēng)起云涌。當(dāng)時(shí)沒(méi)有誰(shuí)可以預(yù)見(jiàn)，這就是后來(lái)令世界刮目相看的“中國(guó)制造”的起源。可以看到的，是工業(yè)項(xiàng)目的集結(jié)，需要大量農(nóng)地轉(zhuǎn)用于工業(yè)。就是說(shuō)，可轉(zhuǎn)用農(nóng)地的相對(duì)價(jià)格急升。
　　首先是個(gè)別村莊作出了積極反應(yīng)：辟出一些地塊招商引資。開(kāi)始的時(shí)候，租給投資方的只是未做任何整理的“生地”，土地的租金低廉。后來(lái)有了積累，村莊往往先搞電、水、三通一平，然后招租。我知道南海有一個(gè)地方叫下柏村，到**年有多家工業(yè)公司進(jìn)入，村莊每年收取的土地租金超過(guò)萬(wàn)。算下來(lái)，每畝土地的年租金至少是
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的痼疾不可能不尋找一切可能的機(jī)會(huì)來(lái)復(fù)發(fā)。
　　比村莊內(nèi)部分配更為重要的，是南海模式的合法性。大家知道，我國(guó)現(xiàn)行土地制度的基礎(chǔ)就是“農(nóng)地轉(zhuǎn)用必先征為國(guó)有”。不過(guò)，人們還是發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行土地法律仍然留有一些例外。以農(nóng)村居民需要的住宅、鄉(xiāng)村建設(shè)以及辦企業(yè)用地為例，這部分非農(nóng)用土地，總不見(jiàn)得也要先征為國(guó)有、再批租給農(nóng)民吧？所以，我國(guó)歷來(lái)的土地法律，對(duì)農(nóng)民自用的建設(shè)用地總是網(wǎng)開(kāi)一面，另案處理。
　　問(wèn)題是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到城鄉(xiāng)通開(kāi)的階段，“農(nóng)民自用”再也不是清楚的界限�，F(xiàn)在農(nóng)民不但“自辦”企業(yè)，而且可以與非本地農(nóng)民、與城市居民自然人和法人、甚至與_投資方合辦企業(yè)；“合辦”的形式五花八門：可以雙方合資，可以農(nóng)民一方以土地使用權(quán)入股，也可以由農(nóng)民出租土地或標(biāo)準(zhǔn)廠房給工廠投資者。
　　但是，除了政府可以批租國(guó)有土地的使用權(quán)，現(xiàn)行土地法律不準(zhǔn)任何其他非國(guó)有土地出租！法律只允許農(nóng)民自辦企業(yè)用地，不過(guò)也允許“與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)”。好了，南海模式終于勉強(qiáng)找到一點(diǎn)法律根據(jù)：村集體只需在合約里寫上“聯(lián)營(yíng)”字樣，所用土地就無(wú)須經(jīng)過(guò)國(guó)家征用、也可以出租給外來(lái)工業(yè)投資者。
　　朋友，你要知道什么叫“制度成本”嗎？不妨來(lái)看看農(nóng)地轉(zhuǎn)用的上述例證吧。不過(guò)農(nóng)地轉(zhuǎn)用既然增加收益十倍以上，再多一點(diǎn)制度成本也就不在話下。南海模式終于登堂入室。**年，廣東省人民政府發(fā)布通知，規(guī)定凡合乎一系列限制條件的集體建設(shè)土地，“可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，并享有與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)同等的權(quán)益”。
　　農(nóng)地直接入市的第二種模式，是農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)利主體從集體轉(zhuǎn)為農(nóng)戶。這種模式流行于長(zhǎng)三角地區(qū)。最早的公開(kāi)報(bào)道見(jiàn)諸于《外灘畫(huà)報(bào)》，故事發(fā)生在江蘇昆山市陸家鎮(zhèn)車塘村，引子還是土地收益——圍繞開(kāi)發(fā)區(qū)的農(nóng)田，搞農(nóng)業(yè)每畝年收入元，政府征用后轉(zhuǎn)租給外商，每畝地年租金元；若按年期出讓，每畝出讓金萬(wàn)。“可是這些錢跟農(nóng)民沒(méi)關(guān)系”——國(guó)家征用農(nóng)地，最多每畝補(bǔ)給農(nóng)民萬(wàn)元。
　　后來(lái)有臺(tái)商上門要求車塘村蓋標(biāo)準(zhǔn)廠房出租。村支書(shū)覺(jué)得機(jī)不可失，又不敢直接操辦，因?yàn)檫`背“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的法律禁令。最后逼出來(lái)的辦法類似南海，就是在農(nóng)村建設(shè)用地上蓋標(biāo)準(zhǔn)廠房與臺(tái)商“聯(lián)營(yíng)”。問(wèn)題是村集體沒(méi)錢投資，車塘村就先把土地租給自愿投資的村民，再由村民私人集資建廠房出租。到年底，全村戶發(fā)起成立了個(gè)“投資協(xié)會(huì)”，總投資萬(wàn)元，建成了棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，兩座打工宿舍樓、一座農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和間商用店面。三年后，昆山市已有余戶村民自發(fā)加入各種以開(kāi)發(fā)非農(nóng)土地為目的的合作組織，投資總額超過(guò)萬(wàn)元。
　　昆山模式——由農(nóng)戶充當(dāng)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的權(quán)利主體——由此誕生。去年夏天，我和幾位同 ……（未完，全文共2295字，當(dāng)前僅顯示1458字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《農(nóng)地入市的兩種模式》）