目錄/提綱:……
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性,促進(jìn)其健康發(fā)展
(四)對(duì)2020年之前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的判斷
(五)如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展
三、履行好住房保障職責(zé),建設(shè)美好城市
(一)世界各國(guó)的住房保障政策措施
(二)建設(shè)保障性住房難題及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)
……
干部學(xué)習(xí)課件:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住有所居(下)
秦虹
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任
二、認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性,促進(jìn)其健康發(fā)展
(四)對(duì)2020年之前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的判斷
我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題,也進(jìn)行了我們的一些思考,我想和大家交流一下我們的研究結(jié)論,關(guān)于住房市場(chǎng)的發(fā)展到2020年之前,我有三個(gè)判斷,這三個(gè)判斷是一個(gè)整體的邏輯,第一個(gè)判斷是空間仍大,就是中國(guó)房地產(chǎn)特別是住房市場(chǎng)我們還有空間,我們還沒(méi)有到房地產(chǎn)市場(chǎng)掉頭向下的這樣一個(gè)發(fā)展階段。第二句話增速減緩,增速減緩是和中國(guó)過(guò)去十年住房發(fā)展的速度相比增速一定是減緩的。第三句話叫做分化加劇,分化加劇。下面我用一點(diǎn)時(shí)間和大家分享一下我們的研究結(jié)論。
為什么我們今天,今天我們還認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),住房市場(chǎng)還有空間呢,特別是新房市場(chǎng)還有空間呢?主要原因在于我們現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)新增常住人口的總量還在增加。
我剛才給大家分享了一個(gè)數(shù)據(jù),就是2012年中國(guó)城鎮(zhèn)新增常住人口兩千一百萬(wàn),這個(gè)數(shù)字是什么概念,這個(gè)數(shù)字概念是他已經(jīng)不是城鎮(zhèn)新增常住人口年份最多之年啦,我們從1996年開(kāi)始,城鎮(zhèn)新增常住人口每年都在2千3百萬(wàn)人以上,年份最高的是2007年和2010年,以2010年為例,中國(guó)當(dāng)年城鎮(zhèn)新增常住人口是兩千四百五十萬(wàn)人,兩千四百五十萬(wàn)人,也就是說(shuō)2012年中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口兩千一百萬(wàn),不是增長(zhǎng)年份最高的了,但是仍然處于一個(gè)高峰的階段,就是總量還是比較大,雖然他不是最高的了,但是他仍然
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?他住房的套數(shù)比家庭戶數(shù)多了10%到20,也就是不缺房,房子多、戶數(shù)少,這是有道理的,但你知道房子是不動(dòng)產(chǎn),而流動(dòng)的是人,只有房子的套數(shù)比家庭戶數(shù)總量上多才能滿足流動(dòng)的家庭人口的流動(dòng),家庭的流動(dòng)所導(dǎo)致的周轉(zhuǎn)需要,才能周轉(zhuǎn)有余,而我們呢這個(gè)中國(guó)目前為止,住房的套數(shù)和家庭的戶數(shù),充其量是1:1.我們沒(méi)有富裕的房子,在加上結(jié)構(gòu)的不合理,一部分擁有很多套房子,結(jié)構(gòu)上的不平衡,有一部分空房子,空在少數(shù)地方是沒(méi)有人去的,而大量人去的地方房子不足,就更加導(dǎo)致了我們還仍然還要靠新建住房來(lái)滿足需求,所以我們說(shuō)這個(gè)空間仍然大的第一條就是我們新增人口,還在持續(xù),對(duì)新建住房的需要還在增長(zhǎng)。
空間大的第二條理由就是改善性需求還沒(méi)有結(jié)束,現(xiàn)在我們說(shuō)算人均面積,我們還都不錯(cuò),32.9平方米算人均,除了結(jié)構(gòu)性不平衡以外,我們還有很多已經(jīng)有房子的家庭對(duì)自己的住房條件實(shí)際上并不十分滿意,我們說(shuō)人均住房面積32.9平方米,但是全國(guó)在人均住房面積20平方米以下的這個(gè)城市,還有32%,也就是說(shuō)我們說(shuō)這個(gè)32%的城市家庭,人均住房面積還是比較低的,只有20平方米以下,他們現(xiàn)在吃穿已經(jīng)不存在問(wèn)題了,他們當(dāng)收入提高之后,他們住房改善的需求會(huì)擺在一時(shí)日程上來(lái)。
家庭結(jié)構(gòu)的變化就主要指的現(xiàn)在城鎮(zhèn)家庭人口的小型化。我們?cè)?000年的時(shí)候城鎮(zhèn)平均家庭人口有3.11人,現(xiàn)在多少呢,現(xiàn)在只有2.85人。家庭小型化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)了什么結(jié)果呢?就是這個(gè)結(jié)果就是,即使假定我們城鎮(zhèn)人口不增加,家庭小型化也會(huì)導(dǎo)致住房需求的增加,我們也計(jì)算了一下過(guò)去十年里我們買的這些房子里面僅僅是小型化這一個(gè)因素導(dǎo)致了住房需求銷售,大概是占到10%左右。家庭小型化,他也會(huì)導(dǎo)致這個(gè)新增住房的需求,所以我們認(rèn)為,第一句話就是我們住房市場(chǎng)到2020年之前,住房需求的空間仍然大,對(duì)此我們要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展,住宅業(yè)的發(fā)展有信心,有信心。這是第一句話。
第二句話叫做增速減緩,也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng),我們過(guò)去經(jīng)歷了十年的高速增長(zhǎng),我們商品房銷售面積的增長(zhǎng)速度年增長(zhǎng)率過(guò)去十年達(dá)到了16%,我們很多的速度都是在兩位數(shù)以上,房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng),可能大家城市不同,但是增長(zhǎng)也是十分的明顯。很多地區(qū)的房?jī)r(jià),特別是像一線城市房?jī)r(jià)都翻了一倍,兩倍甚至三倍甚至個(gè)別的項(xiàng)目從這個(gè)五千塊錢買的可能漲到四萬(wàn)五萬(wàn)那都價(jià)格漲得更加的_,更加的可怕。
未來(lái)十年我認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)的指標(biāo)增長(zhǎng)速度都不可能和過(guò)去十年相比,為什么?主要原因在于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)住宅市場(chǎng)發(fā)展的所謂的外部環(huán)境發(fā)生了變化。這外部環(huán)境體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
第一個(gè)方面是過(guò)去十年我們有住房制度改革這個(gè)巨大的制度紅利,釋放了巨大的住房需求,而未來(lái)我們要大力建保障性住房,要把市場(chǎng)上的需求分流到政府保障中來(lái),所以這個(gè)沒(méi)有制度紅利,相反,我們還要從市場(chǎng)上分流一部分需求;
第二個(gè)外部環(huán)境變化體現(xiàn)在過(guò)去十年雖然政府也屢次也多次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正的沒(méi)有在政策上抑制投機(jī)投資性需求,而未來(lái)我堅(jiān)信政府在抑制投機(jī)投資性需求方面,政策仍然會(huì)持續(xù)的堅(jiān)持不會(huì)放松,我剛才前面給大家分析了,在一個(gè)投機(jī)投資性需求被洗出市場(chǎng),自住性需求為主的市場(chǎng)的情況下,這個(gè)市場(chǎng),三五年內(nèi)的需求量是一定的,短期內(nèi)上漲后期就會(huì)下來(lái),所以我們說(shuō)這是第二個(gè)不同。
第三個(gè)不同呢,中國(guó)城鎮(zhèn)新增人口現(xiàn)在還仍然處于一個(gè)相對(duì)比較高的,總量絕對(duì)量還比較大的這樣一個(gè)規(guī)模,但是,農(nóng)民進(jìn)城這一部分,城鎮(zhèn)化的速度和今后城鎮(zhèn)新增人口的這個(gè)增長(zhǎng)速度我認(rèn)為都會(huì)下降的,下降的,現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始下降了。雖然總量比較高,但是它的增長(zhǎng)速度已經(jīng)下降了。過(guò)去十年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率1.36%,那么未來(lái),我們預(yù)計(jì)到2020年之前中國(guó)城鎮(zhèn)化的率年均也都在1%左右,人口的增長(zhǎng)速度規(guī)模仍然大,但增長(zhǎng)速度下來(lái)了對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也會(huì)受到巨大的影響。
第四個(gè),我們說(shuō)房地產(chǎn)受貨幣政策影響很大,今后十年我認(rèn)為中國(guó)的貨幣發(fā)行規(guī)模和速度也會(huì)得到控制,不會(huì)像前十年那樣的發(fā)錢,貨幣政策不會(huì)像前十年那么寬松的話,我們的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)也會(huì)是有限的,所以我們認(rèn)為增速會(huì)下降,我們不可以把過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來(lái)的十年。
第三句話叫做分化加劇。分化加劇主要是指的如果說(shuō)和過(guò)去十年相比,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局會(huì)發(fā)生很大的不同。過(guò)去十年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房市場(chǎng)是個(gè)什么格局呢?是單邊上漲的格局,也就是說(shuō),我們看到過(guò)去十年,看到的中國(guó)的房?jī)r(jià)不論是大中小城市,還是一二三四線城市,還是東中西部地區(qū)連縣級(jí)市房?jī)r(jià)都在漲,成交量都在漲,這個(gè)基本上沒(méi)有跌的,都在漲。
但是未來(lái)十年,我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)銷售也好,價(jià)格也好可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)分化,就是說(shuō)一部分城市可能還面臨著成交需求量的持續(xù)增加,價(jià)格上漲、壓力還巨大;還有一部分城市恐怕價(jià)格就不漲;還有一些城市恐怕價(jià)格還要下跌,因?yàn)檫^(guò)去透支了這個(gè)市場(chǎng),反而要跌回來(lái),跌回來(lái)。他就不是一個(gè)單邊上漲的格局,將來(lái)分化的格局。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種分化格局呢?主要是我們城鎮(zhèn),中國(guó)是一個(gè)大國(guó),人口流動(dòng)大方向規(guī)模影響各整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局,F(xiàn)在中國(guó)人口流動(dòng)的格局就是,人口向大城市流,這個(gè)方向流。這個(gè)
農(nóng)村有一點(diǎn)能力的人到周邊的縣城買 ……(未完,全文共11538字,當(dāng)前僅顯示2745字,請(qǐng)閱讀下面提示信息。
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