對個人自建自用住房銷售營業(yè)稅問題的探討

目錄/提綱：……
1、“個人”范圍定義不明晰
2、“自建”行為定義不明晰
1、“單免論”
2、“均免論”
1、家庭成員范圍無標(biāo)準(zhǔn)
2、居住時間無標(biāo)準(zhǔn)
3、自用面積無標(biāo)準(zhǔn)
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對個人自建自用住房銷售營業(yè)稅問題的探討

2011 年 1 月 27 日，財政部等三部委《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅 [2010]94 號）廢止了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》( 財稅字 [1999]210 號 ) 第一條有關(guān)契稅的規(guī)定，但“個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅”的條款仍然有效。個人自建自用住房（以下簡稱“個人自建房”）銷售營業(yè)稅優(yōu)惠政策已施行 10 多年，但由于政策本身存在著條款不明晰、規(guī)定不具體的瑕疵，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑不一，形成不同地域納稅人享受不同的稅收優(yōu)惠。如何正確剖析政策存在的瑕疵并予完善，是目前稅務(wù)機(jī)關(guān)需要探討的問題。
個人自建房銷售營業(yè)稅優(yōu)惠政策主要存在自建行為界定、免稅范圍理解和自用住房判定三個方面的問題。由于稅法對上述問題，
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略573字，正式會員可完整閱讀）……　
義不明晰。這里的“自建”是指個人憑一己之力建造，還是個人出資建造？從各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定來看，有的將自建房界定為自己建造，如江西省地稅局規(guī)定，“個人自建自用住房是個人自己出資，不通過外來技術(shù)和力量，只利用自身的技術(shù)條件建造的住房”；有的界定為出資建造，如廣西壯族自治區(qū)地稅局規(guī)定，“個人自建自用住房，是指房屋所有權(quán)人自己出資，自己施工或請他人施工，建成后用于自己居住的普通住宅”；有的根本就沒有具體規(guī)定。而“自建”行為是自用住房的來源方式，其界定口徑的不同也會直接影響整個銷售行為能否享受營業(yè)稅優(yōu)惠。例如，張某出資請甲建筑公司建造一套自用住房，居住兩年后銷售給陳某。
若“自建”行為定義為個人憑一己之力建造，則張某的銷售行為不能享受優(yōu)惠。若“自建”行為定義為個人出資建造，則張某的銷售行為就可以享受優(yōu)惠。


免稅范圍理解問題

個人自建房銷售營業(yè)稅優(yōu)惠政策包含了兩個納稅環(huán)節(jié)，即自建環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)，究竟是只免征銷售環(huán)節(jié)的“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，還是既免征自建環(huán)節(jié)的“建筑業(yè)”營業(yè)稅，又免征銷售環(huán)節(jié)的“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅？財稅字 [1999]210 號文規(guī)定并不明晰，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也有著不同的理解和規(guī)定，結(jié)果會導(dǎo)致不同區(qū)域納稅人享受較大差異的稅收優(yōu)惠。

1.“單免論”。該觀點(diǎn)認(rèn)為財稅字 [1999]210 號文 中的“銷售時”，是指銷售住房行為發(fā)生時，“自建”行為顯然不是銷售住房行為。另外，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，“單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為。”因此，只能免征銷售環(huán)節(jié)的“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，而不能免征自建環(huán)節(jié)的“建筑業(yè)”營業(yè)稅。如江蘇省地稅局規(guī)定，“對個人銷售自建自用住房，如果房屋是由本人 (含家庭成員 )建造的應(yīng)在銷售時征收‘建筑業(yè)’營業(yè)稅�！�
2.“均免論”。該觀點(diǎn)認(rèn)為財稅字 [1999]210 號文中的“銷售時”，是指納稅義務(wù)發(fā)生時。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第二十五條的規(guī)定，“納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。”可見，自建行為和銷售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間一致，所以兩個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅均應(yīng)免征。支持這種觀點(diǎn)的最直接依據(jù)來自國家稅務(wù)總局 2010 年7 月 2 日對納稅咨詢的回復(fù)，“個人自建住房后銷售免征‘建筑安裝業(yè)’和‘銷售不動產(chǎn)’營業(yè)稅�！�

自用住房判定問題

“自用住房”是指本人及家庭成員合用的住房，判定是否屬于自用住房的關(guān)鍵要素是家庭成員范圍、居住時間和自用面積，但 財稅字[ ] 號文并沒有規(guī)定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。自用住房是“自建”行為的對象，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)判定標(biāo)準(zhǔn)的不同也會直接影響整個銷售行為享受優(yōu)惠的結(jié)果。

1. 家庭成員范圍無標(biāo)準(zhǔn)�！氨救�+ 配偶 + 未成年子女”的小家庭組合，是指公安部門《居民戶口簿》登記的人員，還是按《婚姻法》等規(guī)定的具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等關(guān)系的所有人員？大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)并未對此考慮。
家庭成員是住房的所有者或使用者，是 ……（未完，全文共3189字，當(dāng)前僅顯示1611字，請閱讀下面提示信息。收藏《對個人自建自用住房銷售營業(yè)稅問題的探討》）