淺析物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障

目錄/提綱：……
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因
二、來自業(yè)主方面的原因
3、部分業(yè)主對物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺乏了解
一、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制
1、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)
3、對物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益的意識
二、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的程序法機(jī)制
1、進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范
2、我國未來立法上，可借鑒香港或其他國家的做法
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淺剖物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障

法治化是國家治理現(xiàn)代化的必由之路。
習(xí)總書記在十八大中曾引用司馬光的話“立善法與天下，則天下治；立善法與一國，則一國治”，指的就是制度體系。說的就是中國的發(fā)展，必須要建立法制制度。十八大報(bào)告提出，要提高領(lǐng)導(dǎo)干部運(yùn)用法治思維和法治方式深化改革，推動(dòng)發(fā)展，化解矛盾，維護(hù)穩(wěn)定的能力。本人認(rèn)為，作為物業(yè)管理部門，應(yīng)積極貫徹十八大精神，讓物業(yè)管理服務(wù)的未來發(fā)展，也走上法治之路。
物業(yè)管理是現(xiàn)代化城市和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，作為一個(gè)新興的專業(yè)行業(yè)，對于我國法律而言，它還是一個(gè)嶄新的領(lǐng)域，我國還沒有關(guān)于物業(yè)管理的國家立法，2003年，國務(wù)院制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行，各省、地區(qū)也相應(yīng)出臺了不相同的行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方法規(guī)和規(guī)章。目前我國房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，物業(yè)管理中的法律問題亟需探討研究，物業(yè)管理立法亟待完善健全。
而在物業(yè)管理工作中，最大的問題就是物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普
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刻意不交納物業(yè)費(fèi)。
2.部分業(yè)主對物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺乏了解
解放后，我國一直普遍實(shí)行著低廉價(jià)格的租房居住制度，幾十年來，人們已經(jīng)習(xí)慣了在這種制度下的生活方式。實(shí)行住房商品化和房改后，對私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)實(shí)行有償管理服務(wù)，從普遍意義上來講還屬于一個(gè)新興的事物，大多數(shù)人還有一個(gè)適應(yīng)過程。另外，部分業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)了解甚少，不能從全局理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的熟悉只是停留在理論的層面上。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的；居住過程中，出現(xiàn)類似的問題，其責(zé)任的主體不是物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際工作職責(zé)范圍。
3.部分業(yè)主對物業(yè)管理的實(shí)際內(nèi)涵缺乏了解。
由于部分業(yè)主對物業(yè)管理這種受客戶的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施，綠化，衛(wèi)生，環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治。并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)的管理形式和物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成不甚了解，在物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念上存在偏差，影響了物業(yè)管理費(fèi)的收繳率。
綜合上述原因，我們可以看出，我國現(xiàn)行法律對物業(yè)管理者物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的保障是不夠完善的。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理者的利益，我們應(yīng)當(dāng)從實(shí)體法和程序法兩個(gè)層面對物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)進(jìn)行保障。
一、物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)保障的實(shí)體法機(jī)制
1.嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管理_，逐步完善我國物業(yè)管理_；二要加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三要?jiǎng)?chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；四由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間，督促開發(fā)商、行政管理部門及時(shí)引導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)�？梢栽O(shè)立類似履約保證金制度的制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。
2.加強(qiáng)物業(yè)管理有關(guān)政策知識的宣傳
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一項(xiàng)物業(yè)的生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)等每一個(gè)環(huán)節(jié)。為使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)建立良好的、相互依存的和諧關(guān)系，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)政策知識的宣傳。物業(yè)費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)，上級主管部門共同研究，并公布于眾。同時(shí)，媒體也要從企業(yè)和業(yè)主的不同角度，全面正確地進(jìn)行輿論引導(dǎo)，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知度，讓業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)成果的同時(shí)，明確樹立依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理費(fèi)是全體業(yè)主的法定義務(wù)的意識。
3.對物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益的意識。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對個(gè)別業(yè)主 ……（未完，全文共4567字，當(dāng)前僅顯示2307字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析物業(yè)管理費(fèi)收取權(quán)的法律保障》）