干部學(xué)習(xí)講稿：新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新（上）

目錄/提綱：……
一、新型城鎮(zhèn)化投融資概論
（一）新型城鎮(zhèn)發(fā)展三階段
（二）新城開發(fā)項目包
（三）新城開發(fā)主體包
（四）新城開發(fā)資本包
（五）新城開發(fā)債務(wù)包
（六）新城開發(fā)信用包
（七）新城開發(fā)經(jīng)營包
（八）新城開發(fā)合作包
……
干部學(xué)習(xí)講稿：新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新（上）

關(guān)于城鎮(zhèn)化的金融創(chuàng)新，這樣一個命題，而我也很有興趣在這個問題上和大家交流探討。我想上午主要講兩個問題。一個是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)必須理解的幾個重要前提，這個是非常不成熟的我一個創(chuàng)新性的總結(jié)，這個有助于大家理解新型城鎮(zhèn)化，甚至于理解更廣泛的這個金融問題。我覺得這個也是一個非常不成熟的想法。但是我覺得大家對這幾個前提，可以展開進一步深化的研究和討論。第二，新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新的幾個重要工具。我想上午主要圍繞這兩個方面來探討。
一、新型城鎮(zhèn)化投融資概論
（一）新型城鎮(zhèn)發(fā)展三階段
下面我們講第一個方面，就是說新型城鎮(zhèn)化投融資概論，也就是說我們叫金融創(chuàng)新，它有幾個前提需要大家來理解，所謂創(chuàng)新，那么你要明白新型城鎮(zhèn)化投融資總體上是怎么回事，所以說我覺得這個呢，必須有幾個前提要交代一下，這樣你才談得上有進一步創(chuàng)新的可能，那么什么是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)？那么這個既是一個大的理論問題、戰(zhàn)略問題，也是一個很現(xiàn)實的操作問題。所以說呢，我們覺得還是從這個常識入手，把新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這個本身概念搞清楚，我想城鎮(zhèn)化建設(shè)從無到有，它要經(jīng)歷一個過程。這個過程一般分為三個階段，一個是規(guī)劃設(shè)計，一個是資金統(tǒng)籌和建設(shè)，俗稱開發(fā)，第三個階段運營管理。那么這三個階段，我在未來的一本新書里可以提出來，也就是說形象地說可以叫
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內(nèi)外的各種資本來介入，包括社會的力量，包括資本的力量，這就產(chǎn)生了一種合作。否則項目大、主體單一、資金的投融資的供給有限，而雄心勃勃的項目還非常大，這個時候就很難使我們的投融資能夠持續(xù)平穩(wěn)地進行，缺了錢干什么都不行，沒有錢是萬萬不能的。有了錢不一定辦所有的事情，但是硬缺口是沒法填補，所以需要合作，那么開發(fā)由誰來開發(fā)，怎么開發(fā)。
開發(fā)完了之后應(yīng)該有個經(jīng)營包，也就是運營收費包，也就是說，我這個城市的項目之所以能夠不斷地可持續(xù)地良性地開發(fā)下去，關(guān)鍵在于運營好，就是說能使我城市的產(chǎn)出形成的收費要大于等于它的開發(fā)投入，也就是說產(chǎn)出要大于投入，這樣，形成了剩余價值。營運這樣的話城市才能良性循環(huán)，才能有更剩余的財力、物力進一步開發(fā)新的項目，開發(fā)主體才能不斷地膨脹，實力才能不斷地增強。從這個意義上說，城市的綜合生命力就會蓬勃發(fā)展，就會良性循環(huán)，小城市就會逐漸膨脹到中等城市，中等城市就會逐漸地膨脹到大城市，這樣，安居樂業(yè)，我們的城市化、產(chǎn)業(yè)化互動的目標也都能逐步實現(xiàn)。
（二）新城開發(fā)項目包
那么我們首先講城市開發(fā)的項目包，我們上面講了，所謂項目從最終的項目是住宅、商業(yè)、文化、娛樂等等，當然也要經(jīng)過一級開發(fā)、二級開發(fā)形成的這么多，這是最終項目，這是土地的各種開發(fā)，然后，這個項目那我們說從城市基礎(chǔ)設(shè)施角度講，那么可以分為通、供、保、防、用這五大類，通，道路公路軌道交通公共交通，靜態(tài)交通，電信設(shè)施，郵政設(shè)施，現(xiàn)在講，要致富先修路，那么路通了，產(chǎn)業(yè)才能聚集，人才、物流、人流、資金流才能聚集，路不通什么都談不上，城市也談不上發(fā)展，所以說首先要打通。其二是供，供水設(shè)施，供電設(shè)施，供氣設(shè)施。第三是保，環(huán)保、綠化、環(huán)衛(wèi)。第四是防，防震、防洪。第五是用，文教、體育、住房等等等等。整個就是城鎮(zhèn)化安居樂業(yè)的各種需求，這種項目就是五個字就可以體現(xiàn)了。
通常意義上說，人們又把它分為三類，一類是市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)，環(huán)境保護�？偠灾椖堪桶@么五大類。
當然了大家一定要認識到，要從兩個層面來理解，這個是從物理層面，它是通供保防用，價值方面就是我要估值了，就是我要投入多少錢，產(chǎn)出多少了，這是價值有價值的衡量，物理性質(zhì)有物理性質(zhì)的衡量，像我們西部的項目包要比平原同樣修一條路，造價要高，成本要高，投入要大，也許他的產(chǎn)出效益比平原要低，這是我們特殊的項目包的特點。所以說我們規(guī)劃一個項目要從價值和使用價值兩者來考慮，這樣從物理角度剛才我們說了。
從價值角度，大家看城建的資金，就會分為固定資產(chǎn)的支出，維護支出，償還國內(nèi)貸款，繳納稅費其他支出，這是我們剛才講的物理性質(zhì)的，這是價值性質(zhì)的，這個整個就構(gòu)成可以用價值來衡量的，這可以用實用功能來衡量的，這兩者之間就形成了我們新城建設(shè)的項目包。
（三）新城開發(fā)主體包
新城建設(shè)的主體包，城鎮(zhèn)建設(shè)項目由誰來干呢？這是我們常常面臨的非常現(xiàn)實的問題。人民常常說投資主體要單一、要多元，什么吸收民間經(jīng)濟參與等等等等，實際上都是對新城開發(fā)主體的一種定位，這取決于你的項目如果是非常小，那么主體就可以比較單一，小項目小開發(fā)小主體，項目要很大又很系統(tǒng)，所以說對這個主體的要求就提出了更高的要求。
所以說我們可以看，現(xiàn)在的主體有項目的一級開發(fā)、成片開發(fā)，這個是基礎(chǔ)設(shè)施的。一級開發(fā)熟稱說把生地做成熟地，八通一平、七通一平都主要指的是住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各種專業(yè)的開發(fā)，其中還有舊城改造，也是各種項目的改造主體，各種專業(yè)的開發(fā)商，這個一級開發(fā)商主開發(fā)商，還是項目改造的專業(yè)開發(fā)商都是屬于多級開發(fā)，專業(yè)開發(fā)，那么現(xiàn)在新的運營方式新的開發(fā)主體是城市的運營商，城市運營商說來很復(fù)雜，說簡單也簡單，他就是城市的規(guī)劃、開發(fā)、運營一體化，也就是說他是交鑰匙工程，由我們的畫城開始、造城開始、養(yǎng)城開始，它都給你包了。這種系統(tǒng)的城市的運營商非常適合西部很多地區(qū)，城市化成長還是比較初期的階段，資金又非常短缺，資源很豐富但是資金很缺，管理經(jīng)驗、開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)模式不太成熟。
那么好山好水怎么變成金山銀山？有的是由于沒有城市運營商的綜合和統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，反而開發(fā)的結(jié)果造成很多鬼城、睡城、死城、空城或者是很多衰敗的城市。這都是和我們的綜合開發(fā)主體有關(guān)系，可能缺在規(guī)劃上，缺在經(jīng)驗上，所以說我不是否定很多西部城市開發(fā)的很好的經(jīng)驗和模式，但是更需要與時俱進地在開發(fā)主體上有所創(chuàng)新。
（四）新城開發(fā)資本包
第四，新城開發(fā)的資本包，本從哪里來？干所有的事之前立足之本、開發(fā)之本必須有資本金，大家知道開發(fā)一個項目銀行也好，金融機構(gòu)也好，首先問你的是項目資本金足不足，起碼達到25%到30%左右，這是你首先談金融創(chuàng)新之前，首先拿本才放心，沒有本，就無水之源，無本之木 ……（未完，全文共10563字，當前僅顯示2512字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新（上）》）