干部學習講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、政策取向（下）

目錄/提綱：……
二、新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向
（一）科學分類、分層施策
（二）市場與保障融合發(fā)展
（三）存量房改造更新及促進交易
（四）移居城鎮(zhèn)農(nóng)民的定居落戶
（五）政策上支持改善性需求，發(fā)展新型地產(chǎn)
（六）推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展
（七）促進房地產(chǎn)金融與服務創(chuàng)新
1、金融創(chuàng)新第七個方面，就是促進房地產(chǎn)金融與服務創(chuàng)新
（八）優(yōu)化提升政府信息引導
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干部學習講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、政策取向（下）
秦虹
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任

二、新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向
第二，新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向。我們想這個新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向，政策通常來講它都不可能一成不變，因為市場不是一成不變的。我們政策都是要相機決策的，所以雖然說新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向，我們總要考慮一個時間點，就這些政策不可能永管永久，所以我想現(xiàn)在今天我們明天就是到要開始十三五了，所以我想新常態(tài)下房地產(chǎn)政策取向，這個政策管多長時間，就是在一定時間內(nèi)，我們需要什么樣的政策，我想主要聚焦在十三五期間，我們房地產(chǎn)到底應該需要什么政策，所以我今天在這里講新常態(tài)下的房地產(chǎn)政策取向，實際上是有一個時間概念的。就是面臨十三五房地產(chǎn)應該采取什么樣的政策？
我把它歸納為以下八個方面。第一個方面是科學分類，分層施策。第二個方面是市場與保障融合發(fā)展。第三存量房改造更新及促進交易。四移居城鎮(zhèn)農(nóng)民的定居落戶的住房問題。第五在政策上支持改善性需求，發(fā)展新型地產(chǎn)。第六，推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。第七，促進房地產(chǎn)金融與服務的創(chuàng)新。第八，優(yōu)化提升政府信息引導。所以對房地產(chǎn)，下一步房地產(chǎn)市場怎么管，十三五期間房地產(chǎn)到底應該出臺什么樣的政策，既有利于房地產(chǎn)市場這個行業(yè)的發(fā)展，又有利于使房地產(chǎn)這個行業(yè)繼續(xù)對國民經(jīng)濟增長，做出重要貢獻。我想這八個方面可能是需要我們認真考
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策的決策，不能再搞，全國不能搞一刀切，一個省也不應該搞一刀切的政策。分類施策、分層調(diào)控，這是一個很重要的一個原則。這是第一個，我們的政策取向還是要分類分層。
（二）市場與保障融合發(fā)展
第二個政策的取向，市場與保障融合發(fā)展。我們過去有一句話，叫做保障歸保障，市場歸市場，這句話對不對呢？我想它有不完整的地方，實際上市場和保障既要在政府那里要明確它的政策定位，同時在發(fā)展市場和發(fā)展保障房的過程中，二者也可以融合發(fā)展。過去我們房地產(chǎn)市場發(fā)展很充分，商品房市場這個量非常地大，解決了相當大的一部分絕大多數(shù)居民家庭的改善性需求和剛性需求，十二五期間，我們又大力建設保障性住房，十二五期間，我們確定了新建3600萬套保障性住房的任務。
大家看這張圖，是2011、12、13、14這四年，今年的數(shù)據(jù)還沒有完全出來，我們這個全國一共實際建成新開工的保障性住房的數(shù)量，十二五期間按照目前的發(fā)展速度，一定會超額完成3600萬套保障性住房的建設任務。也就是說，再加上這個，也就是說，十二五期間，我們保障性住房建設的量非常地大，非常地大。再加上十二五之前我們還建立一些經(jīng)濟適用房，廉租房，這些房子，可以說我們保障性住房建設在十二五之前，已經(jīng)有一個比較充足的量，充足到什么程度呢？十二五末覆蓋城鎮(zhèn)居民家庭實物的保障性住房，覆蓋城鎮(zhèn)居民家庭的總量，將會接近20%左右，這個量是不小的。
那么十三五，我們還有沒有保障任務呢？當然有。就是中國我們的經(jīng)濟發(fā)展到發(fā)達國家的程度，也依然會有住房保障的任務，那么下一步住房保障怎么發(fā)展呢？現(xiàn)在很多地方商品房市場已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求，大量的庫存難以消化，我們又建了很多的保障性住房。那么下一步十三五期間，我認為我們有條件實現(xiàn)保障性住房和市場商品房的融合發(fā)展，怎么融合？融合發(fā)展的這個措施是什么呢？我認為就是貨幣化，貨幣化，既然市場上已經(jīng)不缺房，已經(jīng)甚至有大量的空閑的房子，那么我們完全可以通過貨幣化的手段，補貼那些收入低，住房差的那些家庭，到市場上去租房，到市場上去買房，貨幣化的手段一個是補貼，一個就是貼息。一個是貼租，一個是貼息，貼息就是政府提供貼息貸款，讓居民低收入家庭或需要房子的家庭，剛性需求主要的靠自己的能力，去解決他的住房需求，政府貼一下息或者是減稅免稅，來起到四兩撥千斤的作用，政府只是通過貼息減稅這樣一些政策的扶持，小額的讓利，讓家庭主要靠自己的能力來解決他的住房需求。從過去政府對住房保障的這種包攬式的保障，我建這個讓你去住，我包攬式的這種保障，轉(zhuǎn)到賦予能力的保障，我?guī)湍阋话�，提高你的購房支付能力，主要靠居民家庭自己的努力，來解決和改善住房需求。
所以實際上就是縱觀世界各個國家，這個住房保障的措施，不是簡簡單單地是建房，建房只是在發(fā)展初期，特別住房短缺的時候是建房，當住房絕對的短缺已經(jīng)過去的時候，那么補貼，這個補貼、免、降、融和這一些措施，都是政府保障性的一些政策措施。特別是在那些不缺房的中小城市，我想在十三五可以采取貨幣化的政策，要把市場和保障有機地結(jié)合在一起，使兩者融合發(fā)展，政府既能夠使市場，當?shù)氐姆渴袌瞿軌虬l(fā)展，也能夠?qū)崿F(xiàn)它住房保障的職責。這是剛才說的，市場與保障融合發(fā)展，我們在供求關系比較寬松的地方，這個不缺房的地方，庫存量比較大的地方，要更多地采取這種措施，既能鼓勵市場的發(fā)展，幫助市場的發(fā)展，又能夠這個解決住房保障的這樣一些問題，這個效率應該是比較高的。當然在這個缺房的地方，房價漲得快的地方，當然建房相對來說成本還是比較低的，也就是說，我們補人頭還是補磚頭，這我們過去在這個爭論過很多很多年，實際上到底是補磚頭還是補人頭，沒有一個絕對的標準。通常來講，房價低供求關系寬松的地方，補人頭的效率高，而房價高漲得快，供求關系緊張的地方，補磚頭效率高一點。
（三）存量房改造更新及促進交易
第三點政策就是我們要注重存量房改造更新及促進交易，這和我們前面的新常態(tài)也是對應的，我們在一些新常態(tài)的，房地產(chǎn)市場新常態(tài)的時候講過一點，我們房地產(chǎn)市場未來要進入存量房時代。中國的這個存量住房房地產(chǎn)市場的存量房，整個住房存量的住房量是非常大的。2000年之前所建竣工的房子，我估計在100億平方米左右，其中分三類，一類相對比較完好，功能質(zhì)量、這個環(huán)境配套是不錯的，大致不需要改造。還有一類是棚戶區(qū)，很差，通過我們這幾年連續(xù)不斷地棚戶區(qū)改造，逐步地把它拆除重建，中間我們認為還有一批房子，一批房子它的這個是過去80年代、90年代建的房子，功能質(zhì)量是不太理想，那么也缺少相應的配套。這些房子拆了成本過大，那么不拆它的居住的舒適度也受到了很大的這種影響，不符合現(xiàn)代人的居住需求，它面臨著很大的改造提升的空間。比如說，我們的老的住宅小區(qū)，沒有停車場，當時規(guī)劃的時候就沒有建停車場，那么現(xiàn)在家家戶戶都買車了，車怎么停呢，所以停車場這種配套措施就是缺失的。再比如，過去我們在8、90年代建了很多多層住宅，多層住宅按照這個我們的規(guī)范，6 ……（未完，全文共11039字，當前僅顯示2626字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習講稿：新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、政策取向（下）》）