干部學(xué)習(xí)講稿：推進(jìn)與房地產(chǎn)相關(guān)的制度改革

干部學(xué)習(xí)講稿：推進(jìn)與房地產(chǎn)相關(guān)的制度改革
賈康
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長

一、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之道
房地產(chǎn)業(yè)我們要說說最近一段時(shí)間的表現(xiàn)了，在2014年，曾經(jīng)在社會(huì)上大家高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)，主要是以咱們不斷發(fā)布的70個(gè)主要城鎮(zhèn)區(qū)域的它那個(gè)價(jià)位來表現(xiàn)的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來說，有回調(diào)特征的同時(shí)，也有過悲觀的評(píng)價(jià)，認(rèn)為出現(xiàn)了一去不回的拐點(diǎn)，甚至有人說跟著的是崩盤。當(dāng)時(shí)我們作為研究者，就是明確表示了不同的意見，這樣的一個(gè)回調(diào)跟著的應(yīng)該是分化，很快就印證了在一線城市，比如北京五環(huán)之內(nèi)這個(gè)商品房軌道上的它的生成價(jià)位的抗擊能力其實(shí)是相當(dāng)高的，只看到了一些變相降價(jià)，都沒有一例明碼標(biāo)價(jià)的這樣的案例發(fā)生。當(dāng)然在北京五環(huán)之外，是有一些地方當(dāng)時(shí)是出現(xiàn)了明碼標(biāo)價(jià)的往下的調(diào)整的。而到了2015年十一長假之后，數(shù)據(jù)出來了，北京總體來說成交量開始放大，而過了十一以后，一些出手的價(jià)格不光是穩(wěn)，而且還開始往上調(diào)。跟著大家看到的是深圳，深圳從2015年到2016年上半年，一般的堅(jiān)守就是它的成交價(jià)、上漲幅度動(dòng)不動(dòng)就是在50%以上，有些樓盤甚至在不到一年的時(shí)間可以翻倍。一線城市熱度迅速上升，跟著的就是它的這個(gè)傳染的效應(yīng)，我們從曲線圖上可以看得出來，到了2016年的下半年，杭州，原來很多
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建設(shè)，首先解決制度框架這方面優(yōu)化而能夠提供有效制度供給的問題。認(rèn)識(shí)這個(gè)事情，我想在背景上面先晾明自己的一些基本觀點(diǎn)，有這樣一個(gè)基本的看法，我們考慮中國的房地產(chǎn)這個(gè)概念之下，它的優(yōu)化的這個(gè)制度建設(shè)和政策調(diào)節(jié)的問題是面對(duì)著有中國巨大的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間這樣一個(gè)客觀條件的。中國的城鎮(zhèn)化的真實(shí)水平按照五中全會(huì)所強(qiáng)調(diào)的戶籍人口的城鎮(zhèn)化率來做計(jì)算的話，其實(shí)也就是40%，國際經(jīng)驗(yàn)是說要走到70%的高位，一般來說這個(gè)經(jīng)濟(jì)體的城鎮(zhèn)化過程會(huì)轉(zhuǎn)入低頻發(fā)展階段，它還會(huì)往上走，但是就沒那么大的勢(shì)頭了。在70%之前這幾十個(gè)點(diǎn)里邊，正是高速發(fā)展階段，這個(gè)高速發(fā)展階段它伴隨的是中國要彌合二元經(jīng)濟(jì)，要接近14億人的世界上最大規(guī)模的發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體，彌合二元經(jīng)濟(jì)的過程跟著的未來幾十年，還有4億人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城市，成為市民。一輪一輪的建城區(qū)的擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和升級(jí)換代，它跟我們所說的這個(gè)房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)概念之下的這些所有的建設(shè)事項(xiàng)息息相關(guān)。這種不斷的形成的社會(huì)需求，當(dāng)然有可能在整個(gè)的市場(chǎng)環(huán)境里得到有效供給來回應(yīng)，來形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)，它必然就帶來房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)它的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)作用的這樣的一種認(rèn)識(shí)，我覺得這個(gè)認(rèn)識(shí)是客觀的反映了我們所說這個(gè)巨大的發(fā)展空間的。但是，接著往下講，房地產(chǎn)業(yè)支柱它的作用的發(fā)揮不是天然就是一種健康狀態(tài)，要讓它能夠比較健康地發(fā)揮作用，減少實(shí)際生活中間可能產(chǎn)生的一些不健康因素，就必須回到前面的標(biāo)本兼治，形成合理的制度供給和政策供給這個(gè)命題上。而在中國解決制度供給的問題，就是改革的問題，這個(gè)改革里面，我簡(jiǎn)要地強(qiáng)調(diào)一下，我認(rèn)為要至少提到四個(gè)概念。一個(gè)是土地制度；一個(gè)是住房制度；再有第三，投融資制度；第四，稅收制度。
二、從重慶案例看四大制度改革
我們簡(jiǎn)單地把這幾個(gè)制度結(jié)合著重慶案例做一些粗線條的考察，重慶現(xiàn)在大家注意到，它在實(shí)際生活里邊，它那邊作為一個(gè)直轄市，也是一個(gè)明顯的中心城市的這樣的一個(gè)定位，它的這個(gè)樓市、房市在各個(gè)其他區(qū)域已經(jīng)表現(xiàn)出種種問題的同時(shí)，它卻相對(duì)平靜，沒有這樣的別的城市所感受到的房?jī)r(jià)迅速上升的壓力。具體考察一下，我前面說的四個(gè)制度在重慶它前行的改革過程中間，它已經(jīng)形成了一些值得進(jìn)一步的分析認(rèn)識(shí)的它的初步經(jīng)驗(yàn)。土地制度方面，重慶比較早的就注意到，擴(kuò)大建成區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部要有新的地皮可用，它按照一個(gè)占補(bǔ)平衡前提之下的地票制度來做改革實(shí)驗(yàn)。
土地解決了我們房地產(chǎn)不可缺少的前置條件的問題，你要有地皮，才能跟著開發(fā)房地產(chǎn)。跟著的房地產(chǎn)制度重慶是什么，這些地皮的開發(fā)過程中間，非常明確的要有總體上掌握的35%到40%的社會(huì)成員在土地開發(fā)之后，對(duì)應(yīng)上提供的保障房，而不是商品房，低收入階層和收入夾心層首先是靠這個(gè)土地開發(fā)過程中間按照房地產(chǎn)概念生成的保障房的有效供給解決他們住有所居的問題。剩下的中產(chǎn)階級(jí)以上的這些社會(huì)成員當(dāng)然就可以更從容地按照他們的支付能力到商品房市場(chǎng)上去挑選自己的購買對(duì)象，整個(gè)商品房市場(chǎng)就沒有別的地方那樣，收入夾心層是最明顯的，他不得不通過啃老，通過自己，加上一些東挪西借的資金的籌集以及通過按揭的配套去爭(zhēng)奪商品房市場(chǎng)的低端的供給。爭(zhēng)到手以后，很多人還是說我在做房奴，我很痛苦。而到了重慶，這一部分收入夾心層首先是進(jìn)入比如說保障房共有產(chǎn)權(quán)房這里邊，得到住有所居的條件，而同時(shí)就使商品房市場(chǎng)它減少了一個(gè)靠近低端的這樣的一種在實(shí)際生活里邊最容易觸發(fā)矛盾的它那樣一個(gè)組成部分，商品房市場(chǎng)總體來說就變成了中產(chǎn)階級(jí)以上，有支付能力的人，他們相對(duì)從容地去做交易的這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，這是講到了住房制度必須在雙軌統(tǒng)籌方面做得像模像樣。
跟著的是投融資，因?yàn)榇蠹叶贾�，房地產(chǎn)它的開發(fā)，投融資是非常關(guān)鍵的配套條件，重慶在投融資的方面做了一系列的創(chuàng)新，我們學(xué)者愿意把它稱為就是開發(fā)性金融、政策性金融和我們所說的商業(yè)性金融，形成一個(gè)配套的體系，它實(shí)際上也是金融方面的雙軌制。這種商業(yè)性金融、政策性金融合在一起，還有一些具體的它的運(yùn)行里邊的機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新。政府有意地通過所謂八大投這樣的政府可以通過公司注冊(cè)的這樣市場(chǎng)主體更有效的貫徹自己的通盤發(fā)展戰(zhàn)略的這樣的機(jī)制，把投融資的運(yùn)行處理為一個(gè)有政策性資金為后盾，但是政策性資金可以市場(chǎng)化運(yùn)作、專業(yè)化管理、杠桿式放大的這樣的一個(gè)支持機(jī)制。那就比較有效的支持了源源不斷的保障房的建設(shè)，支持了源源不斷的和我們住房、宜居城市要匹配的整個(gè)城市去的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些基礎(chǔ)設(shè)施的門類就更廣泛的多了。所有的住宅小區(qū)都匹配商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，醫(yī)院、學(xué)校、服務(wù)設(shè)施、文化娛樂場(chǎng)所，還有整個(gè)的公交體系的條件， ……（未完，全文共6862字，當(dāng)前僅顯示2410字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：推進(jìn)與房地產(chǎn)相關(guān)的制度改革》）