土地增值稅清算的應(yīng)對與思考

目錄/提綱：……
一、**市土地增值稅清算工作的現(xiàn)狀
二、清算審核過程中發(fā)現(xiàn)主要存在的問題
（一）、成本費用重復(fù)列支
（二）、開發(fā)商將未確權(quán)面積圍建成房產(chǎn)并自用或用于出租
（三）、建筑安裝工程營業(yè)稅發(fā)票未在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具
三、清算審核過程中遇到的審核困境
（一）、普通標準住宅的認定對審核結(jié)果的不利影響如何消除
（二）工程結(jié)算書無明顯漏洞下應(yīng)如何審核其合理性真實性
（三）成本分攤方法的選擇對清算審核結(jié)果的影響
四、往后如何應(yīng)對土地增值稅清算工作
（一）夯實市級土地增值稅清算政策，統(tǒng)一執(zhí)行標準
（二）引進工程造價技術(shù)人員參與建安造價的審核
（三）建立已清算項目數(shù)據(jù)庫，為之后的項目審核提供數(shù)據(jù)分析支撐
（四）加強稅務(wù)機關(guān)與稅務(wù)師事務(wù)所的溝通交流
……
土地增值稅清算的應(yīng)對與思考

土地增值稅作為國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控工具，在房產(chǎn)價格偶有下降但仍以上升為主的當(dāng)下，對調(diào)控房價有著舉足輕重的作用。**市的房地產(chǎn)價格近幾年來也不斷上漲，市區(qū)住宅均價已從2010年的3892.78元/平方米上升到2017年的元5697.02元/平方米。在房價不斷上升的趨勢下，稅務(wù)機關(guān)更應(yīng)當(dāng)加強土地增值稅的征收和管理。

一、**市土地增值稅清算工作的現(xiàn)狀

2013年以前，**市土地增值稅征收管理方式主要是預(yù)征、核定為主，據(jù)實清算少。自2012年底**省地方稅務(wù)局下文要求全省全面開展土地增值稅清算工作，**市土地增值稅清算工作才逐步拉開序幕。然而，基層稅務(wù)機關(guān)在清算審核過程中，還是困難重重。
一是土地增值稅清算審核是一項復(fù)雜、艱巨的工作，因稅務(wù)機關(guān)鮮少有人對房地產(chǎn)開發(fā)過程有全面的了解，單開發(fā)過程中發(fā)生的形形色色的政府性費用，因
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都存在建安工程結(jié)算書與外包工程施工內(nèi)容重復(fù)、施工方包工包料的工程出現(xiàn)承包方又自購材料的現(xiàn)象等成本費用重復(fù)列支的問題。在**市，大部分小的房地產(chǎn)開發(fā)項目的真正施工方都是開發(fā)商自己的工程隊，雙方之間的工程結(jié)算書往往都不嚴謹，有部分甚至是工程完工再編制，結(jié)算的工程內(nèi)容或多或少都會包含部分開發(fā)商外包的工程。而財務(wù)人員在做清算申報時，因?qū)ò步Y(jié)算書的不了解，往往就會再次列支結(jié)算書中已包含的外包工程成本。
（二）、開發(fā)商將未確權(quán)面積圍建成房產(chǎn)并自用或用于出租
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的總建筑面積包含可售建筑面積和不可售建筑面積，開發(fā)商常常會物盡其用將不可售的建筑面積圍建起來當(dāng)辦公用房，或者圍建成住宅用于出租，另開發(fā)商通常也將人防地下室作為停車位出租，由于此部分房產(chǎn)不可售，但其建造的成本已包含在各項已結(jié)算的成本費用中，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文第三條第二款的規(guī)定，此部分房產(chǎn)相應(yīng)的成本和費用不予列支。清算審核工作人員在審核過程中，發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)開發(fā)項目皆有此現(xiàn)象，而此現(xiàn)象計算出的不予列支的成本費用占總剔除成本的比例較大。因此審核人員應(yīng)重視一個項目的不可售建筑面積的組成，以及實地核查不可售建筑面積的用途。
（三）、建筑安裝工程營業(yè)稅發(fā)票未在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十四條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。因此，開發(fā)項目的建筑工程承包方應(yīng)向項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)報稅，并開具建筑業(yè)發(fā)票。然而，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員稅收業(yè)務(wù)不嫻熟，即使是非項目所在地開具的建安發(fā)票也一并入賬，導(dǎo)致清算申報時，真實發(fā)生的成本費用卻因為未取得合法有效的憑證而不能列支。

三、清算審核過程中遇到的審核困境

在土地增值稅的清算審核過程中，工作人員仍遇到不少的困境，導(dǎo)致清算審核工作難以順利開展，或?qū)徍私Y(jié)果難以達到理想的結(jié)果。主要有以下方面：
（一）、普通標準住宅的認定對審核結(jié)果的不利影響如何消除
土地增值稅的清算，要求納稅人應(yīng)分別核算普通住宅和其他商品房的增值額。根據(jù)原**市地方稅務(wù)局稅政科便函的規(guī)定，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目在做土地增值稅清算申報時，應(yīng)劃分普通住宅和非普通住宅。
**市在稅務(wù)上對于普通住宅的認定一直以來都是以**市政府或**市住建局與財政局聯(lián)合發(fā)布的普通住宅標準為執(zhí)行標準，而未按照省政府下發(fā)的粵府辦[2005]56號文執(zhí)行，而自2014年8月1日起，**市普通標準住宅的認定標準由原來的“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格不高于市區(qū)商品住房年實際交易均價（2013年實際交易均價為5400元）”，調(diào)整為按“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下”的標準認定。無單價認定標準，則2014年8月1日后銷售的房產(chǎn)，無論其單價多高，只要建筑面積未超過144平方米，則皆為普通住宅。
隨著清算審核工作的常態(tài)化，稅務(wù)機關(guān)將遇到越來越多2014年8月1日后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如若一個房地產(chǎn)項目大多數(shù)房產(chǎn)都是此后銷售的，而其面積超標準的房 ……（未完，全文共5004字，當(dāng)前僅顯示1757字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地增值稅清算的應(yīng)對與思考》）