土地增值稅清算的應對與思考

目錄/提綱：……
一、**市土地增值稅清算工作的現(xiàn)狀
二、清算審核過程中發(fā)現(xiàn)主要存在的問題
（一）、成本費用重復列支
（二）、開發(fā)商將未確權面積圍建成房產(chǎn)并自用或用于出租
（三）、建筑安裝工程營業(yè)稅發(fā)票未在項目所在地稅務機關開具
三、清算審核過程中遇到的審核困境
（一）、普通標準住宅的認定對審核結(jié)果的不利影響如何消除
（二）工程結(jié)算書無明顯漏洞下應如何審核其合理性真實性
（三）成本分攤方法的選擇對清算審核結(jié)果的影響
四、往后如何應對土地增值稅清算工作
（一）夯實市級土地增值稅清算政策，統(tǒng)一執(zhí)行標準
（二）引進工程造價技術人員參與建安造價的審核
（三）建立已清算項目數(shù)據(jù)庫，為之后的項目審核提供數(shù)據(jù)分析支撐
（四）加強稅務機關與稅務師事務所的溝通交流
……
土地增值稅清算的應對與思考

土地增值稅作為國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控工具，在房產(chǎn)價格偶有下降但仍以上升為主的當下，對調(diào)控房價有著舉足輕重的作用。**市的房地產(chǎn)價格近幾年來也不斷上漲，市區(qū)住宅均價已從2010年的3892.78元/平方米上升到2017年的元5697.02元/平方米。在房價不斷上升的趨勢下，稅務機關更應當加強土地增值稅的征收和管理。

一、**市土地增值稅清算工作的現(xiàn)狀

2013年以前，**市土地增值稅征收管理方式主要是預征、核定為主，據(jù)實清算少。自2012年底**省地方稅務局下文要求全省全面開展土地增值稅清算工作，**市土地增值稅清算工作才逐步拉開序幕。然而，基層稅務機關在清算審核過程中，還是困難重重。
一是土地增值稅清算審核是一項復雜、艱巨的工作，因稅務機關鮮少有人對房地產(chǎn)開發(fā)過程有全面的了解，單開發(fā)過程中發(fā)生的形形色色的政府性費用，因
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都存在建安工程結(jié)算書與外包工程施工內(nèi)容重復、施工方包工包料的工程出現(xiàn)承包方又自購材料的現(xiàn)象等成本費用重復列支的問題。在**市，大部分小的房地產(chǎn)開發(fā)項目的真正施工方都是開發(fā)商自己的工程隊，雙方之間的工程結(jié)算書往往都不嚴謹，有部分甚至是工程完工再編制，結(jié)算的工程內(nèi)容或多或少都會包含部分開發(fā)商外包的工程。而財務人員在做清算申報時，因?qū)ò步Y(jié)算書的不了解，往往就會再次列支結(jié)算書中已包含的外包工程成本。
（二）、開發(fā)商將未確權面積圍建成房產(chǎn)并自用或用于出租
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的總建筑面積包含可售建筑面積和不可售建筑面積，開發(fā)商常常會物盡其用將不可售的建筑面積圍建起來當辦公用房，或者圍建成住宅用于出租，另開發(fā)商通常也將人防地下室作為停車位出租，由于此部分房產(chǎn)不可售，但其建造的成本已包含在各項已結(jié)算的成本費用中，根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文第三條第二款的規(guī)定，此部分房產(chǎn)相應的成本和費用不予列支。清算審核工作人員在審核過程中，發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)開發(fā)項目皆有此現(xiàn)象，而此現(xiàn)象計算出的不予列支的成本費用占總剔除成本的比例較大。因此審核人員應重視一個項目的不可售建筑面積的組成，以及實地核查不可售建筑面積的用途。
（三）、建筑安裝工程營業(yè)稅發(fā)票未在項目所在地稅務機關開具
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十四條的規(guī)定，納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。因此，開發(fā)項目的建筑工程承包方應向項目所在地的主管稅務機關報稅，并開具建筑業(yè)發(fā)票。然而，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務人員稅收業(yè)務不嫻熟，即使是非項目所在地開具的建安發(fā)票也一并入賬，導致清算申報時，真實發(fā)生的成本費用卻因為未取得合法有效的憑證而不能列支。

三、清算審核過程中遇到的審核困境

在土地增值稅的清算審核過程中，工作人員仍遇到不少的困境，導致清算審核工作難以順利開展，或?qū)徍私Y(jié)果難以達到理想的結(jié)果。主要有以下方面：
（一）、普通標準住宅的認定對審核結(jié)果的不利影響如何消除
土地增值稅的清算，要求納稅人應分別核算普通住宅和其他商品房的增值額。根據(jù)原**市地方稅務局稅政科便函的規(guī)定，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目在做土地增值稅清算申報時，應劃分普通住宅和非普通住宅。
**市在稅務上對于普通住宅的認定一直以來都是以**市政府或**市住建局與財政局聯(lián)合發(fā)布的普通住宅標準為執(zhí)行標準，而未按照省政府下發(fā)的粵府辦[2005]56號文執(zhí)行，而自2014年8月1日起，**市普通標準住宅的認定標準由原來的“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格不高于市區(qū)商品住房年實際交易均價（2013年實際交易均價為5400元）”，調(diào)整為按“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下”的標準認定。無單價認定標準，則2014年8月1日后銷售的房產(chǎn)，無論其單價多高，只要建筑面積未超過144平方米，則皆為普通住宅。
隨著清算審核工作的常態(tài)化，稅務機關將遇到越來越多2014年8月1日后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如若一個房地產(chǎn)項目大多數(shù)房產(chǎn)都是此后銷售的，而其面積超標準的房 ……（未完，全文共5004字，當前僅顯示1757字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地增值稅清算的應對與思考》）