某別墅策劃案

目錄/提綱：……
一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
一、現(xiàn)狀分析
二、分析
一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
三、其他物業(yè)形式的建議
四、功能配套
五、環(huán)境建議
六、物業(yè)管理規(guī)劃
一、推廣案名、
二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立
三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣(mài)點(diǎn)提煉
四、推廣策略
五、推廣重點(diǎn)——讓迅速竄紅市場(chǎng)
六、價(jià)格策略
七、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售策略
八、階段性媒體計(jì)劃及活動(dòng)策略
一、營(yíng)銷(xiāo)管理
二、人員配置及培訓(xùn)管理
一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
一、現(xiàn)狀分析
二、項(xiàng)目分析
一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
三、其他物業(yè)形式的建議
四、功能配套
……

　　山水湖濱別墅策劃案
　　我現(xiàn)在就要?jiǎng)由韱⒊�，因�(yàn)闊o(wú)論白天黑夜，我都能聽(tīng)到湖水拍打堤岸的低沉_；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽(tīng)見(jiàn)它就在我的靈魂深處。
　　——威廉姆·巴特勒·濟(jì)慈
　　，，
　　——
　　——賽博地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——
　　前言
　　第一章、市場(chǎng)分析
　　一、無(wú)錫別墅市場(chǎng)分析
　　二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
　　第二章、分析
　　一、現(xiàn)狀分析
　　二、分析
　　第三章、產(chǎn)品策略
　　一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃
　　二、獨(dú)立別墅外立面風(fēng)格建議
　　三、其他物業(yè)形式的建議
　　四、功能配套
　　五、環(huán)境建議
　　六、物業(yè)管理規(guī)劃
　　第四章、目標(biāo)客戶(hù)群分析
　　第五章、營(yíng)銷(xiāo)策略
　　一、推廣案名、
　　二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立
　　三、主題定位、廣告語(yǔ)、賣(mài)點(diǎn)提煉
　　四、推廣策略
　　五、推廣重點(diǎn)——讓迅速竄紅市場(chǎng)
　　六、價(jià)格策略
　　七、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售策略
　　八、階段性媒體計(jì)劃及活動(dòng)策略
　　第六章、營(yíng)銷(xiāo)管理
　　一、營(yíng)銷(xiāo)管理
　　二、人員配置及培訓(xùn)管理
　　
　　前言
　　別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的
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便地到達(dá)，同時(shí)也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對(duì)立、相均衡的，離開(kāi)了城市這一概念，別墅也就無(wú)法理解了。
　　太湖是無(wú)錫這個(gè)著名的旅游城市最為秀美的景觀(guān)之一，尤其是五里湖沿岸得天獨(dú)厚的山水自然風(fēng)貌，成為了別墅建造的上佳風(fēng)水寶地，無(wú)錫真正意義上的別墅競(jìng)爭(zhēng)的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無(wú)錫高檔別墅的開(kāi)發(fā)焦點(diǎn)。
　　⒉近年來(lái)別墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重滯后，積聚了巨大的消費(fèi)空間。
　　無(wú)錫的別墅物業(yè)，五年的時(shí)間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個(gè)像樣的別墅項(xiàng)目上市，加起來(lái)也不到套物業(yè)。這與無(wú)錫這個(gè)人均在全國(guó)排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來(lái)講，別墅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)無(wú)論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。所以市場(chǎng)已經(jīng)積聚了巨大的消費(fèi)空間。從****年房交會(huì)上，唯一參展的別墅項(xiàng)目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項(xiàng)目——湖光山色展為前絡(luò)繹不絕的詢(xún)問(wèn)者來(lái)看，無(wú)錫別墅物業(yè)的稀缺就可見(jiàn)一斑了。
　　⒊無(wú)錫的別墅普遍缺乏個(gè)性，缺乏真正的頂級(jí)高尚別墅
　　無(wú)錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因?yàn)橛胁糠指呒?jí)公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級(jí)別墅在無(wú)錫是難覓的，但是在未來(lái)的一兩年之內(nèi)，無(wú)錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見(jiàn)長(zhǎng)，有以山景見(jiàn)長(zhǎng)。
　　如何從這些項(xiàng)目中脫穎而出，樹(shù)立自己獨(dú)特的風(fēng)格是本策劃案的重點(diǎn)，要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對(duì)市場(chǎng)精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項(xiàng)目在無(wú)錫別墅物業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟。
　�、磩e墅市場(chǎng)今明兩年將風(fēng)云突變，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃顯得尤為重要。
　　以往的無(wú)錫市場(chǎng)因?yàn)�，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷(xiāo)售情況都較好，相對(duì)不需要強(qiáng)有力的推廣活動(dòng)。但是隨著幾個(gè)大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將正式拉開(kāi)帷幕，本項(xiàng)目要從中脫穎而出，應(yīng)該重廣告包裝、重活動(dòng)的渲染、重細(xì)節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)企劃、富有創(chuàng)意的活動(dòng)尤其重要。
　　二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
　　太湖虹橋花園
　　太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級(jí)酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但是規(guī)模不大，而且因?yàn)檎畬?duì)于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項(xiàng)目正在調(diào)整之中。因?yàn)榱矿w小和部分內(nèi)部消化的原因，估計(jì)此項(xiàng)目不會(huì)有太大的市場(chǎng)炒作，所以不會(huì)對(duì)本案構(gòu)成嚴(yán)重的威脅。
　　太湖明珠苑項(xiàng)目（湖光山色）
　　與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風(fēng)景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風(fēng)水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨(dú)厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價(jià)值�，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約萬(wàn)元畝的地價(jià)拿下，按照民生一貫的開(kāi)發(fā)理念，肯定會(huì)造成高檔的別墅區(qū)。****年秋季房交會(huì)上，此項(xiàng)目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風(fēng)格是類(lèi)似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的幢也縮為幢，是容積率下降了還是分期開(kāi)發(fā)，還有待考證，作為本項(xiàng)目最為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項(xiàng)目的發(fā)展，包括臺(tái)灣三福福禎的整體包裝及銷(xiāo)售策略。
　　寶界山莊
　　地處太湖花園度假村對(duì)面的原大浮種禽場(chǎng)地塊，位于太湖風(fēng)景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項(xiàng)目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以萬(wàn)元畝拍得，擬建造幢獨(dú)立別墅，整體規(guī)模較小，估計(jì)售價(jià)在元㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項(xiàng)目所無(wú)可匹敵的，聚江公司計(jì)劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類(lèi)似于上海云頂別墅的風(fēng)格，估計(jì)會(huì)利用項(xiàng)目的山體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行大量的半地下室設(shè)計(jì)，力求更多的可銷(xiāo)售面積。
　　太湖威尼斯花園二期
　　金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開(kāi)發(fā)，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來(lái)分析，屬于二類(lèi)區(qū)域，該項(xiàng)目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計(jì)還有部分高級(jí)公寓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格仿照杭州著名的別墅項(xiàng)目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀(guān)，若益都的項(xiàng)目已全部交給星觀(guān)達(dá)陣代理的話(huà)，其以后的營(yíng)銷(xiāo)策略也應(yīng)該密切關(guān)注。
　　蠡湖新城號(hào)地塊
　　****年月陽(yáng)光集團(tuán)以?xún)|拍得蠡湖新城號(hào)地，如此高昂的價(jià)格和的容積率，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)采用別墅、、公寓相結(jié) ……（未完，全文共8120字，當(dāng)前僅顯示2217字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《某別墅策劃案》）