房產(chǎn)稅影響房價的因素及其分析

目錄/提綱：……
一、房產(chǎn)稅影響房價的因素
二是培育新的地方主體稅種，為地方財政收入可持續(xù)性增長新建一個合理的制度框架
二、房產(chǎn)稅相關(guān)因素及其變化對房價影響的分析
（一）稅率變化對房價的影響
（二）計稅依據(jù)對房價的影響
（三）征收范圍對房價的影響
三、房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)租賃市場的影響
……
房產(chǎn)稅影響房價的因素及其分析

近些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟的快速增長做出了突出貢獻，于此同時房地產(chǎn)業(yè)的許多問題和矛盾也日益暴露出來。特別是不斷飆升的房價已經(jīng)大大超出了一般家庭的承受能力，成為國人關(guān)注的民生問題之首，并且涉及到社會的和諧發(fā)展，切實穩(wěn)定住房價格已成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的首要目標。在繼土地、金融等政策組合實施之后，利用稅收手段進一步加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控正在成為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的趨勢。2011年1月27日上海、重慶在全國率先試點對個人住房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅能否有效抑制不斷飆升的城市房價再一次成為社會各界爭議和關(guān)注的焦點。

房產(chǎn)稅的稅率、稅基 、征稅對象和計稅依據(jù)的變化都會引起價格變化，并通過價格機制的傳導(dǎo)作用，對房產(chǎn)價值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。

一、房產(chǎn)稅影響房價的因素

影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，稅收可以對需求起到一些影響，但不是決定性的因素。將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅改為在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，一是為了增加炒房者的稅收負擔(dān)，讓房產(chǎn)持有者增加持有成本，從而退出持有,增加住房供應(yīng)，以提供市場供應(yīng)；二是培育新的地方主體稅種，為地方財政收入可持續(xù)性增長新建一個合理的制度框架。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上
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支配收入

北京
上海
重慶
江西

2009年
26738
28838
15749
14022


數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

以上海為例，如果稅率設(shè)計為4%，上海2010年房屋均價為14213元，如果這個居民家庭原來已擁有一套90平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房。將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為200平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準（以三口之家為例），因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積(200平方米-180平方米＝20平方米)須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅＝14213*20*4%*70%＝7959.28（元），房產(chǎn)稅占上海城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入9.19%，顯然這個負擔(dān)比例對居民而言是偏高的。

對于房產(chǎn)投資者而言，實際房產(chǎn)稅負為2.8%，扣除年出租約2%的回報率后，所負擔(dān)的房產(chǎn)稅成本并不高，并且炒房者最看重的是房產(chǎn)的增值。

雖然房產(chǎn)稅稅率過低對抑制房價無明顯作用，稅率過高又加重了有改善型需求的普通民眾負擔(dān)。然而在我國仍應(yīng)采用低稅率、寬稅基的思路確保房產(chǎn)稅收入穩(wěn)步增長。稅率較低最大的好處就是可以降低稅收阻力，不過從總體上看即使稅率低，但如果有稅基較寬、征收效率較高的前提，仍能為地方政府提供充足和穩(wěn)定的財政收入來源。同時，采取較低的稅率，也益于強化納稅人的納稅意識，使納稅人為能夠獲得更廣泛、更有效的公共產(chǎn)品和服務(wù)而積極納稅，而不是逃避稅收�，F(xiàn)代微觀經(jīng)濟學(xué)理論從供給角度分析認為，稅率制定過高反而會因市場供給的減少而使稅收總收入減少，即“拉弗效應(yīng)”。而且，過高的稅率還會誘發(fā)更多的避稅和抗稅行為，違背稅收的穩(wěn)定性原則。



房產(chǎn)稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過度依賴土地財政、追求短期收益的缺陷，是地方財政擺脫土地財政束縛的第一步，是建立公共財政體系的基礎(chǔ)工程之一。征收房產(chǎn)稅用以改善公共福利，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供更優(yōu)的公共服務(wù)，同時倡導(dǎo)合理的住房消費理念。從這個角度說，雖然開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對房價的影響甚小，仍然值得肯定。

（二） 計稅依據(jù)對房價的影響

計稅依據(jù)有多種選擇，如房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值、租金收入、市場價值、評估價值。

1.房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值是以過去的經(jīng)濟狀況和制度安排為依據(jù)確定的，是從靜態(tài)考慮問題。高速經(jīng)濟增長帶來了土地和房產(chǎn)大幅度升值，以余值為計稅依據(jù)無疑是大大縮小了稅基。同時對于房產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值增值部分不能有效地發(fā)揮稅收調(diào)控機制，政府也就不能充分參與房產(chǎn)增值的分配。不同年代的房屋造價差別很大，按照房產(chǎn)原值計稅，造成新企業(yè)稅負重，老企業(yè)稅負輕，新舊房產(chǎn)的稅負也會產(chǎn)生不合理差距。

2.租金收入

從租計征的房產(chǎn)稅，與按歷史成本從價計征相比，從租計征的稅負過重。這是因為，租金的高低并不僅僅是房屋本身造價的轉(zhuǎn)換，而在很大程度上取決于其占用土地的價格。由于我國的房產(chǎn)稅區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式而適用不同的征稅辦法，對于自用的房屋，按照房產(chǎn)原值一次減除10% ~30%后的余值計算繳納；對于出租的房屋，依照房屋租金收入計算繳納，這就容易導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟行為差異而承擔(dān)的稅負不同，同時，也人為地為偷、避稅提供了“土壤”。 因為以房產(chǎn)的租金為計稅依據(jù)已經(jīng)征收流轉(zhuǎn)收入的營業(yè)稅，存在著重復(fù)征稅的現(xiàn)象，有悖于“稅不重征”和稅收的公平原則。房產(chǎn)稅征收的是靜態(tài)的財產(chǎn)稅，兩者在征收環(huán)節(jié)上是不同的，所以現(xiàn)存的兩種房產(chǎn)稅計稅方法應(yīng)予以合并，取消從租計征的方法。

3.評估價值

房產(chǎn)稅在保有階段征收，計稅依據(jù)還是以房地產(chǎn)的市場價值為基礎(chǔ)的評估價值更能發(fā)揮它的作用，這樣做能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價值的上升而增加的機制，確保地方財政收入穩(wěn)定增長，而且還有利于解決不同地段級差收益的問題，體現(xiàn)稅收的公平原則。在依據(jù)房產(chǎn)評估價值征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，取消按租金收入征收房產(chǎn)稅的辦法，可以適當(dāng)提高房產(chǎn)租賃行為的房產(chǎn)稅稅率和加強個人所得稅、營業(yè)稅的管理來加以彌補。

在某種程度上來說，以評估價值為計稅依據(jù)計算房產(chǎn)稅在一定程度上對房價還有提升作用。基于受益原則，市場評估價值反映了同一個地區(qū)中不同房地產(chǎn)從周圍的公共產(chǎn)品、公共服務(wù)、道路環(huán)境等建設(shè)中所獲得的收益，所以說房產(chǎn)稅本質(zhì)上反應(yīng)了納稅人從地方政府所接受公共服務(wù)的價格，地方提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的水平越高，房產(chǎn)價值就越高，房產(chǎn)稅 ……（未完，全文共4869字，當(dāng)前僅顯示2459字，請閱讀下面提示信息。收藏《房產(chǎn)稅影響房價的因素及其分析》）