土地增值稅征收管理問題初探

目錄/提綱：……
一、目前土地增值稅征管情況分析
三是由于多種原因，造成土地增值稅的清算“有名無實”
二、土地增值稅征管中存在的問題
（一）利用土地增值稅優(yōu)惠政策偷逃稅款
（二）采取各種手段少計營業(yè)收入偷逃土地增值稅
（三）虛增開發(fā)成本偷逃土地增值稅
一是開發(fā)商移花接木
（四）基層征管力量不能適應(yīng)土地增值稅復(fù)雜業(yè)務(wù)要求
四是基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應(yīng)的矛盾進(jìn)一步加劇
三、加強(qiáng)土地增值稅征管工作的建議
（一）加強(qiáng)監(jiān)控，改進(jìn)稅收征管手段
（二）做好土地增值稅專項評估
（三）強(qiáng)化土地增值稅稽查，加大懲處力度
一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稽查選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性
（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易的管理，加大反避稅力度
二是建議在物價部門配合下實行商品房的稅收預(yù)約定價機(jī)制
（五）加大政策宣傳力度，強(qiáng)化征管質(zhì)量內(nèi)外考核
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土地增值稅征收管理問題初探

為了更好地貫徹落實國稅函[2010]220號及國稅發(fā)[2010]53號文件精神，規(guī)范土地、房產(chǎn)市場交易秩序，發(fā)揮土地增值稅稅收調(diào)控作用，嚴(yán)把土地增值清算關(guān)，筆者針對土地增值稅在清算中存在的問題進(jìn)行了調(diào)研：

一、目前土地增值稅征管情況分析

自1994年地稅局成立開始征收土地增值稅，開初幾年征收的稅款金額較少，只有100余萬元，2003年征收金額達(dá)到了490萬元、2005年達(dá)到830萬元，2006年征收1503萬元，較上年增長81.1％，2007年征收了3623萬元，比上年翻了一翻有余，2008年3900萬元，2009年為4999萬元；今年1-7月，我市征收土地增值稅6071萬元，同比增長75%，增收2602萬元，成為目前增收比例最高的一個稅種，占稅收收入的比重由去年同期的5.56個百分點，提高到今年的7.07個百分點，提高1.5個百分點。

從列舉的1994年—2010年
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略689字，正式會員可完整閱讀）……　
知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂虛假合作建房協(xié)議，對于分得的自用房產(chǎn)，以“按比例分得的自用房產(chǎn)”形式享受合作建房土地增值稅優(yōu)惠政策，逃避繳納土地增值稅，對于分得的非自用房產(chǎn)，不按規(guī)定確定應(yīng)稅收入，以少計應(yīng)稅收入手段偷逃土地增值稅。

2、利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅形式偷逃土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅”。各省在制定并對外公布普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)中，都是以同時滿足以下三個條件作為界定標(biāo)準(zhǔn)的，即住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格與同級別土地住房平均成交價格。但在實際稅收征管中，許多開發(fā)商卻只以建筑面積是否達(dá)到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)作為是否免征的界線，忽視其他幾個限定條件，出現(xiàn)了不應(yīng)免征土地增值稅項目而違規(guī)免征的現(xiàn)象。

（二）采取各種手段少計營業(yè)收入偷逃土地增值稅

1、利用銀行按揭貸款銷售方式不記收入偷逃土地增值稅。銀行按揭貸款銷售方式是房地產(chǎn)主要銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用這一銷售方式的特殊性，將銀行按揭的款項記入往來科目而不做營業(yè)收入處理。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵建安工程款不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按工程進(jìn)度支付建安工程款困難，就以等值的商品房或商鋪抵建安工程款，開發(fā)商將抵工程款的商品房或商鋪不計或少計土地增值稅收入。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、雜物房等售房款轉(zhuǎn)移為房租收入偷逃土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，凡架空層高度未達(dá)到2.2米的車庫、雜屋房不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。商品房的底層雜物屋和頂層坡屋一般都未達(dá)到2.2米高度，部分車庫也未達(dá)2.2米高度，房地產(chǎn)開發(fā)商以這些房產(chǎn)不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在銷售這些房產(chǎn)時以合同形式約定使用年限，將這些房產(chǎn)的售房款轉(zhuǎn)移為房屋租金收入，少計土地增值稅應(yīng)稅收入。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收各種初裝費(fèi)及基金不記收入偷逃土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，還收取部分代收代付款項，如煤氣管安裝費(fèi)、房屋維修基金、水電增容費(fèi)等費(fèi)用�，F(xiàn)行土地增值稅政策規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入：凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以沒取得代收代墊款項收益為由，不進(jìn)行土地增值稅應(yīng)稅收入申報。

（三）虛增開發(fā)成本偷逃土地增值稅

　　1、通過虛增土地開發(fā)成本偷逃稅款。在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠(yuǎn)，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個體經(jīng)營者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義“主動”到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對所購物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項目）、單價、金額等出具的書面確認(rèn)證明即可，稅務(wù)機(jī)關(guān)對該項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險。

　　2、通過多 ……（未完，全文共5513字，當(dāng)前僅顯示1936字，請閱讀下面提示信息。收藏《土地增值稅征收管理問題初探》）