土地估價(jià)師實(shí)踐日志

目錄/提綱：……
一、基本情況
1、實(shí)踐項(xiàng)目名稱：位于福泉市龍昌鎮(zhèn)1宗商住用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估
2、實(shí)踐項(xiàng)目委托單位：福泉市龍昌鎮(zhèn)人民政府
3、參加項(xiàng)目時(shí)間：2013年2月15日至2012年3月15日
二、實(shí)踐活動(dòng)內(nèi)容簡(jiǎn)述：
三、在實(shí)踐中參與的工作內(nèi)容：
……
土地估價(jià)師實(shí)踐日志

實(shí)踐人員：張?jiān)露穑ㄙY格證書(shū)號(hào)：2011500023）
實(shí)踐期限：2012年2月至2014年2月
實(shí)踐指導(dǎo)老師：陳力
實(shí)踐單位：貴州海天房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司
本人于2011年通過(guò)了全國(guó)土地估價(jià)師資格考試，取得土地估價(jià)師資格證書(shū)，并于2012年2月登錄土地估價(jià)師實(shí)踐考核信息系統(tǒng)，報(bào)名參加了土地估價(jià)師的實(shí)踐考核�，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第二年實(shí)踐考核期，在今年的估價(jià)專業(yè)實(shí)
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考。
由于待估宗地位于福泉市一類鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；又因待估宗地?cái)M建商業(yè)用房，待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，且建筑成本及相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)率等容易獲取，故亦適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估。所以本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行評(píng)估。
三、在實(shí)踐中參與的工作內(nèi)容：
從2013年2月15日開(kāi)始，對(duì)待估宗地了解情況并進(jìn)行了實(shí)地踏勘。期間在指導(dǎo)老師帶領(lǐng)下，調(diào)查了待估宗地周邊區(qū)域及市場(chǎng)情況，走訪了宗地所在地的國(guó)土部門，收集了相關(guān)資料，最終于2012年3月15日將估價(jià)報(bào)告提交了委托方。
本次估價(jià)項(xiàng)目中，主要參與了現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作、周邊調(diào)查工作、收集資料工作、協(xié)助估價(jià)師對(duì)地價(jià)進(jìn)行試算及參與撰寫估價(jià)報(bào)告工作。在工作中遇到如下問(wèn)題：
1、使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)商住用地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，福泉市基準(zhǔn)地價(jià)是于2006年公布的，在進(jìn)行期日修正時(shí)存在一定困難。
2、本報(bào)告采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法得到不同的評(píng)估結(jié)果，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差較大。估價(jià)結(jié)果確定存在一定困難。
針對(duì)以上問(wèn)題，我們采取了如下解決方法：
1、福泉市基準(zhǔn)地價(jià)于2006年公布，與本次評(píng)估基準(zhǔn)日相隔7年，根據(jù)評(píng)估人員對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)調(diào)查分析，確定商住用地地價(jià)漲幅每年約3%-8%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本次評(píng)估按增長(zhǎng)率5%作為待估地塊的漲幅情況進(jìn)行期日修正。
2、由于基準(zhǔn)地價(jià)公布的時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日較長(zhǎng)，且新地價(jià)尚未更新，用基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算的結(jié)果缺乏參考價(jià)值；剩余法采用當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況下的相關(guān) ……（未完，全文共1393字，當(dāng)前僅顯示886字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《土地估價(jià)師實(shí)踐日志》）