2013年土地估價(jià)師實(shí)踐考核日志之一

2013年土地估價(jià)師實(shí)踐考核日志之一

受武漢市土地利用與城市空間規(guī)劃研究中心委托，湖北衡正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)武漢化工新城置業(yè)有限公司位于青山區(qū)八吉新府以東、青化路以北一宗住宅用地（公共租賃住房）轉(zhuǎn)讓劃撥土地交契稅土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，我作為估價(jià)助理參與了部分工作，現(xiàn)對(duì)該估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)方法選擇思路部分介紹如下：
一、估價(jià)目的
本次評(píng)估是為武漢化工新城置業(yè)有限公司劃撥土地轉(zhuǎn)讓交契稅提供價(jià)格參考依據(jù)。
依據(jù)《市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于完善供地管理政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意見(jiàn)的通知》（武政規(guī)[2009]9號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)土地估價(jià)管理工作的通知》（武土資規(guī)發(fā)[2011]310號(hào)）的規(guī)定，公司對(duì)位于青山區(qū)白玉山（八吉新府以東、青化路以北）一宗國(guó)有住宅用地（公共租賃用房）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行公正、客觀地評(píng)估，為武漢化工新城置業(yè)有限公司劃撥土地轉(zhuǎn)讓交契稅提供價(jià)格參考依據(jù)。
二、估價(jià)方法和估價(jià)過(guò)程
（一）估價(jià)方法選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》），通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。
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在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。
基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件下，對(duì)原規(guī)劃利用條件及現(xiàn)狀開發(fā)條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估在某一估價(jià)期日法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價(jià)格。地價(jià)構(gòu)成包括土地取得費(fèi)用（征地補(bǔ)償費(fèi)或城市拆遷補(bǔ)償費(fèi)），土地開發(fā)費(fèi)用，土地所有權(quán)收益等。
武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局于2011年完成了武漢市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，其主要成果有《武漢市土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》、《武漢市2011年商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表》、《武漢市2011商業(yè)用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》、《武漢市2011商務(wù)辦公用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》、《武漢市2011住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》、《武漢市2011工業(yè)用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》、《武漢市2011綜合用地級(jí)別圖》等，該成果經(jīng)湖北省物價(jià)局湖北省國(guó)土資源廳驗(yàn)收，批復(fù)文件為《省物價(jià)局省國(guó)土資源廳關(guān)于武漢市2010年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的批復(fù)》（鄂價(jià)工服規(guī)[2011]42號(hào)）。武漢市人民政府于2011年7月20日發(fā)布《市人民政府關(guān)于實(shí)施武漢市2011年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政[2011]51號(hào)），武漢2011年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)自2011年8月1日起執(zhí)行。
武漢市市區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵定義如下:
①估價(jià)基準(zhǔn)日
各類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年12月31日；
②區(qū)位條件
土地級(jí)別是基準(zhǔn)地價(jià)的空間載體，各類用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的區(qū)位條件是各級(jí)別區(qū)域內(nèi)平均的區(qū)位條件；
③個(gè)別條件
平均容積率：商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的平均容積率為3.0，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的平均容積率為2.0，商務(wù)辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的平均容積率為3.0，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的平均容積率為1.0；
開發(fā)程度：商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公用地設(shè)定為“六通一平”（宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣和宗地內(nèi)土地平整）；工業(yè)設(shè)定為“五通一平”（宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水和宗地內(nèi)土地平整）；
④其它條件
使用權(quán)期限：各用途土地使用權(quán)期限確定為法定最高出讓年限，其中商業(yè)用地40年、住宅用地70年、商務(wù)辦公用地40年、工業(yè)用地50年；
土地還原利率：商業(yè)8.27%；住宅6.23%；商務(wù)辦公8.27%；工業(yè)5.50%；
2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)
待估宗地位于青山區(qū)白玉山（八吉新府以東、青化路以北），根據(jù)住宅級(jí)別圖，待估宗地位于武漢市城區(qū)住宅用地七級(jí)地段范圍內(nèi)，對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為1634元/平方米。
3、編制待估宗地區(qū)位因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，確定區(qū)位因素修正系數(shù)∑K。
根據(jù)《武漢市2011年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》中住宅用地宗地地價(jià)區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表及修正系數(shù)表，按照待估宗地的區(qū)位因素條件，可建立待估宗地地價(jià)區(qū)位因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑K）見(jiàn)下表（略）。
4、個(gè)別因素修正
根據(jù)《武漢市2011年土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》中住宅用地地價(jià)個(gè)別影響因素修正系數(shù)表，按照待估宗地的個(gè)別因素條件，建立待估宗地地價(jià)個(gè)別影響因素說(shuō)明（或指標(biāo)值）、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表。
（1）容積率修正系數(shù)（略）
待估宗地容積率為2.8，對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)為1.3252。
（2）土地使用年期修正
依據(jù)年期修正系數(shù)公式：


式中：R——土地還原利率（住宅用地土地還原利率為6.23%。）
M——土地使用權(quán)法定最高出讓年限
N——土地剩余使用年期
Y——使用年期修正系數(shù)
待估宗地使用年期為70年，計(jì)算出年期修正系數(shù)為1.0000。
（3）交易期日修正
根據(jù)土地估價(jià)師調(diào)查收集的資料，分析待估宗地所在區(qū)域的地價(jià)變化情況，參照“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)”公布的“2010-2012年武漢地價(jià)增長(zhǎng)率狀況”，具體見(jiàn)表6（略）。
武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日為2010年12月31日，至2012年9月30日，住宅交易期日修正系數(shù)為1*（1+4.77%）*（1+2.97%）*（1+3.7%）*（1+0.37%）*（1+0.47%）*（1+0.42%）*（1-0.28%）=1.1297。
自2012年9月30日至估價(jià)基準(zhǔn)日期間地價(jià)指數(shù)變化不大，故未進(jìn)行修正。
（4）宗地面積修正（表略）
待估宗地土地面積為33848.33平方米，面積適中對(duì)土地利用較為有利，故修正系數(shù)為1.03。
（5）宗地形狀修正（表略）
待估宗地 ……（未完，全文共8975字，當(dāng)前僅顯示2451字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《2013年土地估價(jià)師實(shí)踐考核日志之一》）