干部學(xué)習(xí)講稿：解讀《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下）

目錄/提綱：……
二、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的主要內(nèi)容
（四）補(bǔ)償制度
（五）執(zhí)行制度
（六）法律責(zé)任
三、學(xué)習(xí)落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的注意事項(xiàng)
（一）配套制度的建設(shè)
（二）工作人員的培訓(xùn)
（三）社會(huì)的共同努力
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干部學(xué)習(xí)講稿：解讀《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下）
　　薛剛凌
　　中國政法大學(xué)法學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師
　　
二、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的主要內(nèi)容
（四）補(bǔ)償制度
　　第四是補(bǔ)償制度。我前面已經(jīng)講到在房屋征收過程中最關(guān)鍵一個(gè)問題就是補(bǔ)償是不是公平，這一次立法是花了很大的篇幅對補(bǔ)償制度做了比較詳細(xì)地規(guī)定，具體涉及到這樣一些內(nèi)容。
　　一個(gè)是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。按照規(guī)定實(shí)際上從總的原則來講是公平補(bǔ)償，具體體現(xiàn)在很多方面，一個(gè)是具體的標(biāo)準(zhǔn)。在這里房屋征收補(bǔ)償是三個(gè)內(nèi)容的補(bǔ)償或者是它的補(bǔ)償范圍是三個(gè)方面。一個(gè)是被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。比如說征收了一套房，這套房值200萬，在這里可能就要補(bǔ)償200萬，那么總體的要求是不低于公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。公告之日，比如說什么時(shí)候?qū)ν夤寄且惶�，比如今天做了征收決定并公布于眾，并且當(dāng)天公告之日，那么它的房地產(chǎn)的市場價(jià)格，類似房屋，但這里有類似的房地產(chǎn)，或者是在同一個(gè)地區(qū)，對同一個(gè)相同品質(zhì)的房屋，那么如果說沒有這個(gè)市場價(jià)怎么辦？這實(shí)際上還是需要一些程序來補(bǔ)足的，可能這個(gè)地方就是沒有市場交易，或者是交易間隔時(shí)間很長，最早一個(gè)交易是一個(gè)月前的交易，所以這個(gè)價(jià)格可能有具體的一些規(guī)定來補(bǔ)充了，所以總體上來講就是要等額補(bǔ)償。
　　除了補(bǔ)償房屋征收的這個(gè)價(jià)值以外還有就是因房屋征收造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。你搬房子需要費(fèi)用，需要時(shí)間，另外臨時(shí)安置，如果說是提供要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的話就涉及到需要臨時(shí)的周轉(zhuǎn)或者是回遷房，那這個(gè)可能要過一年兩年要臨時(shí)周轉(zhuǎn)要用
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到舊城區(qū)改建作為征收決定的政府，要充分考慮到老百姓的需求，要提供改建地段或者就近地段的房屋，實(shí)際上是一種公平補(bǔ)償?shù)囊粋�(gè)應(yīng)有旨意。所以產(chǎn)權(quán)調(diào)換里面有兩種，一種是回遷性的，一種是不一定是回遷的，可以提供別的可替代的產(chǎn)權(quán)位置，屬于老百姓愿意的話，它也是可以的。所以從補(bǔ)償方式上來講比過去要更靈活或者是更能滿足被征收人的利益需求。
　　第四個(gè)就是房屋價(jià)值評估，這個(gè)在補(bǔ)償過程中評估是合理補(bǔ)償?shù)那疤�。你評估價(jià)值的高低，準(zhǔn)確與否，直接影響到老百姓的權(quán)益。那么為了保證評估它的公平和客觀性，這一次是明確規(guī)定的，評估是由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)來評估的。
　　但是究竟選擇哪一個(gè)評估機(jī)構(gòu)呢？在這里是交給了被征收人可以協(xié)商決定的，不是由政府來決定的。政府決定往往會(huì)導(dǎo)致就是為了少給補(bǔ)償款，可能會(huì)導(dǎo)致一些對老百姓不利的評估結(jié)果，所以這一次是做了一個(gè)非常好的制度改進(jìn)，是由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，可以通過多數(shù)決定，隨機(jī)選定等方式來確定。就是在具體評估機(jī)構(gòu)的選擇上給予了老百姓充分的決定權(quán)。當(dāng)然這個(gè)很多人如果涉及到幾百戶，也許意見不一致，如果協(xié)商不成，那總的有一個(gè)解決機(jī)制在這里可能是用票據(jù)，或者是用隨機(jī)選擇的方式，你最后要由多加評估機(jī)構(gòu)來評估可能導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能是由被老百姓、被征收人自己決定。
　　那么在這里房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)它應(yīng)該是公平的來評。當(dāng)然評估機(jī)構(gòu)不公平怎么辦？它實(shí)際上將來也需要一些制度來制約，包括不公平評估還會(huì)導(dǎo)致處罰，后面在講責(zé)任里面該會(huì)講到。
　　那么具體的評估辦法現(xiàn)在是由住建部在制定目前還沒有正式對外公布，這個(gè)評估實(shí)際上也是很技術(shù)性的一項(xiàng)工作，比如說用什么辦法來評估，比如說由市場價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)來評估，還是再造房屋需要的成本來評估，那可能最后評估的價(jià)位就很不一樣，所以在這里面，評估的辦法里面會(huì)對一些評估的細(xì)節(jié)問題會(huì)做具體的規(guī)定。
　　當(dāng)然對這個(gè)評估不服才，可以申請異議，當(dāng)然這個(gè)異議實(shí)際上是一個(gè)技術(shù)性的一個(gè)問題，所以在這里它是可以申請異議，異議不符的那么還可以有專門的評估復(fù)議委員會(huì)來進(jìn)行相關(guān)的復(fù)議作出相關(guān)。還有一個(gè)救濟(jì)技術(shù)性，不是直接上法院而是上評估機(jī)構(gòu)來申請相關(guān)的委員會(huì)來申請復(fù)議。所以補(bǔ)償?shù)倪^程中，應(yīng)該說評估制度大也是一個(gè)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，如果評估不好，可能會(huì)導(dǎo)致最后的結(jié)果和實(shí)際的情況是不相吻合的。
　　第五個(gè)方面是要訂立補(bǔ)償協(xié)議。有了征收的決定、補(bǔ)償?shù)姆桨�，包括補(bǔ)償?shù)囊恍?biāo)準(zhǔn)，包括被征收房屋的一些方位、面積的調(diào)查情況和評估的一些結(jié)果以后，就進(jìn)入到正式的補(bǔ)償協(xié)議的簽訂。
　　補(bǔ)償協(xié)議是由房屋征收部門和被征收人雙方在協(xié)商討論溝通的基礎(chǔ)上來訂立補(bǔ)償協(xié)議。要注意這里實(shí)際上是一種自愿自治而不是強(qiáng)迫性的。這個(gè)征收協(xié)議書里面包括了補(bǔ)償被征收的無情況補(bǔ)償?shù)姆绞�、補(bǔ)償?shù)慕痤~、支付期限，如果說是采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，那要明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點(diǎn)、面積，在這里還涉及到搬遷費(fèi)、安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)的損失，還有搬遷期限、過渡方式和過渡期限等等。所以實(shí)際上是要保證從訂立后，后續(xù)的被征收人，它到新的家這個(gè)搬遷以后整個(gè)過程都要協(xié)商好，保證老百姓生活不能因?yàn)槔习傩照魇斩艿綋p失。所以在這里所生產(chǎn)的這種消耗都應(yīng)該是政府來承擔(dān)。政府承擔(dān)實(shí)際上也是公共利益，老百姓來承擔(dān)，就是大家分擔(dān)這里的一些成本。因?yàn)檎魇帐菫榱斯怖嫠赃@里也是由公共來承擔(dān)也是合情合理的。
　　要注意對補(bǔ)償協(xié)議如果任何一方忠實(shí)的完全地旅行，另外一方可以到法院可以去提起訴訟。在這里它實(shí)際上訴訟是按照現(xiàn)行的規(guī)定，實(shí)際上類似于民事合同的訴訟，有這樣一種性質(zhì)。
　　第六個(gè)方面是補(bǔ)償決定。如果達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，在相約的簽約期限，就是在補(bǔ)償征收決定或者是長方案里面屬于是達(dá)不成這種協(xié)議，在簽約的期間里不能夠達(dá)成，或者是被征收人所有權(quán)不明確的，這個(gè)房屋的權(quán)屬有爭議的，現(xiàn)在有三個(gè)當(dāng)事人覺得是由他所有，但是到底給誰不清楚，而且現(xiàn)在他們在打官司，那么這個(gè)時(shí)候這個(gè)征收又要往下進(jìn)行，那么是需要不能夠用補(bǔ)償協(xié)議的方式，因?yàn)闄?quán)屬不清，都要采用這個(gè)補(bǔ)償決定，換句話說，補(bǔ)償決定是有兩種情況，一種情況是在簽約期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的，另外一種是被征收房屋產(chǎn)權(quán)人不清楚的，所以用補(bǔ)償決定。補(bǔ)償決定和補(bǔ)償協(xié)議不一樣，是由政府單方面的決定，所以在這里它要市、縣級人民政府來做出，而前面這個(gè)簽訂是房屋征收部門代表政府和被征收人來簽訂，因?yàn)檠a(bǔ)償協(xié)議相對來說比較和緩，它是一個(gè)平等協(xié)商的結(jié)果，而補(bǔ)償決定是政府單方面的意志，所以在這里為慎重體現(xiàn)要為市、縣級人民政府來直接做決定。這也是體現(xiàn)了征收主體它的這樣一個(gè)職責(zé)。
　　那么如果說對補(bǔ)償決定不服的，它是可以提起復(fù)議和行政訴訟的，所以要注意的是在補(bǔ)償里面它實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)了補(bǔ)償?shù)姆秶⒀a(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)姆绞�，那么包括補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議和決定的制作，最后就是要體現(xiàn)在這樣和老百姓之間要達(dá)成一致的，如果特殊情況達(dá)不成一致的，要做補(bǔ)償決定。而且對補(bǔ)償決定可以復(fù)議可以訴訟，可以給老百姓一種救濟(jì)圈。里面還涉及到優(yōu)先補(bǔ)償和未登記房屋的補(bǔ)償，就是看它是不是這要調(diào)查，做認(rèn)定，看它是不是合法，合法的要補(bǔ)償，不合法的不補(bǔ)償，所以可以看到補(bǔ)償制度，它是設(shè)計(jì)還是比較精細(xì)的，各方面的情況它都是做了充分地考量，既要考慮到征收的順利地推進(jìn)，同時(shí)要切實(shí)保障被征收人的合法權(quán)益。所以在補(bǔ)償?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)上還是比較全面。
（五）執(zhí)行制度
　　第五塊內(nèi)容是執(zhí)行制度。征收補(bǔ)償那么第三個(gè)環(huán)節(jié)就是一個(gè)執(zhí)行。那么這個(gè)執(zhí)行里邊有這樣幾個(gè) ……（未完，全文共12325字，當(dāng)前僅顯示2932字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：解讀《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下）》）