干部學習講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運行走勢分析

干部學習講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運行走勢分析
　　朱中一
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長
　　在講以前我想把4月13日，因為大家肯定很關注這個問題的，4月13日_總理主持召開過國務院常務會議，總結一季度經(jīng)濟形勢，研究部署下一階段經(jīng)濟工作。涉及到的房地產(chǎn)的內(nèi)容還是比較多的，其中第三個問題專門講到房地產(chǎn)。那么講今年以來形勢的時候就講到了房地產(chǎn)的問題了。
　　會議認為，當前國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境依然極其復雜，不穩(wěn)定、不確定的因素還不少。從國際看，主要經(jīng)濟體經(jīng)濟恢復增長，但國際市場糧食石油等大宗商品價格不斷上漲，通脹壓力正在從新興經(jīng)濟體擴大到發(fā)達經(jīng)濟體，世界經(jīng)濟還沒有走上正常的增長軌道，目前又出現(xiàn)了一些新的變數(shù)。從國內(nèi)看雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)還不少。主要是物價上漲比較快，通脹預期增強，房地產(chǎn)市場成交量萎縮，多數(shù)城市房價還在上漲，宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。房地產(chǎn)里面講到了兩句話：一個是房地產(chǎn)市場成交量萎縮；多數(shù)城市房價還在上漲，后面那句話宏觀調(diào)控仍然面臨較大的壓力。
一、房地產(chǎn)情況介紹與趨勢分析
　　我稿子里頭也提到了這些問題，就是今年應該說是房地產(chǎn)市場，從今年1-3月份來說，從
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國務院派出了8個督查組到16個城市去督查去了，我估計等督查完了以后，可能跟地方政府有沒有商量，對房價有沒有新的一些說法，這個還有待于下一步的看情況，因為咱們還不好說這個事情。這是前段時間大家比較關心的一個問題。
　　大家關心的另一個問題就是保障性安居工程的問題。我也知道這次會上大家對這個問題也比較關心，那么從我們來看，保障性安居工程應該說今年一千萬套由于各地政府的努力應該來說問題不是太大。
　　因為我們分析了一下有幾個原因，一個原因是什么呢？土地那一塊，土地那一塊是政府的，國土資源部老早就表態(tài)了，土地保證是要到位的，而且國土資源部老早就表了這個態(tài)了，那就是地方政府的問題了，當然那個進度問題是不是能不能比較做的排擋日程，那要看。
　　因為尤其是今年正好碰到了國有土地房屋征收和補償條例實施的第一年，可能征收也難，補償也難，尤其是涉及到了棚戶區(qū)改造，它還不是很容易的，但是總體來說問題不大。
　　因為相對來說難的問題就是資金，資金問題可能難度有點，那么今年一千萬套的保障性住房資金，大概1.3-1.4萬億，我稿子里頭算了1.36萬億。
　　根據(jù)有關部門的測算是這樣一個情況，200萬套的經(jīng)濟適用房限價房需要大概是5千多億元，經(jīng)濟適用房和限價房它是可以通過銷售回款的，所以這個資金問題不大。
　　四百萬套的棚戶區(qū)改造可以通過融資和銷售來解決的，因為棚戶區(qū)改造實際可以通過地方融資和銷售解決，問題也不大。那個400萬套的廉租房和公租房大概需要的是六千億，這個缺口比較大。
　　六千億里頭咱們一般按當年竣工60%來算的話大概需要資金是3600億，那么3600億如果分解的話，咱們分解了一下問題也不算太大，為什么呢？因為它有幾塊是定的，比如像地方政府要向土地出讓的凈收益10%要用于保障性安居工程。
　　那么保障性安居工程像去年2010年整個的土地出讓金它有兩個數(shù)字，一個數(shù)字是二萬七千億，一個數(shù)字是二萬九千億。我們就按二萬七千億來算，那么土地的凈收益就是要扣除拆遷補償這些費用，前期的一些開發(fā)費用，那么我們就算再少一萬億（不管怎么樣肯定會超過一萬億），一萬億的10%也要一千億，但是2010年地方政府土地出讓金用于保障性安居工程的我看了幾個數(shù)字，最多的一個數(shù)字也就是四百億，就說明關鍵是地方政府對這個問題的認識程度和重視程度，如果地方政府的認識程度和重視程度是到位的，我們覺得問題是不大的，所以這個問題是個核心問題，當然這個問題又跟房地產(chǎn)市場有關系，如果地方政府這一塊再貼錢的，房地產(chǎn)市場它是掙錢的。為什么呢？因為很清楚了，它對出讓去年是二萬七千億，二萬七千億相當于當年地方的財政收入70%以上，這個是掙錢的，但是保障性安居工程是貼錢的，所以這里關鍵是地方政府的認識問題看怎么樣。
　　所以4月13好的國務院常務會議，對房地產(chǎn)專門有一段，它里頭我想給大家念一下。第三，“鞏固和擴大房地產(chǎn)市場調(diào)控成效。要堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松。嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水平。切實抓好保障性住房建設，將保障性住房建設任務分解落實情況，以及項目開工建設、竣工計劃等安排公之于眾，以便群眾監(jiān)督。抓緊建立保障性住房建設、配置、運營、退出等管理制度。努力增加普通商品住房供應，這一手也不能放松�！本褪亲鳛檎畞碚f對于這一塊始終也是相當重視的，所以我想如果這一塊地方政府重視的話大家老是擔心，我覺得問題不是太大。
　　另外保障性住房里頭，中央政府財政補助了一千多億，地方政府可以通過融資平臺可以解決一點，還有像開發(fā)銀行其他一些銀行可以資助一點，所以我們跟有關部門測算過，關鍵是地方政府的認識和落實情況，這是一個關鍵問題，總的來說這個問題也不大。
二、房地產(chǎn)形勢與鋼鐵產(chǎn)業(yè)
　　那么這樣就回到一個問題了，今年的房地產(chǎn)形勢對鋼鐵形勢有沒有影響？我總的感覺到從投資那一塊來講，因為咱們住房跟鋼鐵投資這一塊我覺得可能有所影響，但不大。為什么可能有所影響但不大呢？那可能有所影響的是第一個就商品房那一塊。因為商品房那一塊如果按照去年的情況，因為好的一點就是去年的開工建設的量很大，咱們?nèi)ツ晔┕っ娣e是40億平米，竣工 ……（未完，全文共4429字，當前僅顯示2237字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習講稿：2011年我國房地產(chǎn)業(yè)運行走勢分析》）