價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析——以南京市為例

目錄/提綱：……
一、問(wèn)題的提出
二、研究動(dòng)態(tài)
三、研究目標(biāo)與研究?jī)?nèi)容
四、研究方法與技術(shù)路線
一、商品住宅價(jià)格概述
二、對(duì)大城市的概念界定
一、城市地租地價(jià)理論
二、房地產(chǎn)價(jià)格理論
三、供求均衡理論
四、周期性發(fā)展理論
五、區(qū)位利用理論
一、大城市商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素分析
二、價(jià)格構(gòu)成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析
三、生產(chǎn)成本構(gòu)成因素并不是商品住宅價(jià)格的決定要素
一、價(jià)格形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格變化的影響特點(diǎn)
二、大城市商品住宅價(jià)格的形成因素及其影響
三、價(jià)格形成因素影響的供求關(guān)系是商品住宅價(jià)格的決定因素
一、地理位置
二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況
三、南京市商品住宅價(jià)格走勢(shì)及特征分析
一、南京市商品住宅價(jià)格構(gòu)成
二、南京市商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響分析
一、影響南京市商品住宅供需的因素分析
二、價(jià)格形成因素對(duì)南京市商品住宅價(jià)格影響的定量分析
三、對(duì)價(jià)格形成因素對(duì)南京市商品住宅價(jià)格影響定量研究結(jié)果的分析
一、灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型構(gòu)造原理
二、灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型的構(gòu)建
三、南京市商品住宅價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)
四、對(duì)南京市商品住宅價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析
一、理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成
二、完善住房市場(chǎng)體系，建立市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制
三、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，采取適當(dāng)?shù)恼深A(yù)措施
四、推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)管理
五、營(yíng)造促……
價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析——以南京市為例

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目 錄
文摘
英文文摘
論文說(shuō)明：表目錄、圖目錄
原創(chuàng)性聲明及學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書
第一章緒論
一、問(wèn)題的提出
二、研究動(dòng)態(tài)
三、研究目標(biāo)與研究?jī)?nèi)容
四、研究方法與技術(shù)路線
第二章相關(guān)概念及基礎(chǔ)理論
第一節(jié)相關(guān)概念
一、商品住宅價(jià)格概述
二、對(duì)大城市的概念界定
第二節(jié)基礎(chǔ)理論
一、城市地租地價(jià)理論
二、房地產(chǎn)價(jià)格理論
三、供求均衡理論
四、周期性發(fā)展理論
五、區(qū)位利用理論
第三章價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格影響的理論分析
第一節(jié)大城市商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素及其影響分析
一、大城市商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素分析
二、價(jià)格構(gòu)成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析
三、生產(chǎn)成本構(gòu)成因素并不是商品住宅價(jià)格的決定要素
第二節(jié)價(jià)格形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析
一、價(jià)格形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格變化的影響特點(diǎn)
二、大城市商品住宅價(jià)格的形成因素及其影響
三、價(jià)格形成因素影響的供求關(guān)系是商品住宅價(jià)格的決定因素
第四章價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究
第一節(jié)南京市基本情況介紹
一、地理位置
二、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況
三、南京市商品住宅價(jià)格走勢(shì)及特征分析
第二節(jié)南京市商品住宅價(jià)格構(gòu)成要素及其影響的定量分析
一、南京市商品住宅價(jià)格構(gòu)成
二、南京市商品住宅價(jià)格構(gòu)成因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響分析
第三節(jié)價(jià)格形成因素對(duì)南京市商品住宅價(jià)格的影響分析
一、影響南京市商品住宅供需的因素分析
二、價(jià)格形成因素對(duì)南京市商品住宅價(jià)格影響的定量分析
三、對(duì)價(jià)格形成因素對(duì)南京市商品住宅價(jià)格影響定量研究結(jié)果的分析
第四節(jié)南京市商品住宅價(jià)格變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)
一、灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型構(gòu)造原理
二、灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型的構(gòu)建
三、南京市商品住宅價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)
四、對(duì)南京市商品住宅價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析
第五章主要結(jié)論與政策建議
第一節(jié)主要結(jié)論
第二節(jié)政策建議
一、理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成
二、完善住房市場(chǎng)體系，建立市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制
三、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，采取適當(dāng)?shù)恼深A(yù)措施
四、推動(dòng)住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)管理
五、營(yíng)造促進(jìn)大城市商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)的外部環(huán)境
六、建立預(yù)警監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和公開的房地產(chǎn)業(yè)信息系統(tǒng)
七、理順經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價(jià)格關(guān)系
第三節(jié)結(jié)語(yǔ)
一、可能的創(chuàng)新之處
二、不足之處
三、后續(xù)研究
參考文獻(xiàn)
致謝


價(jià) 格 構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析— 以 南 京 市 為 例
摘 要

大城 市 商 品住宅價(jià)格的高低不僅關(guān)系到人民的生活水平，更是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)健。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展，大城市商品住宅價(jià)格不斷提高，而價(jià)格構(gòu)成及形成因素是影響大城市商品住宅價(jià)格的最普遙，也是最重要的因素，為此，有必要對(duì)這兩類對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響作一系統(tǒng)的分析，從而弄清楚其對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響，為正確把握大城市商品住宅價(jià)格、規(guī)范城市商品住宅市場(chǎng)提供參考.論文主要研究了以下三個(gè)方面的問(wèn)題:首先 在 界 定相關(guān)概念和闡述墓礎(chǔ)理論的基拙上，進(jìn)行了價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格影響的理論分析，具體分析了大城市商品住宅價(jià)格的成本構(gòu)成因素和價(jià)格形成因素及其分別對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響作用，進(jìn)而得出結(jié)論:商品住宅價(jià)格形成因素作用的商品住宅供求關(guān)系是大城市商品住宅價(jià)格形成的主要因素和決定因素，商品住宅價(jià)格形成主要遵循非價(jià)值價(jià)格理論，其生產(chǎn)成本只是商品住宅價(jià)格的構(gòu)成要素，對(duì)商品住宅價(jià)格的作用是有限的.
然后 進(jìn) 行 了價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究。本研究以南京市為例，對(duì)其商品住宅價(jià)格的成本構(gòu)成因素進(jìn)行了分析，著重揭示了商品住宅價(jià)格與居住用地價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系，此外還對(duì)商品住宅價(jià)格的各形成因素進(jìn)行了分析，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型揭示了各相關(guān)因子對(duì)商品住宅價(jià)格的作用程度。
最后 進(jìn) 行 了大城市商品住宅價(jià)格變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究。本研究探討了灰色系統(tǒng)模型分析在大城市商品住宅價(jià)格變化預(yù)測(cè)中的運(yùn)用，具體闡述了灰色系統(tǒng)模型構(gòu)造原理以及模型的構(gòu)建過(guò)程，并運(yùn)用實(shí)證分析對(duì)南京市商品住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，最后提出了對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析.
關(guān)鍵詞: 價(jià)格構(gòu)成及形成因素; 大城市; 商品住宅價(jià)格; 影響; 預(yù)測(cè)

目 錄
表2-1供求變化對(duì)均衡價(jià)格的影響.. .... ... ， ，二18
表3-1商品住宅成本構(gòu)成的國(guó)際比較..... ..... .. ，..… 31
表3-22 004年南京市各片區(qū)商品住宅價(jià)格表 .. 39
表3-3不同年收入家庭購(gòu)房意向.. 43
表3-4不同年收入家庭住房現(xiàn)狀..... 43
表4-12 002年一季度一2005年一季度南京市商品住宅價(jià)格及變化趨勢(shì)表..… 51
表4-2南京市1997-2002年全市住宅用地價(jià)格指數(shù)與商品住宅價(jià)格指數(shù)表.… 53
表4-3南京市區(qū)商品住宅用地供應(yīng)情況和商品住宅銷售情況表 ，二55
表4-4近年來(lái)南京市人口變動(dòng)情況..… ，... .5 7
表 4-52 000-2003年南京市市區(qū)拆遷面積及新增住宅需求量 ..... 58
表4-62 000年一2004年南京市改善居住面積對(duì)商品住宅的需求量.. 59
表4-72 002至2003年度南京商品住宅供給與需求表 ... 62
表4-8影響商品住宅價(jià)格形成的因子及統(tǒng)計(jì)值... 65
表4-9影響商品住宅價(jià)格形成的因子統(tǒng)計(jì)值均值處理結(jié)果表 65
表4-10各因子與商品住宅銷售均價(jià)在對(duì)應(yīng)期的間距表... 66
表4-11各因子與商品住宅銷售均價(jià)的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)表 ， 66
表4-12各因子與商品住宅銷售均價(jià)的關(guān)聯(lián)度表 . 66
表4-13南京市2000年一2004年商品住宅平均銷售價(jià)格表..… ‘ ... 70
表4-14南京市歷年商品住宅平均銷售價(jià)格的實(shí)際值與預(yù)測(cè)值 70圖 目 錄
圖1-1本研究的技術(shù)路線 ..... ，. .. .... 9
圖2-1需求與價(jià)格的關(guān)系 ，... ，.… ，..… ，… ， … 17
圖2-2供給與價(jià)格的關(guān)系.. 17
圖2-3均衡價(jià)格.… 。二， ， ，.. 17
圖2-4影響住宅房地產(chǎn)供求價(jià)格的一般和個(gè)別因素.. 19
圖
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略4392字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
通過(guò)其結(jié)節(jié)性、均質(zhì)性和便利程度的空間分異來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格的空間結(jié)構(gòu)。趙君麗(2002)研究了人口變化 (包括數(shù)ti變化和結(jié)構(gòu)變化)與房地產(chǎn)需求的的關(guān)系，揭示了房地產(chǎn)的人口周期變動(dòng)規(guī)律以及人口變化對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響。楊芳 (1997)則從決定房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)本質(zhì)因素之一的需求著手，分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的四個(gè)層次 (愿望需求、規(guī)劃需求、可塑需求、現(xiàn)實(shí)需求)以及住宅房地產(chǎn)價(jià)格是如何因需求的變動(dòng)而變動(dòng)的。
還有 的 學(xué) 者雖全面地分析了影響城市住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素，但采用的方法比較單一，大多仍停留在定性分析的層面上。如馬毓 (2003)分析了房地產(chǎn)價(jià)格的雙重性、房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系性、房地產(chǎn)權(quán)利利益特性、明顯的地區(qū)性、形成現(xiàn)實(shí)價(jià)格的個(gè)別性、房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化性等個(gè)別特性以及影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的自然因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政治因素、環(huán)境因素、其它因素及心理因素、價(jià)值觀等因素，以期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)作出客觀、合理的評(píng)估。
還有 少 數(shù) 學(xué)者雖然采用了定量分析的方法來(lái)分析，但又不能很好地和定性分析相結(jié)合。昊紅華 (2001)提出房地產(chǎn)價(jià)格，按西方效用價(jià)格理論，是指由房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性及對(duì)房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表示，不同房地產(chǎn)的價(jià)格差異和同一房地產(chǎn)的價(jià)格的波動(dòng)，歸根到底都是這三者的變第一章 緒論化引起的。而這三者的確定性程度是不同的。由于人們所生活的城市不同，生活習(xí)慣、收入、文化習(xí)俗等等均不同，使得影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的隨機(jī)性和模糊性的存在，因而在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)著重考慮其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，從而得到較確切的結(jié)果。進(jìn)而分析了房地產(chǎn)價(jià)格形成因素的確定性 (如房地產(chǎn)的位置)和不確定性 (如交通狀況)、隨機(jī)性 (如環(huán)境污染指標(biāo)測(cè)定的選取)和模糊性 (如居住環(huán)境、繁華程度等)以及隨機(jī)模糊性 (如人口密度)。殷國(guó)新、周為吉、朱傳保等 (2003)在國(guó)內(nèi)研究房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)的文獻(xiàn)還不多見的情況下，借鑒了現(xiàn)代金融理論的資產(chǎn)定價(jià)技術(shù)給出了一個(gè)房地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格的對(duì)數(shù)正態(tài)分布模型。這個(gè)模型對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格分布作出了合理的描述，反映了房地產(chǎn)價(jià)格在其價(jià)值附近波動(dòng)的規(guī)律，同時(shí)也說(shuō)明了在一個(gè)理性的交易環(huán)境中，房地產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重偏離其價(jià)值的可能性較小。王曉光、夏自厚 (1997)提出了幾種影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)的外界相關(guān)因素:位置 (或繁華程度)、交通條件、公用基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境因素 (包括采光及通風(fēng)條件、空氣污染、噪聲、整潔狀況等)、供求狀況及支付能力、行政及經(jīng)濟(jì)因素、其他因素 (如人的心理因素以及一些非常規(guī)的因素)，時(shí)還提出了9級(jí)評(píng)分制打分法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的各因素進(jìn)行量化.
此外 ， 還 有很多學(xué)者從住宅房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成入手分析近年來(lái)我國(guó)住宅房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大的原因主要有三:(一)土地交易價(jià)格的上漲是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因，如洪寶川 (1992)以臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)漲落為背景，通過(guò)建立地價(jià)變動(dòng)模型，詳細(xì)探討了影響地價(jià)變動(dòng)的一般因素和特殊因素，以及這些因素對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響程度，同時(shí)還從一般變動(dòng)和特殊變動(dòng)兩個(gè)方面，分析了地價(jià)變動(dòng)方式;(二)固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲，導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)建設(shè)成本加大，推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上漲。(三)房地產(chǎn)稅費(fèi)和利潤(rùn)依然偏高。
宏觀 經(jīng) 濟(jì) 及其波動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要來(lái)源。國(guó)外早期學(xué)者們對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的研究，主要集中在宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，而且都采用一些簡(jiǎn)單指標(biāo)或復(fù)合指標(biāo)。Gotlieb( 1976)認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的變化與總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看是同步的。Mankiw和Weil(1989)對(duì)美國(guó)20世紀(jì)70年代真實(shí)住宅價(jià)格的上升進(jìn)行了研究，結(jié)果表明二戰(zhàn)后生育高峰階段出生的一代人進(jìn)入購(gòu)房階段是導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要原因，而在生育低谷階段出生的一代人將在20世紀(jì)90年代進(jìn)入購(gòu)房階段，這將導(dǎo)致住宅價(jià)格的下降。他們進(jìn)一步指出，人口的變化是非常容易被預(yù)見的，如果根據(jù)有效市場(chǎng)假說(shuō)，人口變化因素不應(yīng)該影響房地產(chǎn)的價(jià)格。他們的結(jié)論顯然和這種理性預(yù)期 相 背 離，意味著簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)比復(fù)雜的分析更加能夠揭示住宅市場(chǎng)的特性。在不價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析少實(shí)證研究中‘，房?jī)r(jià)收入比也經(jīng)常被用來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的住宅價(jià)格走向，如果目前的房?jī)r(jià)收入比高于長(zhǎng)期的平均值 (經(jīng)常被視作常數(shù))，那么未來(lái)的住宅價(jià)格將會(huì)下降。事實(shí)上這種判斷只是經(jīng)驗(yàn)性的，并沒(méi)有太多的理論支持，因此極有可能產(chǎn)生錯(cuò)誤2。類似的錯(cuò)誤還有用月還款額與可支配收入的比例來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)住宅價(jià)格的走向等。盡管類似的復(fù)合指標(biāo)確實(shí)比較簡(jiǎn)單，而且對(duì)于大眾來(lái)說(shuō)是可以接受并看起來(lái)很有道理，但是確實(shí)缺乏理論根據(jù)，容易導(dǎo)致錯(cuò)誤的結(jié)果.進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，研究者們開始綜合考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，其理論依據(jù)為存量一流量模型 (Stock-FlowM odel)或者代表性個(gè)人模型 (RepresentativeA gentM odel)。盡管這兩個(gè)模型的理論背景不同，但可以得到類似的縮約模型(ReducedF ormM odel)。如式(1-1)所示，模型的左邊為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，右邊為各種宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo).其中PH是住宅價(jià)格指數(shù)，INC為可支配收入，POP代表人口的相關(guān)指標(biāo)，VACANCY為住宅市場(chǎng)空置率，UNEMP表示失業(yè)率，COST代表建筑成本，*為其它外生變$ePH -f ( I NC , P OP,V ACANCY,U NEMP,C OST,* ) (I一1)這一 類 研 究中比較典型的有美國(guó)的Malpezzi( 1999),Q uigley( 1999)和日本的Seko(2003)。這些研究都是墓于城市級(jí)數(shù)據(jù)開展的.并且其研究結(jié)果均表明，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的波動(dòng)可以解釋并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不符合有效市場(chǎng)假說(shuō)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自20世紀(jì)80年代末起步以來(lái)得到了飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格也逐漸包含了更多的市場(chǎng)信息。然而到目前為止，仍然缺乏對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)基本面互動(dòng)關(guān)系的正確認(rèn)識(shí)，鮮見宏觀經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的定里研究.
綜上 所 述 ，雖然國(guó)內(nèi)外對(duì)城市住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素研究較多并各有側(cè)重，但在真正影響其價(jià)格變化的驅(qū)動(dòng)力問(wèn)題上缺乏理論的綜合和系統(tǒng)的分析，且多以定性分析為主，因此，應(yīng)在綜合分析住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化與各種因素、因子之間相互作用及其變化的基礎(chǔ)上，探索住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化的規(guī)律，運(yùn)用定性分析和定盆分析相結(jié)合的方法系統(tǒng)地分析城市住宅房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素及其影響住宅價(jià)格變化程度的差異。

三、研究目標(biāo)與研究?jī)?nèi)容
( 一 ) 研 究 目 標(biāo)萬(wàn)有效市場(chǎng)假說(shuō)認(rèn)為，如果市場(chǎng)是有效的，則市場(chǎng)對(duì)新的信息的反應(yīng)是迅速而準(zhǔn)確的，即今天價(jià)格的變動(dòng)與昨天的波動(dòng)無(wú)關(guān)。有效市場(chǎng)可以分為三種形式，即弱有效、半強(qiáng)型和強(qiáng)型有效市場(chǎng).
ZM戰(zhàn) (2003)給出了一個(gè)英國(guó)實(shí)證研究的例子，證明房?jī)r(jià)收入比并不存在一個(gè)長(zhǎng)期的均街值，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)收入比的高低來(lái)預(yù)側(cè)未來(lái)價(jià)格的走向.第一章 緒論本研 究 將 嘗試對(duì)價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響方面的理論和方法體系作一系統(tǒng)的闡述，并對(duì)商品住宅價(jià)格變化與影響其變化的因子進(jìn)行定量研究，主要通過(guò)描述近年來(lái)南京市商品住宅價(jià)格變化的走勢(shì)及特征，分析了其成本構(gòu)成要素及其影響和選取相關(guān)數(shù)學(xué)模型衡量各形成因子是如何影響商品住宅價(jià)格變化及影響程度的大小，進(jìn)而對(duì)南京市未來(lái)的商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)作出預(yù)測(cè)，試圖揭示影響商品住宅價(jià)格變化的兩大類因紊及其影響程度的差異，這樣不但有助于進(jìn)一步搞清大城市商品住宅價(jià)格變化與各因素之間的關(guān)系，而且有利于把握大城市商品住宅價(jià)格變化過(guò)程中各因素所起的作用，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
( 二 ) 研 究?jī)?nèi) 容具體 來(lái) 說(shuō) ，本論文的研究?jī)?nèi)容包括以下幾點(diǎn):
1. 在 界定 相關(guān)概念和闡述基礎(chǔ)理論的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市
商品住宅價(jià)格影響的理論分析，具體分析了大城市商品住宅價(jià)格的成本構(gòu)成因素和價(jià)格形成因素及其分別對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響作用，進(jìn)而得出結(jié)論:商品住宅價(jià)格形成因素作用的商品住宅供求關(guān)系是大城市商品住宅價(jià)格形成的主要因素和決定因素，商品住宅價(jià)格形成主要遵循非價(jià)值價(jià)格理論，其生產(chǎn)成本只是商品住宅價(jià)格的構(gòu)成要素，對(duì)商品住宅價(jià)格的作用是有限的。
z. 進(jìn) 行了 價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究。本研究以南京市為例，對(duì)其商品住宅價(jià)格的成本構(gòu)成因素進(jìn)行了分析，著重揭示了商品住宅價(jià)格與居住用地價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系，此外還對(duì)商品住宅價(jià)格的各形成因紊進(jìn)行了分析，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型揭示了各相關(guān)因子對(duì)商品住宅價(jià)格的作用程度。

3. 進(jìn) 行 了大城市商品住宅價(jià)格變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究.本研究探討了灰色系統(tǒng)模型分
析在大城市商品住宅價(jià)格變化預(yù)測(cè)中的運(yùn)用，具體闡述了灰色系統(tǒng)模型構(gòu)造原理以及模型的構(gòu)建過(guò)程，并運(yùn)用實(shí)證分析對(duì)南京市商品住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，最后提出了對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的分析。

四、研究方法與技術(shù)路線
( 一 ) 研 究 方法為了 實(shí) 現(xiàn) 上述研究目標(biāo)，力求保證研究結(jié)論的科學(xué)合理性，本研究的分析主要運(yùn)用了以下幾種研究方法，在實(shí)際的分析研究過(guò)程中，各種方法是交叉融合在一起的。

1. 寧 性 分析和寧母分析相結(jié)合的方注價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析
( 1) 在分析商品住宅價(jià)格成本構(gòu)成要素及其影響時(shí)，先運(yùn)用定性分析分析了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，進(jìn)而通過(guò)經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型以南京市為例測(cè)算了房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相關(guān)關(guān)系。
C 2) 在定性分析影響大城市商品住宅價(jià)格變化的形成因素的基礎(chǔ)上，運(yùn)用灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)度數(shù)學(xué)模型，定量研究了商品住宅價(jià)格變化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化水平等因子之間的數(shù)量關(guān)系。
(3) 運(yùn)用灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)模型對(duì)南京市商品住宅價(jià)格的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

2.理 論 分 析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法:本研究先用理論分析對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的
成本構(gòu)成要素、價(jià)格形成因素及其影響進(jìn)行了分析，進(jìn)而又結(jié)合南京市的實(shí)際情況，對(duì)理論分析的研究成果進(jìn)行了檢驗(yàn)。
( 二 ) 技 術(shù) 路 線第一童 緒論研究方案設(shè)計(jì)相關(guān)概念界定基礎(chǔ)理論闡述價(jià)格構(gòu)成因素及其影響的理論研究 價(jià)格形成因素及其影響的理論研究實(shí)證分析商品住宅價(jià)格成本構(gòu)成及影響的實(shí)證分析 價(jià)格形成因素綜合定量分析品宅格勢(shì)測(cè)商住價(jià)趨預(yù)供需狀況分析開發(fā)利潤(rùn)相關(guān)稅費(fèi)建材成本土地成本結(jié)論分析，提出政策建議圖1-1本研究的技術(shù)路線Fig.I- 1S tudyS equencefo rT hesis價(jià)格構(gòu)成及形成因眾對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析第 二 章 相 關(guān) 概 念 及基 礎(chǔ) 理 論
第一 節(jié) 相 關(guān) 概 念
一、商品住宅價(jià)格概述

(一 ) 商品 住宅的界定
房地 產(chǎn) 是 指土地和土地所承載的房屋及其附屬物，以及它們所衍生的各種權(quán)利。在商品社會(huì)中，房地產(chǎn)具有商品屬性，主要表現(xiàn)為“大眾或團(tuán)體可以占有、使用和交易，在交易中表現(xiàn)出一定的價(jià)格.”’在我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，按產(chǎn)權(quán)的不同可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房。其中商品房是按市場(chǎng)價(jià)出售，其價(jià)格是由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的，具有完全產(chǎn)權(quán)，可繼承、抵押、出租和轉(zhuǎn)讓。而經(jīng)濟(jì)適用房和房改房則受到限制。
住宅 是 房 地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地產(chǎn)，以服務(wù)人類居住為主要目的，它包括普通住宅、高級(jí)公窩和別墅等。目前我國(guó)住房供應(yīng)體系主要有兩個(gè):一個(gè)是以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房供應(yīng)體系;一個(gè)是以高收入家庭為對(duì)象的商品住房供應(yīng)體系:。由于經(jīng)濟(jì)適用住房具有一定的社會(huì)保障性質(zhì)，因此服務(wù)對(duì)象有限制，解決的是中低收入家庭住房困難戶，是由政府扶持并受政府調(diào)控的有限制的市場(chǎng)運(yùn)作(包括規(guī)模和價(jià)格)。而商品住宅則是完全的市場(chǎng)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)商以燕利為目的的市場(chǎng)行為，面向社會(huì)所有人。
商品 住 宅 是以出售為目的而建造的居住用房。由于我國(guó)的城市住宅一直是以職工分配為目的而建造，因此商品住宅只是隨著80年代以來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)_改革而出現(xiàn)的新生事物。在那些住宅市場(chǎng)充分發(fā)展的發(fā)達(dá)國(guó)家，并不使用商品住宅這個(gè)概念。目前在我國(guó)稱之為商品住宅的住宅，一般有這樣一些特點(diǎn):(1)由政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及各單位自籌資金建造，專供出售的住宅稱為商品住宅，因此商品住宅必須是新建的居住用房。
( 2) 商品住宅只是在住宅建設(shè)經(jīng)營(yíng)單位與新住宅購(gòu)買者之間買賣，也稱為在一級(jí)市場(chǎng)上買賣，如果新住宅購(gòu)買者再度轉(zhuǎn)賣原住宅，無(wú)論原住宅使用與否，都不再稱為商品住宅。
我國(guó) 自 8 0年代后期開始大量興建商品住宅，各個(gè)城市目前為此都制訂了相關(guān)的一系列政策法規(guī)，如商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、金融信貸、預(yù)售、出售、價(jià)格管理、稅收管理、售后服務(wù)等等。這些法規(guī)都有效地推動(dòng)了商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展。目前，各大城市向居民出售的新建住宅，基本上都是商品住宅。
張紅、李文誕.北京商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析〔J7.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2001( 3)郭峰、任宏.中國(guó)商品房空I問(wèn)皿研究〔11 華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(城市科學(xué)版)，2004( 12)第二童 相關(guān)概念與基礎(chǔ)理論本文 的 研 究對(duì)象為大城市商品住宅中的普通商品住宅。

(二 ) 在 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品住宅價(jià)格的內(nèi)涵
城市 商 品 住宅市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。形成完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一般要具備四個(gè)條件:信息充分、商品同質(zhì)、廠商_進(jìn)出和交易雙方人數(shù)眾多.在商品住宅市場(chǎng)上，交易價(jià)格和交易信息多為不公開，因此信息是不充分的，商品住宅區(qū)位的差異導(dǎo)致住宅商品不可能完全同質(zhì)，而且土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)投資大和回收期長(zhǎng)，限制了廠商的_進(jìn)入。這就決定了城市商品住宅市場(chǎng)是一種競(jìng)爭(zhēng)不充分的市場(chǎng)。此外，商品住宅市場(chǎng)還具有區(qū)域性、供給調(diào)節(jié)滯后性、投機(jī)性、交易復(fù)雜性和對(duì)金融業(yè)的依賴性等特點(diǎn)。
商品 住 宅 價(jià)格是指完全市場(chǎng)化的住宅交易價(jià)格.由于住宅的不可移動(dòng)、價(jià)值量大、形成過(guò)程復(fù)雜和生產(chǎn)周期長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格的形成有別于一般商品。商品住宅價(jià)格 “具有即時(shí)價(jià)格和過(guò)程價(jià)格雙重屬性”’。過(guò)程價(jià)格反映了住宅價(jià)值的形成過(guò)程，即時(shí)價(jià)格反映了住宅價(jià)格的形成過(guò)程。過(guò)程價(jià)格揭示住宅商品形成過(guò)程中的成本水平，以及該成本將會(huì)成為交易價(jià)格形成的最低經(jīng)濟(jì)界限。但是，受供求關(guān)系等住宅商品自身價(jià)值以外因素影響，住宅價(jià)格的形成過(guò)程變得更加復(fù)雜而不可度量。即時(shí)價(jià)格揭示的是住宅商品交易的實(shí)際價(jià)格，即交易方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。它取決于市場(chǎng)供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)程度、消費(fèi)者的偏好和經(jīng)營(yíng)策略等因素。所以，在商品住宅價(jià)格形成的過(guò)程中，首先表現(xiàn)為過(guò)程價(jià)格屬性，其次才表現(xiàn)為即時(shí)價(jià)格屬性。商品住宅價(jià)格是即時(shí)價(jià)格和過(guò)程價(jià)格的統(tǒng)一城市商品住宅的價(jià)格水平與城市的經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)結(jié)構(gòu)有很大的關(guān)系z(mì)
二、對(duì)大城市的概念界定
我國(guó) 城 市 數(shù)量很多，政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展很不平衡，城市之間的差異很大，各市具有互不相同的市情，客觀上要求在整體上研究城市的相關(guān)問(wèn)題時(shí)，不能完全套用一個(gè)尺寸、一個(gè)模式，而必須對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)的分類。
( 一 ) 城 市分類的簽本原則城 市 分類，因標(biāo)準(zhǔn)不同而有多種方法。例如，按城市的行政隸屬關(guān)系分為直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市、縣級(jí)市;按城市的人口規(guī)模分為特大城市、大城市、中等城市和小城市:按城市功能分為經(jīng)濟(jì)中心城市、政治中心城市、軍事(邊防)城市、港口城市、風(fēng)景旅游城市等.
，郭峰、任宏.中國(guó)商品房空里問(wèn)題研究〔J〕 華中科技大學(xué)學(xué)報(bào)(絨市科學(xué)版)，2004( 12)*葉展文我國(guó)城市商品住宅價(jià)格的實(shí)證分析〔D]賈南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2003( 4)價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析( 二 ) 本 文對(duì)大城市的概念界定在上 述 的 城市分類標(biāo)準(zhǔn)中，如果按照城市的人口規(guī)模可以將城市分為特大城市、大城市、中等城市和小城市，具體劃分方法為非農(nóng)業(yè)人口超過(guò)100萬(wàn)的為特大城市;非農(nóng)業(yè)人口在50-100萬(wàn)的為大城市;非農(nóng)業(yè)人口在20-50萬(wàn)的為中等城市;非農(nóng)業(yè)人口在10-20萬(wàn)的為小城市;非農(nóng)業(yè)人口在2000人以上，10萬(wàn)人以下的為集鎮(zhèn)。不同規(guī)模的城市，其商品住宅價(jià)格變化的經(jīng)濟(jì)影響因素及作用方式和作用強(qiáng)度是不同的，所以有必要弄清楚研究范圍。
住宅 是 一 種不動(dòng)產(chǎn)，不像糧食、鋼鐵、汽車，在地區(qū)之間可以調(diào)劑余缺，所以，房?jī)r(jià)高不高，單用全國(guó)的總體水平還不能很好地說(shuō)明。如果從大城市，尤其是大城市的城區(qū)情況來(lái)看，目前普通商品住宅價(jià)格水平偏高的問(wèn)題更加顯著，而且目前大城市的住房問(wèn)題最為居民所關(guān)注，不像在中小城市，居民大多有自建自購(gòu)住房的意識(shí)〔目前我國(guó)農(nóng)村的住房問(wèn)題基本上由農(nóng)民自己解決，越是落后的地區(qū)和中小城市，個(gè)人購(gòu)建住房的比例也越高)。
本文 所 做 的研究對(duì)大城市的概念界定應(yīng)為非農(nóng)業(yè)人口在50萬(wàn)以上的城市，即上述按城市人口規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)劃分城市中的大城市和特大城市所包含的范圍。由于大城市和特大城市在概念上沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)分，影響其內(nèi)部商品住宅價(jià)格變化的經(jīng)濟(jì)因素、因子也沒(méi)有太大區(qū)別，故本文把它們統(tǒng)一納入本文的研究范圍，統(tǒng)稱為大城市。

第二節(jié) 基礎(chǔ)理論實(shí)踐 需 要 理論的指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開基礎(chǔ)理論的指導(dǎo)。目前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)理論和研究還比較薄弱，雖然取得了一些成果，但尚沒(méi)有形成完整的理論體系，離房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求還有差距。在實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大前提下，綜合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中涉及到的問(wèn)題和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的研究成果，筆者認(rèn)為研究商品住宅價(jià)格的基本理論應(yīng)包括五大基礎(chǔ)理論，即城市地租地價(jià)理論、房地產(chǎn)價(jià)格理論、供求均衡理論、周期性發(fā)展理論和區(qū)位利用理論。它們共同構(gòu)成了研究商品住宅價(jià)格變動(dòng)基礎(chǔ)理論體系框架。本節(jié)主要對(duì)這五大基礎(chǔ)理論進(jìn)行闡述和分析。

一、城市地租地價(jià)理論
地 價(jià) 的實(shí) 質(zhì)是資本化的地租。地租是租用一定期限內(nèi)土地所有權(quán)所付的租金。城市地租也就是馬克思所說(shuō)的建筑地段的地租，“所謂建筑地段的地租，是指住宅經(jīng)營(yíng)者或工第二章 相關(guān)概念與基礎(chǔ)理論商部門的企業(yè)家為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物租用土地，而交付給土地所有者的地租�！背鞘械刈饪煞譃榻^對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租，其中，級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租I和級(jí)差地租II。絕對(duì)地租是在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離條件下，土地所有者向土地使用者收取的最低限度的地租。城市絕對(duì)地租是以城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)用土地地租為基礎(chǔ).城市土地所有權(quán)為國(guó)家壟斷，城市各行業(yè)都要支付絕對(duì)地租;城市土地自然位置的優(yōu)劣形成級(jí)差地租I，對(duì)土地的連續(xù)追加投資形成級(jí)差地租II。這種追加投資包括國(guó)家在基礎(chǔ)設(shè)施上的追加投資，和企業(yè)的追加投資，這樣所形成的級(jí)差地租，前者歸國(guó)家所有，后者在使用期限內(nèi)歸企業(yè)所有。城市級(jí)差地租主要表現(xiàn)為級(jí)差地租II;壟斷地租，“一方面以某塊土地的特殊稀有功能為前提;另一方面又為購(gòu)買者的購(gòu)買欲望和支付能力所決定”。壟斷地租存在于城市某些特別繁華的中心地段和著名景點(diǎn)，該項(xiàng)收益歸國(guó)家所有。
馬 克 思 認(rèn) 為 作 為自然資源的土地不是勞動(dòng)生產(chǎn)物，不是商品，因而沒(méi)有價(jià)值。但是，商品經(jīng)濟(jì)條件下，土地也成了買賣的對(duì)象，具有價(jià)格。然而土地價(jià)格并非商品價(jià)格，即不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而是資本化的地租。即土地價(jià)格 “不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租購(gòu)買價(jià)格”。土地價(jià)格的公式表示為:土地價(jià)格=地租/利息率。土地價(jià)格以地租為基礎(chǔ)，地租中的級(jí)差地租主要受土地所處的區(qū)位、土地的用途等影響。
一般地，城市中心的地租高，土地價(jià)格就高，偏僻區(qū)位地租低，土地價(jià)格就低。土地用于商業(yè)，經(jīng)濟(jì)效益高，土地價(jià)格也高，土地用于住宅建設(shè)，經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較低，土地價(jià)格也較低。我國(guó)的土地所有權(quán)是由國(guó)家壟斷，國(guó)家出讓的只是土地使用權(quán)，并且土地一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷。因此，土地的供給是受國(guó)家總量控制。而且土地的特性決定了土地資源的配置、調(diào)整要由政府直接參與，土地價(jià)格受土地規(guī)劃等政府有關(guān)政策的影響很大。
所以，我國(guó)土地價(jià)格的形成機(jī)制是政府宏觀調(diào)控下的以市場(chǎng)形成價(jià)格為主的經(jīng)濟(jì)機(jī)制。

二、房地產(chǎn)價(jià)格理論
房地 產(chǎn) 價(jià) 格是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的核心，房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最基礎(chǔ)的理論。

(一 ) 房 地 產(chǎn) 價(jià)格的本質(zhì)
從理 論 上 講，房地產(chǎn)價(jià)格是由房?jī)r(jià)和地價(jià)組成的，二者可以分別計(jì)算，但又具有統(tǒng)一性。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，價(jià)格無(wú)非是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)也就是房地產(chǎn)商品價(jià)值的本質(zhì)。馬克思認(rèn)為土地的價(jià)值是由土地物質(zhì)價(jià)值和土地資價(jià)格構(gòu)成及形成因紊對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析本價(jià)值所構(gòu)成，土地物質(zhì)價(jià)值即作為自然資源的土地，未經(jīng)人類勞動(dòng)投入，不具有勞動(dòng)價(jià)值，但具有價(jià)格.土地資本價(jià)值是指已利用的土地，特別是用作建筑的土地，投入了大量的人類勞動(dòng)，形成土地資本，其價(jià)值由凝結(jié)在其中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定。這里的土地資本就包含了房屋及其附屬物。對(duì)于土地資本價(jià)值的價(jià)格無(wú)疑是價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式，對(duì)于前者土地物質(zhì)，馬克思認(rèn)為雖沒(méi)有勞動(dòng)價(jià)值，但具有一種虛幻的價(jià)格形式即資本化的地租，土地之所以能夠被買賣，并且具有價(jià)格，是因?yàn)樗c陽(yáng)光、空氣不同，它能被人們占有和壟斷，也就是存在土地所有權(quán)，土地所有者不會(huì)白白地讓別人占有或使用自己的土地，要想取得土地或使用土地，必須支付一定的代價(jià)，這就形成了地租 (土地租賃價(jià)格)和地價(jià) (土地買賣價(jià)格)。因此馬克思所講的地租和地價(jià)本質(zhì)上是土地租賃權(quán)或土地所有權(quán)價(jià)格。
馬克 思 在 這一點(diǎn)上與現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)是一致的，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，現(xiàn)代商品交易的本質(zhì)不是物品物質(zhì)上的轉(zhuǎn)移，而是一組權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，因此，交易的前提就是存在一組完全明確規(guī)定的，專有的、可轉(zhuǎn)讓的、可實(shí)施的財(cái)產(chǎn)權(quán)。其基本內(nèi)容包括行動(dòng)團(tuán)體對(duì)資源的使用權(quán)與轉(zhuǎn)讓權(quán)、以及收入享有權(quán).其中最重要的是收益權(quán)，這是因?yàn)槿藗冋加胸?cái)產(chǎn)，利用資源最終是為了獲取利益。而資源的轉(zhuǎn)讓是為了獲取更大的利益。正是權(quán)利的價(jià)值決定了交換物品的價(jià)值。當(dāng)一個(gè)人購(gòu)買了土地，他之所以支付一筆價(jià)格，只是為了獲得某些規(guī)定的權(quán)利，并通過(guò)這些權(quán)利的實(shí)施，獲得收益.因此，從本質(zhì)上說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益價(jià)格。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在將來(lái)所能帶來(lái)的收益t的預(yù)期，規(guī)定著房地產(chǎn)價(jià)格量的取值范圍.正因?yàn)槿绱�，土地所有�?quán)價(jià)格即購(gòu)買土地的價(jià)格可用公式p=a/r表示，a代表地租，r代表資本化率。這意味著購(gòu)買土地的價(jià)格不過(guò)是資本化的地租，即未來(lái)期望地租收益折現(xiàn)的總和。這一點(diǎn)與供求關(guān)系決定價(jià)格是不矛盾的。因?yàn)樵诠┙o變動(dòng)不大的情況下，需求決定價(jià)格，需求者支付價(jià)格取決于他支付地租的能力，而這種能力又是由他在交易中所獲得的產(chǎn)權(quán)收益能力的大小決定的。
總之 ， 從 理論上說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)力的收益價(jià)格。
而實(shí)際上交易價(jià)格是以理論價(jià)格為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身因素 (供給、需求、競(jìng)爭(zhēng))和非市場(chǎng)因素 (稅收、交易成本、政府管制等)綜合作用下形成的。

(二 ) 房 地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)規(guī)律— 房地產(chǎn)增值
房地 產(chǎn) 增 值是指在價(jià)格運(yùn)動(dòng)中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)社會(huì)物價(jià)上漲幅度的情況，它表明同類房地產(chǎn)商品所內(nèi)含的社會(huì)實(shí)際購(gòu)買力的增長(zhǎng)。
前面 所 講 房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)質(zhì)是由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià) ……（未完，全文共68587字，當(dāng)前僅顯示12337字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《價(jià)格構(gòu)成及形成因素對(duì)大城市商品住宅價(jià)格的影響分析——以南京市為例》）