干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢

目錄/提綱：……
一、2009-2011年房地產(chǎn)總體情況
二、房地產(chǎn)市場加快調(diào)整
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
四、影響房價(jià)的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價(jià)格上升取向分析
五、評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
六、我國歷次房地產(chǎn)調(diào)控的效果
七、關(guān)于我國房地產(chǎn)改革的建議
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干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢
聶梅生
中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長
我今天發(fā)言的題目是房地產(chǎn)形勢與趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是一邊擔(dān)著投資，同時(shí)又擔(dān)著消費(fèi)。它的走向和它的變化無論是對投資板塊還是消費(fèi)板塊都會有很大的影響。中央也非常高度重視這個(gè)行業(yè)。
我們回顧一下中央經(jīng)濟(jì)工作會議當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)的原話，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二塊是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理，什么叫回歸？在不動搖的前提之下，我想2012年中央是要給出什么叫合理房價(jià)，怎么樣叫回歸？在這之前很多研究人員，包括我在內(nèi)都在研究這個(gè)問題，我們的這些意見也會反饋上去和中央最終的決策會給大家一個(gè)合適的解釋。第三塊是加快普通商品房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。這寫到非常重要的位置上去，這一段并不是和保障房在一起，是兩塊，雙軌制當(dāng)中的另外一軌，第一段是保障，這一塊是普通商品房的建設(shè)。擴(kuò)大有效供給，加快建設(shè)，相對來說供給多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展，如果我們光是加大供給，加快建設(shè)，需求仍然是像現(xiàn)在這樣，交易量急速下滑，陷入觀望的情緒，形成的是一個(gè)積壓房。在說到這一點(diǎn)的時(shí)候，這里釋放一個(gè)非常積極的信號，在中低價(jià)位和中小戶型的普通商品房這塊交易量的恢復(fù)，從這一塊可以看出來既然是擴(kuò)大供給，當(dāng)然要恢復(fù)需求，恢復(fù)需求就是交易量要恢復(fù)。
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價(jià)格下跌7%。看得出來土地是我們調(diào)控最敏感的因素，漲房價(jià)的時(shí)候形成地王，降房價(jià)的時(shí)候或者房地產(chǎn)市場不好的時(shí)候，首先降下來的是土地。因?yàn)橥恋乇确績r(jià)下降得多得多。
市場的景氣指數(shù)，6個(gè)月連續(xù)下跌以后達(dá)到了不景氣區(qū)99.87，低于100就不景氣，顯現(xiàn)出市場在加快調(diào)整，整個(gè)加快調(diào)整的局面是這樣的。
這里再回放一下交易量，這是去年的交易量，這是今年的交易量，我估計(jì)12月份怎么都不會出現(xiàn)翻番，像去年11月和12月翻番，其實(shí)就是因?yàn)檫@個(gè)翻番把房價(jià)頂上去，導(dǎo)致限購、限價(jià)，因?yàn)槿ツ?2月份的數(shù)據(jù)太離譜。我說這個(gè)數(shù)據(jù)劃上去是不是錯了，結(jié)果真的是這樣。今年不會有這樣的情況，可能還會有9000萬平方米稍微下去一點(diǎn)。如果我們不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒體所說的“金九泡湯，銀十沒戲”。銷售面積是這樣的情況。
三、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資
這個(gè)指數(shù)是景氣指數(shù)，有點(diǎn)像上證指數(shù)一樣。2010年是這樣的情況，2011年是急劇下降，現(xiàn)在一路下走，低于分界線100，低于100就是不景氣。這個(gè)相當(dāng)于什么樣的情況？相當(dāng)于在2008年的10月份的指數(shù)，為什么現(xiàn)在對房地產(chǎn)有很多的說法，一個(gè)是認(rèn)為在目前的調(diào)控出現(xiàn)市場積極的反映，逐漸達(dá)到調(diào)控目標(biāo)的時(shí)候，希望能夠走平，在100上下就可以了。這樣的話，平穩(wěn)就健康了。大部分人認(rèn)為未來是這樣的走勢�，F(xiàn)在有不同的看法，一種認(rèn)為在目前的點(diǎn)上，如果放松調(diào)控的話，會反彈，因?yàn)榉e壓一年的交易量或者很多剛性需求都沒有很好的釋放，一旦松這個(gè)剎車房價(jià)就會反復(fù)，調(diào)控就白調(diào)了。另外一種是當(dāng)心，現(xiàn)在并不穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)一旦下滑是止不住的，我們走過了一次了，當(dāng)時(shí)在這個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，在2008年差不多10月份、9月份的時(shí)候，也有跟現(xiàn)在一樣的問題，非常不幸的是沒有止住，一下子就下去了，使整個(gè)GDP帶動得非常厲害，今年會不會形成這樣的一次，大家都非常焦慮的看這個(gè)問題，最后沒有辦法就救市。大家都經(jīng)歷過這個(gè)過程，所以引起很多的熱議。
這是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，這是房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資一旦下滑就是急劇下滑，會下滑到什么程度？一直到2009年2月投資下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定資產(chǎn)投資高得多。今年的上半年一開始的時(shí)候，它也還是高于固定資產(chǎn)投資這一塊，現(xiàn)在開始下降，現(xiàn)在還有30%。這一條黑線是減掉保障房，今年之所以能夠保持平穩(wěn)的形勢，仍然高于固定資產(chǎn)投資是15個(gè)百分點(diǎn)的原因是因?yàn)橛?000萬套的保障房，拉動1.3萬億這樣的投資。為什么到11月份這個(gè)數(shù)字到了20%，11月份當(dāng)月只有20%，因?yàn)楸Ｕ戏客顺�，多年底投資差不多了，上半年買地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700萬套，700萬套說明它的投資不會使房地產(chǎn)投資的增幅上升，會往下轉(zhuǎn)，1000萬套是投1.3萬億，700萬套投資不到這么多，所以從房地產(chǎn)總投資來講，不但不能使房地產(chǎn)投資上升，明年保障房的下降還會使房地產(chǎn)投資下降。因?yàn)槲覀兪前赐鹊脑龇�。商品房毫無疑問在目前的情況是在直線下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整個(gè)房地產(chǎn)投資肯定會低于固定資產(chǎn)投資，這是一個(gè)比較大的問題。
四、影響房價(jià)的當(dāng)期因素——資產(chǎn)價(jià)格上升取向分析
我們再看一下怎么來看房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，今天并不是我們房地產(chǎn)業(yè)界的比較多，房地產(chǎn)不等于是住房，這不是一個(gè)概念。住房的事情確實(shí)有保障這一塊，有商品這一塊，在任何一個(gè)國家政府都要管保障這一塊，不能把房地產(chǎn)等同于住房。房地產(chǎn)包括更多的業(yè)態(tài)，比如我們所有的城市當(dāng)中的一些商業(yè)、寫字樓、賓館和旅游地產(chǎn)等等，這全都屬于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)在國外，在國際上屬于什么產(chǎn)業(yè)？屬于類金融類的產(chǎn)業(yè)，或者準(zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)，跟資產(chǎn)價(jià)格有天然的不可分割的關(guān)系。我們從消費(fèi)的角度來講，說的是住房這一部分，如果從房地產(chǎn)來講，這里講的房地產(chǎn)一定和資產(chǎn)價(jià)格劇烈的波動，一定是最緊密的是金融和貨幣政策。尤其是2010年的房價(jià)大漲和我們當(dāng)時(shí)的貨幣政策的寬松是有關(guān)系的。
2006年的上證指數(shù)是到了6000點(diǎn)，上面這個(gè)是房地產(chǎn)的景氣指數(shù)，一般來說都會比資本市場放大，即使是在2007年這一輪，流動性非常強(qiáng)的時(shí)候也比它高得多。但是下降的時(shí)候速度又比資本市場要多，因?yàn)槭菍儆跍?zhǔn)金融類的產(chǎn)業(yè)。我們看這一次救市以后，一下子把房地產(chǎn)救到這兒，這一輪股市也上來一些，但是他們倆波動的走勢是一樣的，現(xiàn)在股市到了2100點(diǎn)，樓市也在下降，波動的趨勢也是一樣，這塊被說成是房地產(chǎn)泡沫。這一次資本市場始終上不去，房地產(chǎn)市場上得特別快�？偟膩碚f，資產(chǎn)價(jià)格上升的趨向和波動的趨勢是一致的。分析房地產(chǎn)不能忽略我們的貨幣政策和金融政策和資產(chǎn)價(jià)格的漲落。尤其是在銀行存在負(fù)利率的情況下，一般來說是推動房價(jià)上漲。因?yàn)殄X越存越少，大家會把錢拿出來放到股市或者樓市，非常遺憾的是股市大家看得非常淡，全投到樓市，這一波跟我們放了4萬億的貸款有關(guān)系。
五、評判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)
我們下面看看房地產(chǎn)調(diào)控的效果的依據(jù)。明年還是要和國際大背景相關(guān)，現(xiàn)在 ……（未完，全文共7570字，當(dāng)前僅顯示2658字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學(xué)習(xí)講稿：房地產(chǎn)形勢與趨勢》）