干部學習講稿：我國住房的定位及重大變局（下）

目錄/提綱：……
二、為什么住房定位最關鍵
（三）房地產雙重屬性的比例問題
三、房地產新定位下的政策、法律設計
（一）定位問題解決了，基本政策就好設計、相關法律隨之確定
（二）房地產市場需要解決的其他問題
（三）房地產市場政策調整和_改革
四、住房政策定位的重大影響
……
干部學習講稿：我國住房的定位及重大變局（下）
王小廣
國家行政學院決策咨詢部副主任、研究員

二、為什么住房定位最關鍵
（三）房地產雙重屬性的比例問題
房地產或者是住房的雙重屬性，這是客觀存在的，但是我們現在有個問題，就是住房的屬性到底占多少比例？投資的屬性到底占多少比例？這個市場是穩(wěn)定的，可能大家都回答不了這個問題。我在十多年前就做了一個回答。我認為，房地產投資的需求不能超過10%，超過10%就是開始出現泡沫，超過20%就出現一個比較大的泡沫，超過30%就出現大泡沫，30%以上那可能就是一個超級泡沫，就是泡沫經濟。我們講我們現在就是這樣。但是我們現在很多人說，他我們只要是居住需求占比例高，我這個房價上漲都是合理的，泡沫就不是，不存在泡沫。就是講只要是居住需求占主要的時候，它就不是不會出現泡沫，這個觀點按是非常非常錯誤的。居住需求要求不是51，不是60，不是70，甚至也不是80，是90。我們現在，中央定位房子是用來住的，不是用來炒的，就是要回答這個問題，他們現在還沒有答案，沒有最后。但是這個很清楚，它是絕大多數，就是講不是一般的多數，絕大多數是滿足居住的功能，基本的功能是消費的功能，不是投資的功能，要依據投資的功能，就是講這是我們要搞清楚的，這個大多數到底是多少？我們講，為了論述我這個觀點，我想舉一些例子。實際上就是一個比例關系的問題，是個閾值的問題。這樣的問題實際上是特別多，我們講第一個例子。
就是說，就業(yè)和失業(yè)。就業(yè)率和失業(yè)率，
……（新文秘網http://m.120pk.cn省略1000字，正式會員可完整閱讀）……　
，控制在什么范圍內，它才不會對交通的正常行駛產生重大的負面影響，正�；�？失業(yè)率一樣。
我們講美國人，美國有一個經濟學家叫列維曾經寫一本書叫做《魔鬼經濟學》。其中講到了一個他賣甜餅的故事，就講他的一個朋友賣甜餅，最后這個甜餅他放在一些機關單位、一個企業(yè)，讓他們就是甜餅放到那里，然后放的一個盒子收錢，然后讓他自我完成，他倒是省著力了，但是他可以做到相對還比較大，所以講這個生意做的很好。但是，他相信肯定有人不誠信，他認為就是有這種偷竊行為，就是講我拿東西不付錢，但是這是一種上你知我完成，自覺，你拿了東西付錢，但是這個付錢，就讓這個公司在美國這個社會有多少人講信用呢？有人講80%人都不講信用，都拿走，你人不在。在中國可能是一搶而空，有可能出現這種情況，因為中國的信用度可能比較低，也許啊，但實際上我不相信這樣，可能第一點，但是美國是什么情況？美國是一個我們認為它是一個比較講信用的社會，信用比較發(fā)達的社會，那美國的誠信度是什么樣的呢？這個實驗結果是，就是說一般的都是在80%以上，他送甜餅，95%以上不可能。也就是總有5%的人是不誠信的，是絕對不誠信的，他我們講，一般的情況下，都是在90%-95%之間，也就是說，90%-95%的人誠信，然后，第二個檔就是80%-90%之間，80%以下的很少的。也就是，人沒有，在美國社會沒有低于80%的人搞欺騙這種公眾這種欺騙，這是沒有，或者是趨于少數，大多數人在80%-90%之間，一般的好一點的按，就是很多人講誠信的人，就是在90%-95%之間。也就是說，它的閾值達到這么高，也就是說不講誠信的人只有5%-10%。這個社會可以維持，是比較好的，但是你一下子要降到要多數人都是在80%-90%的時候，實際上他賣甜餅不光是他要虧本，更主要的說明了這個社會不誠信，然后就陷信任危機，就像現在美國選舉一樣的，導致實際上有很多對這種政治家的信任危機，社會的信任危機，才導致現在這個選舉這么一個結果，一片混亂，超出預期。所以我們認為這是一個信任，信任它有個度，穩(wěn)定的社會90%以上，90%-95%。次穩(wěn)定的社會80%-90%。到了80%以下，這個系統這個社會就已經崩潰了。這是個第二個例子。這是一個時政經濟學，或者是講行為經濟學的一些案例的分析來證明，就是我們社會要求的誠信度是很高的，不是51%講誠信，不是60%講誠信，不是80%講誠信，是要求90%以上講誠信。交通規(guī)則的，我們觀察的結果也是90%都是規(guī)則，但是10%。但我們講從5%上升到10%，他就是講大家違規(guī)的就是增多了，就會導致更多的問題。那10%又上升到85%，就是上升到15%，那就講規(guī)矩開車的人只有85%的時候，不規(guī)矩的開車從10%降到15%，增長了50%，那我們講這個混亂就開始出現，不要求它是多數，壞因素作為多數這個世界是不存在，永遠不存在，不會出現壞人多于好人的，這個社會是沒有這種社會，絕對沒有這樣社會。就希特勒時候都不會。這就我們舉了第三個例子。
這個例子大家可能也很清楚，我們中國的一些朝代的垮臺，人們講這個朝廷腐敗無能，制度爛透了，這個爛透了是爛到什么程度？是百分之百爛掉了，還是實際上還是大多數都是好的。所以，我們講的大多數這個值非常值得我們研究，我們認為，這個系統，一個社會系統，一個人類的社會的經濟系統，它的穩(wěn)定系數，它的閾值是非常高的，所以清朝政府、國民黨的政府之所以垮臺，我覺得他爛的，腐敗的程度可能也就是降到80%以下，80%或者70%，不會降到60%、50%的。壞因素增加了20%就不得了，最后增加了30%壞人，就是貪官。所以講貪官的比例，現在講我們很多人說，我們反腐，反腐倡廉我們的力度很大，有人講貪官吞腐的呈量、增量都很大，我們講到底有多少貪官？有人講那都是貪官，我覺得這肯定是不對的，因為很多人沒有權利，他沒有能力貪官，他沒有權他怎么貪官？他不是想他不貪官，他沒有權，一個是就是講，就有權的人，也是一定的比例，這個比例還不是，不一定很高，但是，他相對于它的增長是很快的。從5%增到10%，就增長一倍，從5%增長到20%就增長4倍，是這么一個變化。所以你會覺得，你會感覺到這個貪污到處都是，實際上他的比例恐怕最嚴重的時候，就是20%。20%就是極限，就是這個系統，大家都不信任你了，所以這個是我們用這些幾個例子來說明，我們的剛需和非剛需。
我們的自主需求和非投資需求的比例到底是什么關系？我認為是90%和10%的關系。這是在2013年、2014年的時候，我就提出來，就是住房是90%的消費屬性，10%的投資屬性，而且不能讓10%的屬性不斷的放大，增長到12%、15%、20%甚至30%，現在我們的住房的需求，投資需求許多地方超過30%，也的地方達到50%，我認為這就是大泡沫，不是剛需推動了房價上漲，是投資需求它的不斷膨脹。而恩投資需求有一個屬性，投資需求有個特點，所以我們講，剛需和投資需求來比，自主需求就是剛需，我們很多經濟學家講的剛需，就是媒體上的很多人講的剛需，那不是剛需，都是投資需求，他混淆了這個，就是一調控怎么成交量就變零了，變沒有了，房價一上漲，成交量無限的放大，那么是什么？投資需求占主導，甚至超過一半才會出現這種情況，剛需是不會受到價格的影響，不會受調控的影響的，因為我什么，你不管出了什么政策，我 ……（未完，全文共11808字，當前僅顯示2809字，請閱讀下面提示信息。收藏《干部學習講稿：我國住房的定位及重大變局（下）》）