淺析個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議

目錄/提綱：……
一、縣區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓市場現(xiàn)狀
（一）交易量增長迅速
（二）轉(zhuǎn)讓房源類型多
（三）缺乏規(guī)范的交易市場
（四）無專業(yè)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)
二、個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策分析
四是參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的評估價格確定
一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”
三、完善個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策的建議
（一）建立健全房屋計稅價格管理制度
（二）完善普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
（三）規(guī)范自建自用房的界定標(biāo)準(zhǔn)
二是銷售時享受免征營業(yè)稅的住房僅限于1套
（四）統(tǒng)一唯一住房認(rèn)定的范圍
（五）明確個人住房轉(zhuǎn)讓日期
……
淺析個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展活躍了二手房交易。近年來，國家先后出臺了一系列針對二手房尤其是個人住房轉(zhuǎn)讓的稅收調(diào)整政策，加大了執(zhí)行難度和執(zhí)法風(fēng)險。本文結(jié)合縣區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓市場現(xiàn)狀，就個人住房轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅收政策問題及建議進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】個人住房轉(zhuǎn)讓 稅收政策 完善建議

近年來，隨著房地市場的迅猛發(fā)展，二手房交易日益活躍。由于涉及千家萬戶，征收的稅種多，特別是國家為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控，對二手房中的個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策調(diào)整頻繁，執(zhí)行難度加大，容易產(chǎn)生征管漏洞，增加執(zhí)法風(fēng)險。自2010年12月全省地稅系統(tǒng)劃轉(zhuǎn)契稅征管后，相關(guān)問題更加突出。進(jìn)一步完善二手房尤其是個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策迫切緊要。本文結(jié)合縣區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓市場現(xiàn)狀，就個人住房轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅收政策問題及建議進(jìn)行探討。

一、縣區(qū)個人住房轉(zhuǎn)讓市場現(xiàn)狀

應(yīng)該說，縣區(qū)二手房
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個人住房轉(zhuǎn)讓的以上特點，導(dǎo)致稅源監(jiān)控困難。目前，個人住房交易稅收征管主要是根據(jù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求，實行“先稅后證”的源泉控管，即在納稅人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時，由房管、國土部門把關(guān)，納稅人交清相關(guān)稅費(fèi)后再辦過戶手續(xù)。

二、個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策分析

近年來，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控， 總局先后下發(fā)了一系列的稅收政策文件，重點對個人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、契稅、個人所得稅進(jìn)行了調(diào)整，政策日益復(fù)雜。從征管實踐來看，主要存在以下幾個方面的問題。

1、房屋計稅價格的核定困難。個人住房轉(zhuǎn)讓過程中納稅人提供虛假的交易合同現(xiàn)象比較常見。對申報的交易價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，以及單位或個人將房屋無償贈與他人的，需要由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其房產(chǎn)的計稅價格�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）規(guī)定了四種途徑確定納稅人的最低計稅價格。一是由地稅機(jī)關(guān)制定房屋交易最低計稅價格管理辦法，公正合理地核定；二是參照當(dāng)?shù)卣嫉牟疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價、基準(zhǔn)地價確定；三是參照房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報價確定；四是參照信譽(yù)良好的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的評估價格確定。然而，目前部分地稅部門未建立房屋交易最低計稅價格管理辦法，縣區(qū)內(nèi)也基本上不具備后三種可供參照的房屋價格信息，即政府相關(guān)部門未能及時公布和更新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋交易指導(dǎo)價，也沒有相應(yīng)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，更無房地產(chǎn)交易資金托管金額或者房地產(chǎn)交易網(wǎng)上報價。實踐中，有的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)則根據(jù)當(dāng)前同類房產(chǎn)的交易價格，當(dāng)場核定納稅人的計稅營業(yè)額，隨意性大，說服力不強(qiáng)，容易引起納稅人的爭議，也不符合總局“避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格”規(guī)定。

2、普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不全面。對個人轉(zhuǎn)讓住房的普通住房與非普通住房的劃分，省局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（贛地稅發(fā)〔2005〕109號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足的條件之一是“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上”。目前，各級地稅部門制定的具體標(biāo)準(zhǔn)中，均延續(xù)相同表述，未有任何突破。對住宅小區(qū)之外（舊城區(qū)、城郊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民（農(nóng)民）居住區(qū)）的房屋是否參照“建筑容積率在1.0以上”的規(guī)定執(zhí)行，沒有明確。根據(jù)建設(shè)部門的相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)是指由城市道路以及自然支線劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段，通常指經(jīng)過整體規(guī)劃、成片開發(fā)的商品房居住區(qū)。實踐中，有的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一并將其納入認(rèn)定范圍，并且按轉(zhuǎn)讓房屋的建筑面積直接除以占地面積計算容積率；有的則對住宅小區(qū)外的住房不考慮“建筑容積率”，造成了普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不一致。

3、自建房的界定標(biāo)準(zhǔn)不明確�！敦斦�、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）規(guī)定，個人自建自用普通住房，銷售時免征營業(yè)稅（該條文至今仍然有效）。對如何準(zhǔn)確界定自建自用住房，總局一直未制定相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，省局、市局也未發(fā)文明確。征管實踐中，有的基層地稅部門將“自建自用”界定為自已出（投）資建設(shè)或自已施工建設(shè)并自住，有的則僅指自己施工建設(shè)并自住。不同的界定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致部分個人自建自用普通住房轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別極大，容易引起納稅人的爭議。

4、唯一住房的認(rèn)定范圍不統(tǒng)一。契稅和個人所得稅方面對符合條件的家庭唯一普通住房給予了一定的稅收優(yōu)惠�！敦斦�、國稅總局住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2 ……（未完，全文共5498字，當(dāng)前僅顯示1931字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺析個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策問題及建議》）