網格化管理（物業(yè)管理方面）難點問題的政策建議

目錄/提綱：……
一、主要問題簡述
二、關于改變住宅用途立法建議
（一）嚴格限定不得改變住宅用途的范圍：
二是法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不得改變使用性質的住宅
（十）本《規(guī)定》實施前的擅自“居改非”，應本著事實求是、適當從寬的原則處理
二、關于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議
（一）物業(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責
三是附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記
三、關于執(zhí)法隊伍的配置
……
在華陽地區(qū)網格化管理試點中，我局華陽房地辦事處參與了網格化物業(yè)管理方面的工作，通過實踐，最突出的問題是擅自“居改非”、違法搭建、違法裝飾裝修房屋。對此市民意見大，而問題長期得不到有效解決，久久困擾著物業(yè)管理企業(yè)和行政管理部門，阻礙了本市物業(yè)管理水平的進一步提高。為促進這些問題的有效解決，在此提出以下政策建議，供立法部門參考。
　　一、主要問題簡述
　�、边`章搭建的處理
　　小區(qū)業(yè)主私自在天井和其他公用部位違章搭建一時難以處理，根據現(xiàn)行法規(guī)的處罰程序太長，強制執(zhí)行手續(xù)繁雜，效果不佳。物業(yè)管理單位往往不能第一時間內不能掌握第一手資料。
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　　一些公司未經任何部門批準，在高層住宅內開辦公司營業(yè)的居改非行為，給廣大業(yè)主利益帶來侵害。例如進行“居改非”的業(yè)主和其他業(yè)主一樣的標準支付維修基金和電梯費、水泵費，引起了業(yè)主之間的矛盾；公司客戶過于頻繁進出住宅樓給其他業(yè)主帶來不安全隱患等。同時由于工商部門
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業(yè)態(tài)、房屋安全使用、環(huán)境保護、治安管理等要求向社會公布。
　�。ㄋ模┰谠试S改變住宅用途的區(qū)域范圍內，具體房屋單元的業(yè)主需要“居改非”的，持“居改非”申請書、業(yè)主委員會開具的證明，向區(qū)（縣）房地產管理部門備案，區(qū)（縣）房地產管理部門出具備案證明，當事人憑備案證明向工商管理部門申領營業(yè)執(zhí)照。
　�。ㄎ澹┮婪ā熬痈姆恰睆氖陆洜I活動的業(yè)主、使用人按照該物業(yè)的物業(yè)服務費標準的十倍支付物業(yè)服務費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。該項費用扣除物業(yè)服務成本后，主要用于補充房屋的專項維修資金。
　�。┰诮垢淖冏≌猛镜膮^(qū)域范圍內，工商管理部門不得將住宅視為經營場所頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。
　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責，應當經常巡查物業(yè)管理區(qū)域內的房屋使用情況，發(fā)現(xiàn)擅自“居改非”的，應當采取相應措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在規(guī)定期限內（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產管理部門依據《規(guī)定》予以行政處罰。
　�。ò耍┥米愿淖冏≌猛緩氖陆洜I活動的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款拒不改正的，區(qū)（縣）房地產管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。
　�。ň牛┥米愿淖冏≌猛緩氖陆洜I活動影響相鄰關系的，相關業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。
　�。ㄊ┍尽兑�(guī)定》實施前的擅自“居改非”，應本著事實求是、適當從寬的原則處理。一是經業(yè)主大會討論允許“居改非”的，當事人應當按照該物業(yè)的物業(yè)服務費標準的十倍支付物業(yè)服務費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。二是經業(yè)主大會討論不允許“居改非”的，區(qū)（縣）房地產管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定處理。在“居改非”行為人未改正之前，應當按照該物業(yè)的物業(yè)服務費標準的十倍支付物業(yè)服務費。業(yè)主大會另有約定的，從其約定。三是“居改非”從事經營活動影響相鄰關系的，相關業(yè)主、使用人可以依法提起民事訴訟。
　　二、關于違法搭建、違法裝飾裝修房屋的立法建議
　　經本市多年來對住宅違法搭建的整治，違法搭建情況有了較大的改觀。但是，部分高檔別墅區(qū)的違法搭建出現(xiàn)蔓延且難以遏止的現(xiàn)象；隨著住宅商品化、產權多元化進程的加快，違法裝飾裝修房屋的現(xiàn)象比較嚴重。為了加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度，可以采取以下措施。
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)切實履行物業(yè)管理職責。除了在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋前，事先告知房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項外，應當經常巡查物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修活動。發(fā)現(xiàn)違法裝飾裝修、違法搭建建筑物、構筑物的，及時采取相應措施予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在規(guī)定的時限內（例如兩天）報告區(qū)（縣）房地產管理部門和業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)不報告或者報告不及時的，區(qū)（縣）房地產管理部門依據《規(guī)定》予以行政處罰。
　　（二）區(qū)（縣）房地產管理部門加強對違法搭建、違法裝飾裝修房屋的懲罰力度與查處執(zhí)法力度。發(fā)現(xiàn)或者接到舉報違法行為的，可以采取以下措施：一是對正在實施違法搭建、違法裝飾裝修的，應當責令立即停止施工，拒不改正的，可以組織強制拆除。二是違法搭建、違法裝飾裝修已存在的，應當責令限期改正，可并處一萬元以上十萬元以下的罰款；其中對損壞房屋承重結構的，責令限期恢復原狀，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；拒不改正的，可以組織強制拆除。三是附有違法建筑并結構相連的房 ……（未完，全文共2905字，當前僅顯示1846字，請閱讀下面提示信息。收藏《網格化管理（物業(yè)管理方面）難點問題的政策建議》）