淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的基本方法

目錄/提綱：……
一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅手法
（一）少結(jié)轉(zhuǎn)收入
（二）收入不入賬
（三）多計成本費用
一是虛列開發(fā)成本，常見的手法是通過虛開建筑業(yè)發(fā)票加大“開發(fā)成本”
二是不按期結(jié)算項目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本
（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤
二、稅務檢查的基本方法
（一）注意多從政府部門調(diào)查取證
（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證
（三）注意測算房屋的開發(fā)成本
（四）注意檢查“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目
……
淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的基本方法

◆秦德勇

房地產(chǎn)企業(yè)具有項目開發(fā)周期長、經(jīng)常出現(xiàn)退房、按揭等特點，特別是涉及到多個開發(fā)項目時，成本核算往往不夠規(guī)范，令稅務檢查人員感覺很頭疼。現(xiàn)將本人在房地產(chǎn)企業(yè)檢查過程中總結(jié)的一點經(jīng)驗記錄如下，請同行指正。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見的偷稅手法

（一） 少結(jié)轉(zhuǎn)收入。常見的有下列情況：收取采光費、宣傳費、上房
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％的企業(yè)所得稅而虛開建筑業(yè)發(fā)票，雖然發(fā)票是真的，但工程價款是假的，合同也是假的。常見的情況還有：虛列開發(fā)成本掛賬在“其他應付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。二是不按期結(jié)算項目成本，暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。企業(yè)收到預收賬款時就結(jié)轉(zhuǎn)收入，但成本還無法準確核算，就暫估多轉(zhuǎn)銷售成本。

（四）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。檢查中曾發(fā)現(xiàn)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了少繳納企業(yè)所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業(yè)所得稅在國稅局繳納，免征企業(yè)所得稅一年），軟件公司以向房地產(chǎn)企業(yè)提供信息服務為名，收取信息費400萬元。

二、稅務檢查的基本方法

（一）注意多從政府部門調(diào)查取證。房屋的立項、規(guī)劃、工程監(jiān)理、竣工驗收、房屋面積測繪、辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等一系列問題，涉及政府的多個部門。加強與相關(guān)部門的合作，可以取得意想不到的效果。筆者曾查出過虛提土地款、收入不入賬但已經(jīng)辦好房產(chǎn)證、完成房屋贈與等情況。

（二）注意到建筑施工企業(yè)調(diào)查取證。其中建筑施工合同非常關(guān)鍵，因為工程成本占房地產(chǎn)開發(fā)的很大比重，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了加大成本或者少計收入，而編造虛假合同。

（三）注意測算房屋的開發(fā)成本。開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費用三大塊組成。其中土地成本和政府費用是相對規(guī)范的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建 ……（未完，全文共1262字，當前僅顯示802字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的基本方法》）