查處商品房交易中價格欺詐行為等違法問題的啟示

目錄/提綱：……
一、商品房交易中存在的主要問題
（二）重復(fù)收取有線電視初裝費
二、商品房交易中新出現(xiàn)的價格違法行為原因剖析
（二）競爭需要和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，是造成開發(fā)商價外收費的主要原因
（三）龔斷行業(yè)違規(guī)收費，造成商品房開發(fā)成本過高
（四）行業(yè)管理與行政執(zhí)法部門缺乏相互協(xié)調(diào)，監(jiān)管力度不夠
三、查處商品房交易價格違法行為的啟示
（一）打破行業(yè)壟斷、引入競爭機制是防止壟斷行業(yè)亂收費的有效手段
（二）開展聯(lián)合執(zhí)法，形成齊抓共管態(tài)勢
一是先發(fā)動宣傳攻勢，宣傳政策法規(guī)
二是以采取自查自糾為主，經(jīng)濟(jì)制裁為輔的處罰辦法
（三）加速完善土地供應(yīng)計劃體系，優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑房地產(chǎn)價格
一是地方投資過大，價格增長過快
……
查處商品房交易中價格欺詐
行為等違法問題的啟示
（三明市物價局檢查分局 駱志超）

我國住房制度的改革后, 從1998年起，國有單位停止實物分房，從根本上改變了人們的消費支出結(jié)構(gòu)，住房消費比重大幅上升，大大增加對房地產(chǎn)的需求。住房_改革、居民收入穩(wěn)定提高和住房金融的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場近幾年保持了供銷兩旺的增長態(tài)勢。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)交易市場不規(guī)范問題在一些地方比較突出，商品房合同內(nèi)價格欺詐、合同外收費、面積“短斤缺兩”、中介市場混亂、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生，消費者反應(yīng)強烈。對以上商品房交易中新出現(xiàn)的價格違法行為原因，處罰政策界線如何認(rèn)定，對物價部門來說是個新的課題，現(xiàn)結(jié)合三明市查處商品房交易中價格違法行為的實踐和經(jīng)驗，談幾點粗淺的看法：
一、 商品房交易中存在的主要問題
2002年以來，三明市群眾反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售中收取水電設(shè)施配套費和商品房交付使用中違法收費問題的價格舉報案件共247人次，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)13家。截止2003年11月，市物價局檢查分局己對價格違法事實清楚的部分房地產(chǎn)公司下達(dá)了《責(zé)令限期退款通知書》，己有335戶購房戶領(lǐng)取清退款，清退金額 925350元。群眾反映的問題主要集中在以下幾個方面
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盛的增長態(tài)勢使得房地產(chǎn)開發(fā)投資獲得了堅實的需求保證，部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)賣方市場，許多商品房期房被定購一空，部分開發(fā)商借機與購房戶簽訂“霸王合同”、“欺詐合同”，出現(xiàn)價格欺詐、價外收費等價格違法行為。
（二）競爭需要和經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，是造成開發(fā)商價外收費的主要原因。雖然房地產(chǎn)銷售市場增長勢頭強勁，但從增長結(jié)構(gòu)上看，也存在結(jié)構(gòu)性增長不平衡和區(qū)域性投資擴(kuò)張過熱的矛盾�？偟谋憩F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房投資增長等中低檔住宅投資增長供給不足，而高檔商品住宅供給出現(xiàn)過剩，供求結(jié)構(gòu)有所失衡，結(jié)構(gòu)性過剩矛盾逐漸突出，因此，開發(fā)商在銷售供給出現(xiàn)過剩商品住宅，為了競爭需要表面上需要降低房價吸引更多的消費者購房，但同時為了追求更高的經(jīng)濟(jì)利益，采用“堤內(nèi)損失堤外補”的辦法，進(jìn)行價外收費。從查處情況看，我市部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷滯銷商品房常常采取在商品房價外收費的辦法，向高層建筑（安裝電梯）收取平均7000—9000元/套、多層建筑5000—6000元/套標(biāo)準(zhǔn)的水、電配套費等費用。為達(dá)到價格欺詐目的，上述費用開發(fā)商往往是在購房時直接收取的，而是在商品房交付使用時或辦《房產(chǎn)證》時，才提出向用戶收取的，由于購房戶相對開發(fā)來說是弱勢_，為了辦《房產(chǎn)證》和取得住房鎖匙，只好忍氣吞聲，任其欺詐。
（三）龔斷行業(yè)違規(guī)收費，造成商品房開發(fā)成本過高。如供水、供電部門雖然根據(jù)福建省財政廳、省經(jīng)貿(mào)委、省物價局、省審計廳《轉(zhuǎn)發(fā)財政部等六部委（署、辦）關(guān)于公布取消的各種基金（資金、附加、收費）項目的通知》（閩財綜[2000]66號）及福建省物價局、省經(jīng)貿(mào)委《轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會關(guān)于停止收取供（配）電工程貼費有關(guān)問題的通知》（閩價[2002]商82號）文件分別取消了水、電增容費（貼費），但同時對原本由供電部門無償提供的商品房配電房變壓器等設(shè)備和供水部門提供的外接水管網(wǎng)材料費改為有償收費，采取按工程造價收取安裝材料費。部分商品房開發(fā)企業(yè)也未將上述費用打入建房成本,而是采取價外分?jǐn)偟霓k法向購房戶另行加收,加重了消費者的負(fù)擔(dān)。
（四）行業(yè)管理與行政執(zhí)法部門缺乏相互協(xié)調(diào)，監(jiān)管力度不夠。我市商品房開發(fā)管理部門對商品房交易市場仍存在“先發(fā)展，后規(guī)范”的思想，對商品房從建設(shè)到交易過程管理跟蹤不到位，且管理部門之間相互配合也不夠默契。如原省物委于1999年5月1日下發(fā)《福建省商品房交易價格行為規(guī)則（試行）》第八條規(guī)定“商品銷售應(yīng)按照政府價格主管部門規(guī)定實行明碼標(biāo)價，明碼標(biāo)價采取售房標(biāo)價書的形式。售房標(biāo)價書由政府價格主管部門監(jiān)制印發(fā)，其它單位和個人不得擅自印制。”，但在實際商品房合同簽定過程均采用建設(shè)、工商部門統(tǒng)一監(jiān)制的《商品房買賣合同》式樣，該合同缺少對商品房交易價格包含的內(nèi)容的描述，是導(dǎo)致商品房一個合同出現(xiàn)兩種交易價格的原因之一；再如，工商、建設(shè)部門在審核《商品房交易合同》時，大都從本部門有關(guān)法律、法規(guī)出發(fā)進(jìn)行審核，即使發(fā)現(xiàn)存在違反價格法律有關(guān)規(guī)定的問題也較少物價部門相互溝通，導(dǎo)致一些商品房交易價格違法行為未能及時得到有效制止。
三、查處商品房交易價格違法行為的啟示
（一）打破行業(yè)壟斷、引入競爭機制是防止壟斷行業(yè)亂收費的有效手段。政府有關(guān)對住房開發(fā)建設(shè)過程中，經(jīng)營燃?xì)�、自來水、電力、電話、有線（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的價格行為進(jìn)行全面整頓。按照國家計委、財政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》文件精神，政府有關(guān)部門對商品房“兩管三線”安裝工程要打破壟斷、引人競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會公開招標(biāo)，自主選擇有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)安裝工程；所需設(shè)備材料由承擔(dān)安裝工程的單位自主或委托中介組織采購；嚴(yán)厲查處壟斷企業(yè)強制推銷商品和服務(wù)的價格違法行為，確實堵住亂收費源頭。
（二）開展聯(lián)合執(zhí)法，形成齊抓共管態(tài)勢。各部門必須密切配合，開展聯(lián)合執(zhí)法，確實加大監(jiān)管力度。從我市整頓房地產(chǎn)市場價格秩序?qū)嵺`證明，各有關(guān)行政執(zhí)法部門相互協(xié)調(diào)，開展聯(lián)合專項整治，取得的效果較好。2002年以來，我市物價、建設(shè)部門針對我市商品房交易價格混亂，群眾反映部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的上述價格違法行為，依照市政府《關(guān)于實施整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的意見》（明政文[2002]115號）要求，開展了聯(lián)合專項整治行動，取得了明顯的成效。主要做法是：一是先發(fā)動宣傳攻勢，宣傳政策法規(guī)。開展專項整治前，首先向全市房地產(chǎn)經(jīng)營單位發(fā)放了兩局聯(lián)合下達(dá)的《關(guān)于三明市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售價外收取水電配套費等問題的意見》（明價[200 ……（未完，全文共4733字，當(dāng)前僅顯示2391字，請閱讀下面提示信息。收藏《查處商品房交易中價格欺詐行為等違法問題的啟示》）