我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

目錄/提綱：……
一、現(xiàn)狀-1-
（一）、國家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面-5-
二、影響因素-7-
（一）民眾的投資性需求-7-
（二）房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展-7-
（三）國家政策-8-
三、對策-9-
一、現(xiàn)狀
（一）、國家層面
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)層面
二、影響因素
（一）、民眾的投資性需求
（二）、房地產(chǎn)行業(yè)的單一發(fā)展
（三）、國家政策
（四）、5000年來我國形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣
三、對策
……
我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文

摘要
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟健康發(fā)展事關(guān)重大。但是現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)行業(yè)的過熱引起了社會的極大關(guān)注，高房價問題成為了影響我國經(jīng)濟發(fā)展和_的一大難題。國家政府如何解決好民眾的住房問題來加強自己的執(zhí)政能力謀求發(fā)展？針對國家越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，如何在危機中躲避危險抓住機遇、合理的發(fā)展壯大？這些都是很值得研究的。本文主要從我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在所處的狀況研究，總結(jié)出影響房地產(chǎn)價格的四大要素，分別加以解析，最后從國家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個層面來探討策略以求如何在解決好住房難和高房價問題的前提下實現(xiàn)國家、房地產(chǎn)企業(yè)和人民三者的共同發(fā)展。

關(guān)鍵字：高房價、住房難、策略、房地產(chǎn)企業(yè)、國家

Abstract
The real estate industry is one of Chinas pillar industries, it is important for the healthy development of the national economy . But now Chinas overheated real estate industry has aroused great concern, Impact of high prices has become Chinas economic development and social stability is a major problem. How the national governments to solve the housing problems of the people to strengthen their ability to see
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結(jié)束語 - 13 -
參考文獻(xiàn): - 14 -
致謝： - 15 -


前言
從2008年，美國的次貸危機引起全球性的經(jīng)濟危機開始以后，我國為了降低全球經(jīng)濟危機對全國的影響、保證我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，國家實施了一系列刺激經(jīng)濟的措施。在這期間房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的極大發(fā)展成功的使我國走出了全球的經(jīng)濟危機，成為了當(dāng)時的“金磚四國”，但是也同時為我國房地產(chǎn)行業(yè)埋下了隱患。在今天，高房價成為了制約我國發(fā)展甚至是影響我_定團結(jié)局面的一大難題。房地產(chǎn)價格的高漲和普通公民的巨大購房壓力使得國內(nèi)人民對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不信任逐步延伸到了對國家政府的不信任，普通的人民缺乏安全感。高房價問題已經(jīng)成為了關(guān)乎民生穩(wěn)定、經(jīng)濟增長、社會公平、城市化道路發(fā)展乃至政府執(zhí)政能力的綜合考驗。解決好高房價問題就可以很好的解決各種社會矛盾、促進(jìn)國家經(jīng)濟建設(shè)、加強國家安定團結(jié)和實現(xiàn)共同富裕這一目標(biāo)。

一、現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)行業(yè)從1998年國家進(jìn)行的住房分配貨幣化政策開始快速的增長，在此期間國家為了拉動內(nèi)需采取了一系列的措施來刺激房地產(chǎn)行業(yè)的需求，從1998-2003年，總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展解決了國內(nèi)的很多問題，特別是直接解決了無數(shù)在國有_改革的洪流中下崗失業(yè)的城市人員的生活問題，對于維護_、促進(jìn)人民生活水平的提高和增強經(jīng)濟發(fā)展速度都起到了關(guān)鍵的作用。但是一切事物都是有兩面性的，國家的一系列政策的負(fù)面影響從2003年開始逐漸顯現(xiàn)出來，到了2008年以后，由于受全球性的經(jīng)濟危機影響國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控又再次受到了挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對危機、減少失業(yè)和保證經(jīng)濟發(fā)展，國家放松了對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是至此也就造成了今天我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的高房價局面了。高房價造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)的一系列問題，下面從國家和房地產(chǎn)企業(yè)兩個方面來試分析。

（一）、國家層面。
1.高房價是普通人民承受不起的。
在討論人民對于房價的承受能力這一問題是我要引入一個評價房地產(chǎn)形勢的指標(biāo)-----房價收入比-----也就是當(dāng)?shù)氐募彝ツ昃杖肱c當(dāng)?shù)氐钠骄績r的比值，用以評價平均房價的高低。世界銀行給出的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)是5:1，也就是說如果一地的5年的家庭平均收入不能夠購買到一間可以滿足家庭居住的房屋（90平方）那么該地的房價就高了。下面是我國大中城市2007年的房價收入比數(shù)據(jù)（見表1）：

（表1）來源：東方財富網(wǎng)
按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間，而由上圖可看到，早在2007年，我國的大中城市都已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，特別是一些國際知名的大城市都已經(jīng)超過了15.這還只是我找到的2007年的數(shù)據(jù)，在經(jīng)過了2008年之后的數(shù)年房價的持續(xù)快速的上漲之后，現(xiàn)在的全國的大中城市的房價收入比達(dá)到一個什么樣的高度就讓我感到驚懼了。
2.房地產(chǎn)行業(yè)與國家的捆綁。
國內(nèi)的人民幾十年的奮斗才可以買的起一套住房的狀況當(dāng)然也引起了國家的重視。從去年開始到現(xiàn)在國家連續(xù)出臺了3輪樓市的調(diào)控政策，分別是2010.4.17的國十條、2010.9.29的調(diào)控和2011.1.26的新國八條。國家的政策出臺如此的頻繁且一次比一次調(diào)控的力度都要大這就說明了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控已經(jīng)不是那么簡單的一個行政命令就可以解決的了而且已經(jīng)到了不得不解決的時候了。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控之所以如此的困難就是因為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)捆綁了我國的經(jīng)濟。簡而言之房地產(chǎn)行業(yè)通過以下三個方面捆綁了我國的經(jīng)濟。

(1).GDP與經(jīng)濟增長。
在長久以來，因為國家的落后等一系列的原因我國沒有一套完整的、系統(tǒng)的、科學(xué)的政府工作評價標(biāo)準(zhǔn)，而在以經(jīng)濟建設(shè)為中心的大環(huán)境下，我國的各級政府大多養(yǎng)成了GDP為王的觀念。各級政府部門為了GDP的增長往往忽視了遠(yuǎn)期的危害而大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，即使是在全球性經(jīng)濟危機的背景下的2008年我國也取得了GDP增長9%的奇跡，當(dāng)然這是在CPI高達(dá)5.9%的情況下達(dá)到的。房地產(chǎn)行業(yè)對于GDP的影響是無容置疑的，但是大多數(shù)人都只是有一個模糊的印象，現(xiàn)在我來引入房地產(chǎn)投資占GDP比例來讓大家直接客觀的了解房地產(chǎn)行業(yè)是如何綁架我國經(jīng)濟的。房地產(chǎn)投資占GDP的比例這個指標(biāo)是來反映經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴程度的。在世界房地產(chǎn)歷史上，美國在1950年達(dá)到了6.98%之后一直小幅波動，在1991年從3.42%一直上揚到了2005年的6.2%，隨后引發(fā)了美國的次貸危機；日本從70年代中期開始由8%一直降低，在1985年日本自大的簽訂了廣場協(xié)議以后，日本房地產(chǎn)開始過熱（日本人甚至跑的美國買下了美國的標(biāo)志性建筑帝國大廈），房地產(chǎn)投資占GDP的比重在1989年到1991年期間最高達(dá)到了5.5%，這之后，日本房價崩盤了，從此日本進(jìn)入了“迷失的十年”。而我國，從國家公布的各項數(shù)據(jù)來看，從1997年開始的4.02%一路上漲，到了2007年這一比例達(dá)到了10.13%，這是任何 國家都沒有達(dá)到過的最高點（2008年我國的房地產(chǎn)投資占GDP的比例恐怕已經(jīng)超過了這一比例了）�？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)對于其他行業(yè)的帶動作用，其對于GDP的影響高達(dá)3.15*10.13%=32.0095%。所以，房地產(chǎn)行業(yè)綁架了GDP，而GDP在我國有很大程度上被代表了經(jīng)濟增長。
(2).建筑行業(yè)帶動就業(yè)。
國家在之前放松對于房地產(chǎn)行業(yè)的管制一個很重要的原因就是國家在進(jìn)行國有_改革的時候有很多的人員下崗，如果不能夠解決好這一問題將極大的危害到社會的安定團結(jié)。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶動的其他行業(yè)如建筑行業(yè)就可以解決很大一部分待就業(yè)人員（城市下崗職工、農(nóng)村剩余勞動力）的工作問題。據(jù)統(tǒng)計，我國的農(nóng)村耕地面積極大的萎縮，在2010年只有18.31億畝，而我國是世界第一人口大國，13億多人口（其中大多數(shù)是農(nóng)村人口），農(nóng)村的剩余勞動力很多，農(nóng)村入城農(nóng)民工每年達(dá)1.5億人左右，其中大多數(shù)都是工作在房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的。因此國家對于房地產(chǎn)的調(diào)控必須要慎之又慎，不然就將導(dǎo)致高失業(yè)率，以對國家的社會安定造成極大影響。這也是政府執(zhí)政能力面臨的最大挑戰(zhàn)。



(3).地方財政與土地財政。
排名 城市 2010 2009 漲幅（%）
1 上海 1417 995 42
2 北京 1124 933 21
3 天津 ……（未完，全文共14293字，當(dāng)前僅顯示3400字，請閱讀下面提示信息。收藏《我國房地產(chǎn)行業(yè)畢業(yè)論文》）