城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

目錄/提綱：……
一、引言
二、城市化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響?yīng)?br>（三）城市化通過技術(shù)進步來促進房地產(chǎn)業(yè)的集約程度
三、房地產(chǎn)業(yè)對城市化發(fā)展的影響?yīng)?br>（一）房地產(chǎn)業(yè)能為城市化發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)
（二）房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制促進城市化發(fā)展
（三）房地產(chǎn)業(yè)通過周期波動影響城市化的推進速度、規(guī)模
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城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

內(nèi)容提要 持續(xù)、穩(wěn)定推進城市化進程是促進中國經(jīng)濟發(fā)展的基本戰(zhàn)略之一，已獲得各地政府的一致認可，而怎樣促進房地產(chǎn)的持續(xù)、穩(wěn)定及和諧發(fā)展已成為目前“勢在必行”甚至“刻不容緩”的問題。城市化與房地產(chǎn)兩者之間的關(guān)系常常如影隨從、休戚相關(guān)。通過對房地產(chǎn)業(yè)與城市化之間的協(xié)調(diào)發(fā)展進行研究，表明兩者之間存在相關(guān)影響、相互促進的關(guān)系。城市化對房地產(chǎn)業(yè)的影響為：城市化通過集聚經(jīng)濟促進經(jīng)濟增長，進而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度、總量及規(guī)模；城市化通過促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化來改變房地產(chǎn)市場的商品開發(fā)結(jié)構(gòu)及整體布局，進而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；城市化通過技術(shù)進步來促進房地產(chǎn)業(yè)的集約程度。而房地產(chǎn)業(yè)對城市化的影響為：房地產(chǎn)業(yè)能為城市化發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)；房地產(chǎn)業(yè)通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)機制促進城市化發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)通過周期波動影響城市化的推進速度、規(guī)模。

關(guān)鍵詞 城市化； 房地產(chǎn)業(yè)； 經(jīng)濟增長

一、引言

基于世界發(fā)達國家及地區(qū)的發(fā)展歷程，城市化不僅是經(jīng)濟邁向集約化、高級化及現(xiàn)代化發(fā)展過程中的必經(jīng)階段，而且是一國及地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化等綜合實力的象征和綜合競爭力提升的標志。城市化從量的角度一般表現(xiàn)為農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，且城市人口漸漸增加、城市數(shù)量持續(xù)累積及城市規(guī)模逐
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的核心本質(zhì)便是空間集聚性，而國際經(jīng)濟發(fā)展歷程主要是高水平、高層次的國際行業(yè)集聚的過程（張敦富，1999）。城市集聚經(jīng)濟主要是指城市因具有地理位置優(yōu)越、交通便利、購物方便、文化生活豐富等眾多益處而吸引居民、企業(yè)的空間集中，進而形成特有的集中優(yōu)勢，一般包括分工經(jīng)濟、規(guī)模經(jīng)濟、外部經(jīng)濟及區(qū)位經(jīng)濟。這種集聚經(jīng)濟能對城市的社會、經(jīng)濟、文化、生態(tài)等多個方面產(chǎn)生重大輻射和深遠影響，其常被看成為城市產(chǎn)生、存在、發(fā)展及繁榮的重要推力和載體，故城市化主要是通過要素持續(xù)不斷的向城市集中，通過空間集聚、整合獲得重新配置和較高收益，進而促進經(jīng)濟數(shù)量增加和質(zhì)量優(yōu)化的目的。

圖1 城市化→集聚經(jīng)濟→產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線圖

城市化通過集聚經(jīng)濟促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀邏輯不僅表現(xiàn)在其能促進農(nóng)村勞動力大量流入城市，進而使土地逐漸集中、農(nóng)業(yè)規(guī)�；�(jīng)營逐步形成以及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平漸漸獲得提高，而且表現(xiàn)在其能通過城市人口規(guī)模的擴充及人均收入水平的提高增加社會對工業(yè)品數(shù)量、種類的需求，進而促進工業(yè)部門不斷發(fā)展及工業(yè)體系日益完善。城市化通過促進經(jīng)濟增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅實經(jīng)濟基礎(chǔ)，城市化的最初表現(xiàn)便是農(nóng)村人口大量向城市遷移，進而擴充城市人口。城市人口的陸續(xù)增加、城市規(guī)模的逐漸擴大以及城市經(jīng)濟的快速發(fā)展將催生較大的辦公樓、商業(yè)用房、住宅用房等房地產(chǎn)需求。

城市化通過集聚經(jīng)濟不僅能在宏觀層面促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且在微觀層面上也能促進舊產(chǎn)業(yè)的滅亡、新產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生及產(chǎn)業(yè)之間數(shù)量、構(gòu)成的變化。城市化通過集聚經(jīng)濟而促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的微觀邏輯主要是，其主要理論思路為（圖1）：在集聚經(jīng)濟形成初期，某產(chǎn)業(yè)為實現(xiàn)發(fā)展緩慢吸收勞動力及自然資源，該產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品及服務(wù)小于需求，市場處于供給短缺狀態(tài)，相應(yīng)的，該部門的產(chǎn)品價格會出現(xiàn)上升態(tài)勢，該部門企業(yè)不僅能獲得正常利潤，還可獲得超額利潤；在集聚經(jīng)濟形成中期，該部門企業(yè)不斷集中勞動力、機器設(shè)備等生產(chǎn)要素進行規(guī)�；a(chǎn)，以獲取更多利益，而其他企業(yè)為追逐利潤也會加入該部門，故企業(yè)會因集聚較多生產(chǎn)要素、部門亦會因集中較多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)更會因集聚較多部門而獲得快速發(fā)展。該部門因較多企業(yè)的加入，提供的產(chǎn)品與服務(wù)逐漸增多，而價格逐漸下降直至該部門企業(yè)獲得平均利潤；在集聚經(jīng)濟的后期，由于該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品技術(shù)不斷成熟、生產(chǎn)要素成本的提高，該企業(yè)、部門及產(chǎn)業(yè)為減少成本和獲得較多利潤對在原先區(qū)位上的集聚的要求逐漸減弱甚至不得不放棄在原先區(qū)位上對生產(chǎn)要素的集聚，重新尋找適合自身發(fā)展的新區(qū)位，進而開始新的對生產(chǎn)要素的集聚，以調(diào)整企業(yè)、部門及產(chǎn)業(yè)布局；在集聚經(jīng)濟的末期，市場需求不斷下降，該產(chǎn)業(yè)、部門及企業(yè)無法依靠因集聚而獲得的利潤和生產(chǎn)經(jīng)營利潤在較優(yōu)的區(qū)位上組織生產(chǎn)，對在地租較高的優(yōu)等土地上的“集聚”的要求越來越弱，甚至毫無要求，而選擇從地租較高的優(yōu)等土地遷向地租較低的劣等地。隨著產(chǎn)品技術(shù)的更新?lián)Q代、生產(chǎn)成本的加速上漲，該產(chǎn)業(yè)會不斷遷向劣等地，尋求新一輪在劣等土地上的集聚，進而引致產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象不斷發(fā)生。除產(chǎn)品技術(shù)日益成熟進而面臨更新?lián)Q代的風險、生產(chǎn)成本的加速上漲外，日益激烈的市場競爭環(huán)境也是迫使成熟產(chǎn)業(yè)從優(yōu)等土地遷往劣等土地的重要原因：在集聚經(jīng)濟末期，包括廣告、金融、旅游、文化在內(nèi)的新生企業(yè)因在技術(shù)、管理經(jīng)驗及社會網(wǎng)絡(luò)等方面的不成熟、不穩(wěn)定，對集聚經(jīng)濟的需求不斷增強，而成熟的企業(yè)因在生產(chǎn)技術(shù)、管理經(jīng)驗、組織結(jié)構(gòu)等方面比較成熟而對集聚經(jīng)濟的需求較弱，但新生企業(yè)因利潤較高，進而在與成熟企業(yè)的土地競爭中會具有較大優(yōu)勢。故成熟產(chǎn)業(yè)最終將會因新興產(chǎn)業(yè)的競爭而被迫遷出中心地段，而新興產(chǎn)業(yè)將逐漸占據(jù)城市中心地段，進而促使產(chǎn)業(yè)規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)的變化。

（二）城市化通過促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化來改變房地產(chǎn)市場的商品開發(fā)結(jié)構(gòu)及整體布局，進而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市化進程必然伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，而城市化的不同進程需不同的主導產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)。從某種意義上講，城市化過程便是主導產(chǎn)業(yè)不斷更迭和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)不斷轉(zhuǎn)換的過程，期間各種要素在各種主導產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)形成、調(diào)整及置換的過程中實現(xiàn)配置及再配置（圖2）。故城市化過程中由主導產(chǎn)業(yè)所引起的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)的改變將對房地產(chǎn)市場商品開發(fā)結(jié)構(gòu)及總體布局產(chǎn)生重要影響。

圖2 城市化→產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)→房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線圖

根據(jù)美國地理學家諾瑟姆的分析，城市化進程一般分為三個階段。其中，城市化水平低于30%為初期階段，城市化率緩慢發(fā)展。此階段，產(chǎn)業(yè)特征以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主導，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟獲 ……（未完，全文共10083字，當前僅顯示2399字，請閱讀下面提示信息。收藏《城市化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展研究》）