商住用地出讓市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)

目錄/提綱：……
一、近年來(lái)商住用地出讓情況
（一）商住用地出讓市場(chǎng)
（二）商品房市場(chǎng)
二、商住用地供應(yīng)預(yù)測(cè)
（一）“房多錢少”，即出讓土地建大量商品房，但土地出讓收益不明顯
一是退城入園項(xiàng)目
二是城中村（舊城）改造項(xiàng)目
三是東北新區(qū)節(jié)點(diǎn)1、3項(xiàng)目
四是保障性住房項(xiàng)目
五是企業(yè)改制項(xiàng)目
六是招商引資項(xiàng)目
三、當(dāng)前工作中存在的問(wèn)題
（一）房地供應(yīng)量大
三是開發(fā)商持觀望態(tài)度，對(duì)現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足
（二）不公平競(jìng)爭(zhēng)
（三）收儲(chǔ)難度大
（四）個(gè)別土地“帶病”出讓
四、建議對(duì)策
……
商住用地出讓市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)
(2014年2月 縣國(guó)土資源局）

一、近年來(lái)商住用地出讓情況
（一）商住用地出讓市場(chǎng)。2008年至今商住用地供應(yīng)量1443.87畝（平均每年240.645畝），土地出讓收益12.8679億元。土地出讓流拍2011年發(fā)生一次、2012年發(fā)生2次、2013年發(fā)生4次。2008年出讓20.73畝，獲收益673萬(wàn)元，畝地價(jià)32.47萬(wàn)。2009年出讓164.56畝，獲收益9160萬(wàn)元，比2008年增加8487萬(wàn)元，畝地價(jià)55.66萬(wàn)元。2010年出讓228.58畝，獲收益2.6681億元，比2009年增加1.7521億元，畝地價(jià)116.72萬(wàn)元。2011年出讓169.11畝，獲收益2.015億元，比2010年減少0.6531億元，畝地價(jià)119.15萬(wàn)元。2012年出讓343.94畝，獲收益2.
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略580字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
場(chǎng)降溫，但商品房市場(chǎng)反映遲鈍，因地價(jià)走低，商住用地成交量上升，實(shí)際供應(yīng)5786套；2013年土地市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象，地價(jià)小幅上揚(yáng)，土地出讓數(shù)量收益再創(chuàng)新高。
據(jù)縣房管中心統(tǒng)計(jì)（不包括各類保障性住房）：自2010年以來(lái)，縣城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建成房屋7740套，已售3996套，房源供應(yīng)充足。其中，2010年建成房屋3230套、出售1263套；2011年建成房屋1382套、出售845套；2012年建成房屋1156套、出售927套；2013年建成房屋1972套、出售961套。與商品房實(shí)際供應(yīng)能力相比較推算，出讓土地及商品房供應(yīng)量有可能出現(xiàn)供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控勢(shì)在必行，如果任由發(fā)展，地價(jià)會(huì)繼續(xù)走低，所建商品房將難以售出，存在泡沫危險(xiǎn)。
二、商住用地供應(yīng)預(yù)測(cè)
本著為產(chǎn)城一體發(fā)展提供土地資源支撐、為宜居中等城市建設(shè)集聚資金的原則，重點(diǎn)預(yù)測(cè)商住用地供應(yīng)（小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)除外）。結(jié)合縣土地市場(chǎng)出讓實(shí)際情況，今年乃至今后一段時(shí)期商住用地出讓效應(yīng)將呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)。
（一）“房多錢少”，即出讓土地建大量商品房，但土地出讓收益不明顯
一是退城入園項(xiàng)目。例如，新紡公司、華星公司、鵬升公司、鼎泰電子、華興酒精退城入園，有關(guān)會(huì)議紀(jì)要同意原使用土地調(diào)整為商住用地，招拍掛出讓土地，收益將全部或基本全部返還企業(yè)，用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)搬遷等。
二是城中村（舊城）改造項(xiàng)目。例如，儒林新城（尚有100畝需出讓）、蘆莊曙光物流園、新瑪特南側(cè)、民兵訓(xùn)練基地、五瘟廟街、老汽車站區(qū)域等�？h城中村（舊城）改造政策文件允許這些土地按商住用地招拍掛出讓，收益將部分或全部返還開發(fā)商，用于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷補(bǔ)償?shù)�。其它的如，大橋路與中興路交叉口西南角蘆莊、航運(yùn)村、奉天煙花爆竹、南關(guān)等城中村（舊城）改造如何進(jìn)行，正在研究。
三是東北新區(qū)節(jié)點(diǎn)1、3項(xiàng)目�？h政府與希爾頓公司戰(zhàn)略合作協(xié)議同意這些土地按商住用地招拍掛出讓，收益將部分或全部返還希爾頓公司，用于東北新區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。
四是保障性住房項(xiàng)目。該項(xiàng)目屬政策性保障房，享受劃撥供地，雖沒(méi)有產(chǎn)生土地收益，可實(shí)際向社會(huì)供應(yīng)了住房。
五是企業(yè)改制項(xiàng)目。例如，原化肥廠、騰達(dá)物流等，有關(guān)會(huì)議紀(jì)要同意原使用土地用地調(diào)整為商住用地，招拍掛出讓土地，收益將部分或全部用于為職工發(fā)放拖欠工資、繳納養(yǎng)老醫(yī)保金及償還債務(wù)等。其它的如，原傘廠、錦隆織造、棉麻公司等企業(yè)占地如何處置，正在研究。
六是招商引資項(xiàng)目。例如，泛亞通公司、羅蒙公司等，有關(guān)會(huì)議紀(jì)要同意為泛亞通公司配備商住用地50畝、羅蒙公司配備商住用地100畝，作為招商引資一項(xiàng)優(yōu)惠政策，土地出讓收益將部分或全部返還開發(fā)商。
上述項(xiàng)目的實(shí)施占用了大量土地，建設(shè)了大量的商品房，再加上政府優(yōu)惠政策的落實(shí)，實(shí)際上一方面使政府作為財(cái)政收入的土地出讓收益銳減；一方面產(chǎn)生房地供大于求的隱憂，無(wú)形中沖擊了全縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，給真正的凈地出讓帶來(lái)了巨大壓力。換句話說(shuō)，未來(lái)3-5年即使凈地一塊不出讓，樓盤同樣會(huì)增加這么多，必須引起我們的高度重視。
（二）“有 ……（未完，全文共3226字，當(dāng)前僅顯示1630字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《商住用地出讓市場(chǎng)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)》）