市城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)問題摸排調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、指導(dǎo)思想
二、目標任務(wù)
三、摸排調(diào)研整體情況
（三）市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目累積了不少歷史矛盾和問題，群眾意見很大，信訪不斷
四、存在的問題及原因分析
（一）工程拖欠款的基本情況
（二）建筑用人單位(或包工頭)稱工程發(fā)包方?jīng)]有及時撥款或撥款不到位
2、項目建一部分留一部分，致使項目不完整，配套不完善，無法通過驗收
6、規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可、土地使用等報建手續(xù)不全或根本就是違法建筑
8、開發(fā)企業(yè)因各種原因，拒不履行辦證義務(wù)
10、施工質(zhì)量差，保修不及時
五、對策及建議
（一）全面規(guī)范企業(yè)工資支付行為
三、健全工資支付監(jiān)控和保障制度
四、推進企業(yè)工資支付誠信體系建設(shè)
五、依法處置拖欠工資案件
六、改進建設(shè)領(lǐng)域工程款支付管理和用工方式
七、加強組織領(lǐng)導(dǎo)
五、具體工作安排
（一）加大清理拖欠工程款工作力度，從源頭上保證農(nóng)民工工資按時足額發(fā)放
（二）配合勞動保障部門，加強農(nóng)民工工資支付和勞動合同管理
（三）加快發(fā)展建筑勞務(wù)企業(yè)，杜絕包工頭非法用工行為
（四）研究制定建筑業(yè)勞動定額行業(yè)標準
二、依法保障農(nóng)民工職業(yè)安全衛(wèi)生權(quán)益
（一）全面推進建筑業(yè)安全質(zhì)量標準化工作
（二）改善施工現(xiàn)場農(nóng)民工生產(chǎn)作業(yè)和生活環(huán)境
（三）加快建筑企業(yè)安全生產(chǎn)和職業(yè)病防護設(shè)施建設(shè)
（四）進一步加強農(nóng)民工安全教育培訓(xùn)工作
三、加強農(nóng)民工職業(yè)技能培訓(xùn)
（一）繼續(xù)擴……
市城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)問題摸排調(diào)研情況報告
市住建局

當前，在我國整體經(jīng)濟下行，三四線城市去庫存任務(wù)艱巨，2017年，**市計劃實施重點工程500個，完成總投資1300多億元，以項目支撐實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長8%，城鄉(xiāng)居民收入增長8%，一般公共預(yù)算收入增長10%，固定資產(chǎn)投資增長15%，“四個增長目標”，將**打造成泛**北中心城市。重點項目是否順利啟動，重點工程是否按期完成，維護良好的治安環(huán)境至關(guān)重要。

一、指導(dǎo)思想

解決拖欠農(nóng)民工工資問題，事關(guān)廣大農(nóng)民工切身利益，事關(guān)廣大農(nóng)民工切身利益，事關(guān)社會公平正義和社會和諧穩(wěn)定。黨中央，國務(wù)院歷來高度重視，先后出臺了一系列政策措施，各地區(qū)，各有關(guān)部門加大工作力度，經(jīng)過多年治理后取得明顯成效，但也要看到，這一問題尚未得到根本解決，特別是工程建設(shè)領(lǐng)域拖欠工資問題任然突出。一些政府投資工程項目不同程度存在拖欠農(nóng)民工工資問題，嚴重侵害了農(nóng)民工合法權(quán)益，由此引發(fā)的_性事件時有發(fā)生，影響_，國務(wù)院為全面治理拖欠農(nóng)民工工資問題，提出要緊緊圍繞保護農(nóng)民工勞動所得，堅持標本兼治，綜合治理，著力規(guī)范工資支付行為，優(yōu)化市場環(huán)境，強化監(jiān)管責(zé)任，健全預(yù)防和解決拖欠農(nóng)民工工資問題的長效機制，切實保障農(nóng)民工報酬權(quán)益，維護社會公平正義，促進社會和諧穩(wěn)定。

二、目標任務(wù)

以建筑，市政，交通，水利等工程建設(shè)領(lǐng)域發(fā)生拖欠工資問題的行業(yè)為重點，健全源頭預(yù)防，動態(tài)監(jiān)管，失信懲戒相結(jié)合的制度保障體系，完善市場主體自律，政府依法監(jiān)管，社會協(xié)同監(jiān)督，司法聯(lián)動懲處的工作體系。

三、摸排調(diào)研整體情況

（一）市城區(qū)在建項目的大部分建設(shè)單位和施工單位對維穩(wěn)工作高度重
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略1124字，正式會員可完整閱讀）……　
資是指投資者即業(yè)主在不給預(yù)付款的情況下，要求施工企業(yè)墊資施工到工程的一定部位，或者要求施工企業(yè)在工程開工前預(yù)繳一定數(shù)額的工程抵押金/保證金。

而建設(shè)施工企業(yè)為了得到項目，往往在合同中容忍開發(fā)商的種種不合理要求和條款的存在，在項目施工完成后開發(fā)商往往又以多種理由拖欠工程款: 1.以質(zhì)量問題為由拖欠工程款 在施工企業(yè)完成項目施工后，開發(fā)商往往以各種“質(zhì)量”問題為借口，拖欠施工款。而這些質(zhì)量問題除一部分是因施工企業(yè)造成以外，多數(shù)是設(shè)計單位的設(shè)計問題和房地產(chǎn)商的選材等問題造成的。由此可見，前一類問題可以在及時解決后得到工程施工款，而后一類問題則不能按時交付工程款。 2.通過延長審計時間拖欠工程款 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)行做法，建設(shè)工程的審計由開發(fā)商聘請審計事務(wù)所對施工項目進行審計，因此開發(fā)商在建設(shè)施工企業(yè)完成項目施工時，往往以種種理由和借口延長項目審計時間，或在審計時找出種種不是問題的問題進行糾纏，從而最終通過延長審計時間達到拖欠工 程款的目的。 3.利用保證金來拖欠工程款 當今房地產(chǎn)建設(shè)中的慣例是以房地產(chǎn)開發(fā)項目工程款的l一3%作為維修保證金，按合同規(guī)定此項維修保證金應(yīng)在開發(fā)房地產(chǎn)項目竣工驗收一年后及時退還，但事實上開發(fā)商往往以各種理由拖欠工程款，并用施工后遺癥問題為理由扣壓保證金，使施工企業(yè)的保證金的收回不能有一個保證。 4.以參建新項目為由拖欠工程款 一般而言，開發(fā)商所選擇的施工企業(yè)往往是有較長期的合作時間，所以開發(fā)商往往以參建新項目為條件來拖欠已竣工房地產(chǎn)項目工程款，而建設(shè)施工企業(yè)為了得到新的房地產(chǎn)開發(fā)項目也只能將應(yīng)得工程款拖延支付。

（二）建筑用人單位(或包工頭)稱工程發(fā)包方?jīng)]有及時撥款或撥款不到位。有些大型工程經(jīng)層層轉(zhuǎn)包，工程款已經(jīng)到位，但中間轉(zhuǎn)包單位將錢滯留或是克扣、挪用，以致最底層民工無法拿到工資。工程發(fā)包方借口工程質(zhì)量問題故意拖延下?lián)苜Y金�；鶎影ゎ^借口種種原因不發(fā)工資或?qū)①Y金私吞逃匿。

（三）房地產(chǎn)項目涉穩(wěn)問題表現(xiàn)為兩個方面：一是買房后甚至入住后長期辦不了房產(chǎn)證和土地證；二是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或服務(wù)等問題，業(yè)主住不安寧。具體有如下表現(xiàn)：

1、超規(guī)劃建設(shè)，尤其是超規(guī)劃容積率建設(shè)，涉及規(guī)劃部門的認定、處理等問題。**方美景二期、德山生活灣、**花苑、君香公寓等。

2、項目建一部分留一部分，致使項目不完整，配套不完善，無法通過驗收。如舒博園、美隆苑、豪麗苑、中德時代廣場等�；蛞�(guī)劃部門雖對已建成部分作出驗收通過處理，但該拆的未拆，該建的未建，如金城領(lǐng)域、金陵大廈等。

3、開發(fā)企業(yè)大量欠稅，不能為業(yè)主開具不動產(chǎn)發(fā)票；欠報建規(guī)費和服務(wù)收費，無法正常通過聯(lián)合驗收。如鴻升花園、沙港花園、東方美景二期、藍湖郡、**花苑、中德時代廣場等。

4、開發(fā)企業(yè)與施工方因工程款扯皮或訴訟，致使施工方不提供建設(shè)施工資料，住建部門無法出具質(zhì)量安全驗收報告。如凱特國際、**小區(qū)、東方美景二期、盛唐四月天、美隆苑等。

5、無物業(yè)管理用房或物業(yè)管理用房不足，綠化、道路、消防等配套設(shè)施不完善。如**花苑、東方美景二期、舒博園等。

6、規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可、土地使用等報建手續(xù)不全或根本就是違法建筑。如南欣公寓、新光社區(qū)安置樓、富強社區(qū)公寓樓、三岔路社區(qū)公寓樓等。

7、企業(yè)項目欠債過多，訴訟多，商品房被法院大量查封，致使項目內(nèi)小區(qū)無法正常運營。如盛唐四月天。

8、開發(fā)企業(yè)因各種原因，拒不履行辦證義務(wù)。如五強花園、凱特國際、軍安小區(qū)、**小區(qū)等。

9、開發(fā)企業(yè)高息民間借貸、一房多賣、一房多抵，訴訟多、麻煩多，難以繼續(xù)施工。如嘉業(yè)·紫和園、御澤園、香山一品、金地名苑、君香公寓、藍湖郡等。

10、施工質(zhì)量差，保修不及時。如望江名苑、都市捷座等。

（二）、充分調(diào)查的基礎(chǔ)上通過外部環(huán)境分析和內(nèi)部關(guān)系分析來闡述開發(fā)商拖欠工程款的主要原因。

1.從外部環(huán)境分析 (l)建筑市場的法制不健全我國對支付工程款雖在《建筑法》有明確規(guī)定，后在《合同法》第286條中規(guī)定工程款支付享受優(yōu)先受償權(quán)，但目前通過司法途徑解決工程拖欠款的企業(yè)很少，成功的案件也很少。其因素是:許多施工企業(yè)怕打官司，怕得罪開發(fā)商，影響承接工程;打官司時間長，成本高，不僅耗費大量人力、財力，而且執(zhí)行也難;現(xiàn)行法律缺乏對工程竣工決算的期限、方式等規(guī)定，使施工合同的有關(guān)條款的訂立缺乏必要的法律法規(guī)依據(jù)，造成一些工程款的合同糾紛難以判定;我國《刑法》缺少對債務(wù)人的刑事追究條款，個別業(yè)主鉆 法律和合同的空子，利用施工企業(yè)怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社會信用體系不健全 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，也是信用經(jīng)濟。目前，我國的市場經(jīng)濟體系不完善，以信用關(guān)系為紐帶的工程擔保制度遠未建立，業(yè)主與施工企業(yè)的信用意識均不強，“守信者得酬償，失信者受懲罰”的原則，在建筑市場的實際運行中很難貫徹。相反“拖欠有理，拖欠有利”風(fēng)氣盛行，受利益的驅(qū)動和誘導(dǎo)，一些業(yè)主把拖欠工程款作為變相籌措資金的渠道，不講信用、不守合同，甚至于惡意拖欠。

(3)建筑市場供求關(guān)系嚴重失衡 目前，建筑市場供過于求，出現(xiàn)了過度競爭甚至是惡性競爭。許多開發(fā)商利用這個現(xiàn)狀，在簽訂合同時往往附加一些不平等條款，致使施工企業(yè)在承接工程初期即處于非常不利的弱勢地位，甚至陷入難以回避的合理“陷阱”。不少企業(yè)，明知有“陷阱”也要簽合同，因不接工程要等死，接了工程雖然可能會拖死，但總有一線生機。此外，一些施工企業(yè)合同意識不強或簽訂的合同不嚴謹，往往因工程質(zhì)量、工期等問題造成雙方扯皮，致使工程款遲遲 不能結(jié)算。

2.從內(nèi)部關(guān)系分析
(1)開發(fā)商經(jīng)營不佳 開發(fā)商雖然在項目開工明確有必要的資金用于項目建設(shè)，但項目建設(shè)中或竣工后因開發(fā)商自身企業(yè)經(jīng)營不佳造成資金緊缺而引發(fā)的施工款拖欠。

(2)開發(fā)商 ……（未完，全文共13271字，當前僅顯示3157字，請閱讀下面提示信息。收藏《市城區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉穩(wěn)問題摸排調(diào)研報告》）