淺談新形勢下片區(qū)開發(fā)項目投融資路徑

目錄/提綱：……
一、新形勢下片區(qū)開發(fā)項目投融資現(xiàn)狀
二、片區(qū)開發(fā)項目各方需求及實施要點
一是一個難題
（一）各方需求
（二）實施要點
1、界定政府操作與市場運作項目的邊界
2、統(tǒng)籌區(qū)域各類資源、綜合平衡區(qū)域開發(fā)資金
3、合理設(shè)計投融資模式、保證項目的可融資性
三、片區(qū)開發(fā)項目投融資路徑初探
1、開展資源摸底、模擬收支平衡
2、形成開發(fā)策略、確定投融資模式
3、合理引入產(chǎn)業(yè)，完善配套機制
三、結(jié)語
……
淺談新形勢下片區(qū)開發(fā)項目投融資路徑

前言：2021年是“十四五”的開局之年，在投融資_改革、預(yù)算管理制度改革、土地管理制度改革等一系列改革新形勢下，傳統(tǒng)單一主體建設(shè)模式已無法帶動區(qū)域開發(fā)項目的整體實施，單一主體依靠單線條的投融資平衡機制已被打破，片區(qū)開發(fā)項目的投融資機制變革勢在必行。本文是基于當(dāng)前片區(qū)開發(fā)項目面臨的困境，梳理片區(qū)開發(fā)項目實施要點，探索片區(qū)開發(fā)項目適宜的投融資實施路徑，以期為片區(qū)開發(fā)項目的規(guī)范發(fā)展提供一些有益的嘗試。
關(guān)鍵詞：新形勢 片區(qū)開發(fā) 投融資規(guī)劃 配套機制
一、新形勢下片區(qū)開發(fā)項目投融資現(xiàn)狀
城市的發(fā)展主要來自于外延的擴張和內(nèi)涵的提升，片區(qū)開發(fā)是引領(lǐng)城市發(fā)展升級的主要抓手、是拉動經(jīng)濟持續(xù)高速增長的重要引擎。“片區(qū)開發(fā)”又稱“城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)”，即“對準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的城市用地統(tǒng)一進行城市基礎(chǔ)
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適用范圍見下表。
二、片區(qū)開發(fā)項目各方需求及實施要點
片區(qū)開發(fā)項目具有資金投入大、項目周期較長、子項目多而雜、專業(yè)性較強、參與主體眾多等特點，各方需求的平衡統(tǒng)一是一個難題。
（一）各方需求
政府方的需求：地方政府擁有的資源、要素如何通過合法合規(guī)的策劃利用到項目中，以實現(xiàn)城建建設(shè)需求；在“不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金”的前提下，建設(shè)資金如何籌集；
在符合各類資源、要素的開發(fā)管理規(guī)定、資金使用管理規(guī)定、預(yù)算法等條件下，各類資金合法使用的路徑。
社會資本方需求：企業(yè)參與不能有效配置資源的公共領(lǐng)域投資建設(shè)如何實現(xiàn)自身做大做強的發(fā)展需求；在現(xiàn)行審批制度、招投標(biāo)法、政府投資條例等政策要求下，企業(yè)如何合法合規(guī)的成為項目的實施主體或與政府方合作；在參與項目的投融建管運各環(huán)節(jié)，在為社會提供服務(wù)的同時，如何獲取合理的利潤回報。
（二）實施要點
圍繞各方需求，片區(qū)開發(fā)項目想要突破現(xiàn)有投融資困境，需注意以下實施要點：
1.界定政府操作與市場運作項目的邊界。應(yīng)明確市場化與政府操作的界限，整體分析地方政府應(yīng)統(tǒng)籌的城市建設(shè)內(nèi)容，通過項目投入產(chǎn)出分析，確定財政資金實施城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)項目內(nèi)容，以及各投資項目的建設(shè)規(guī)模、資金需求、建設(shè)時序、融資計劃等。
2.統(tǒng)籌區(qū)域各類資源、綜合平衡區(qū)域開發(fā)資金。在政府財政資金短缺的情況下，城市建設(shè)開發(fā)資金主要源于區(qū)域內(nèi)各類城市存量資產(chǎn)和潛在資源，且應(yīng)保證實現(xiàn)整體投入與產(chǎn)出的平衡，通過規(guī)劃引導(dǎo)進行土地開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)區(qū)域資金平衡。
3.合理設(shè)計投融資模式、保證項目的可融資性。需要提前做好項目的謀劃、組合開發(fā)以及融資模式設(shè)計，統(tǒng)籌考慮片區(qū)內(nèi)項目投資回報和企業(yè)投入產(chǎn)出，以滿足金融機構(gòu)對項目融資的要求。
三、片區(qū)開發(fā)項目投融資路徑初探
系統(tǒng)解決區(qū)域開發(fā)建設(shè)中的資金來源、投向、投放次序和回報方式等問題，需要圍繞“政策、法規(guī)、資源、路徑、產(chǎn)業(yè)、資金、項目”等方面做好投融資規(guī)劃，即以相互銜接的戰(zhàn)略規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為核心，配套財政規(guī)劃、土地供應(yīng)/開發(fā)計劃、項目庫/城建計劃、項目策劃及招商等，形成區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃系統(tǒng)，統(tǒng)籌引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展。具體步驟包括：
1.開展資源摸底、模擬收支平衡。此階段解決項目可行性的問題，包括對區(qū)域內(nèi)資源、資產(chǎn)盤整，對區(qū)域內(nèi)相關(guān)資源進行可直接利用、不可直接利用、短期不可用等的梳理、歸類，劃分出價值資源梯度，預(yù)估區(qū)域的價值體量和開發(fā)價值；按照項目自身性質(zhì)（經(jīng)營性、準(zhǔn)經(jīng)營性、公益性）劃分投資開發(fā)主體（投資人、政企合作、政府/平臺公司），初步模擬各項目靜態(tài)的投入產(chǎn)出。整合區(qū)域的各類資源，模擬區(qū)域資金平衡情況。
2.形成開發(fā)策略、確定投融資模式。此階段解決項目資金的問題。根據(jù)資源盡調(diào)情況、資金平衡模擬結(jié)果以及土地供應(yīng)情況，確定區(qū)域土地開發(fā)時序；片區(qū)開發(fā)的系統(tǒng)性決定了不能過度依賴單一融資方式，建議在項目自身特性的基礎(chǔ)上，實施多元化融資方式籌措建設(shè)資金。例如：基礎(chǔ)設(shè)施可以與經(jīng)營項目打包，采用資源補償項目模式實施；對于污水處理 ……（未完，全文共2560字，當(dāng)前僅顯示1627字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談新形勢下片區(qū)開發(fā)項目投融資路徑》）