淺談新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資路徑

目錄/提綱：……
一、新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資現(xiàn)狀
二、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目各方需求及實(shí)施要點(diǎn)
一是一個(gè)難題
（一）各方需求
（二）實(shí)施要點(diǎn)
1、界定政府操作與市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目的邊界
2、統(tǒng)籌區(qū)域各類資源、綜合平衡區(qū)域開發(fā)資金
3、合理設(shè)計(jì)投融資模式、保證項(xiàng)目的可融資性
三、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資路徑初探
1、開展資源摸底、模擬收支平衡
2、形成開發(fā)策略、確定投融資模式
3、合理引入產(chǎn)業(yè)，完善配套機(jī)制
三、結(jié)語
……
淺談新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資路徑

前言：2021年是“十四五”的開局之年，在投融資_改革、預(yù)算管理制度改革、土地管理制度改革等一系列改革新形勢(shì)下，傳統(tǒng)單一主體建設(shè)模式已無法帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的整體實(shí)施，單一主體依靠單線條的投融資平衡機(jī)制已被打破，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的投融資機(jī)制變革勢(shì)在必行。本文是基于當(dāng)前片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目面臨的困境，梳理片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施要點(diǎn)，探索片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目適宜的投融資實(shí)施路徑，以期為片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范發(fā)展提供一些有益的嘗試。
關(guān)鍵詞：新形勢(shì) 片區(qū)開發(fā) 投融資規(guī)劃 配套機(jī)制
一、新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資現(xiàn)狀
城市的發(fā)展主要來自于外延的擴(kuò)張和內(nèi)涵的提升，片區(qū)開發(fā)是引領(lǐng)城市發(fā)展升級(jí)的主要抓手、是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的重要引擎�！捌瑓^(qū)開發(fā)”又稱“城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)”，即“對(duì)準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的城市用地統(tǒng)一進(jìn)行城市基礎(chǔ)
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略580字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
適用范圍見下表。
二、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目各方需求及實(shí)施要點(diǎn)
片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、子項(xiàng)目多而雜、專業(yè)性較強(qiáng)、參與主體眾多等特點(diǎn)，各方需求的平衡統(tǒng)一是一個(gè)難題。
（一）各方需求
政府方的需求：地方政府擁有的資源、要素如何通過合法合規(guī)的策劃利用到項(xiàng)目中，以實(shí)現(xiàn)城建建設(shè)需求；在“不得違法違規(guī)舉借債務(wù)籌措政府投資資金”的前提下，建設(shè)資金如何籌集；
在符合各類資源、要素的開發(fā)管理規(guī)定、資金使用管理規(guī)定、預(yù)算法等條件下，各類資金合法使用的路徑。
社會(huì)資本方需求：企業(yè)參與不能有效配置資源的公共領(lǐng)域投資建設(shè)如何實(shí)現(xiàn)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需求；在現(xiàn)行審批制度、招投標(biāo)法、政府投資條例等政策要求下，企業(yè)如何合法合規(guī)的成為項(xiàng)目的實(shí)施主體或與政府方合作；在參與項(xiàng)目的投融建管運(yùn)各環(huán)節(jié)，在為社會(huì)提供服務(wù)的同時(shí)，如何獲取合理的利潤(rùn)回報(bào)。
（二）實(shí)施要點(diǎn)
圍繞各方需求，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目想要突破現(xiàn)有投融資困境，需注意以下實(shí)施要點(diǎn)：
1.界定政府操作與市場(chǎng)運(yùn)作項(xiàng)目的邊界。應(yīng)明確市場(chǎng)化與政府操作的界限，整體分析地方政府應(yīng)統(tǒng)籌的城市建設(shè)內(nèi)容，通過項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析，確定財(cái)政資金實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，以及各投資項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、資金需求、建設(shè)時(shí)序、融資計(jì)劃等。
2.統(tǒng)籌區(qū)域各類資源、綜合平衡區(qū)域開發(fā)資金。在政府財(cái)政資金短缺的情況下，城市建設(shè)開發(fā)資金主要源于區(qū)域內(nèi)各類城市存量資產(chǎn)和潛在資源，且應(yīng)保證實(shí)現(xiàn)整體投入與產(chǎn)出的平衡，通過規(guī)劃引導(dǎo)進(jìn)行土地開發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)區(qū)域資金平衡。
3.合理設(shè)計(jì)投融資模式、保證項(xiàng)目的可融資性。需要提前做好項(xiàng)目的謀劃、組合開發(fā)以及融資模式設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌考慮片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目投資回報(bào)和企業(yè)投入產(chǎn)出，以滿足金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目融資的要求。
三、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資路徑初探
系統(tǒng)解決區(qū)域開發(fā)建設(shè)中的資金來源、投向、投放次序和回報(bào)方式等問題，需要圍繞“政策、法規(guī)、資源、路徑、產(chǎn)業(yè)、資金、項(xiàng)目”等方面做好投融資規(guī)劃，即以相互銜接的戰(zhàn)略規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為核心，配套財(cái)政規(guī)劃、土地供應(yīng)/開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目庫(kù)/城建計(jì)劃、項(xiàng)目策劃及招商等，形成區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃系統(tǒng)，統(tǒng)籌引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展。具體步驟包括：
1.開展資源摸底、模擬收支平衡。此階段解決項(xiàng)目可行性的問題，包括對(duì)區(qū)域內(nèi)資源、資產(chǎn)盤整，對(duì)區(qū)域內(nèi)相關(guān)資源進(jìn)行可直接利用、不可直接利用、短期不可用等的梳理、歸類，劃分出價(jià)值資源梯度，預(yù)估區(qū)域的價(jià)值體量和開發(fā)價(jià)值；按照項(xiàng)目自身性質(zhì)（經(jīng)營(yíng)性、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性、公益性）劃分投資開發(fā)主體（投資人、政企合作、政府/平臺(tái)公司），初步模擬各項(xiàng)目靜態(tài)的投入產(chǎn)出。整合區(qū)域的各類資源，模擬區(qū)域資金平衡情況。
2.形成開發(fā)策略、確定投融資模式。此階段解決項(xiàng)目資金的問題。根據(jù)資源盡調(diào)情況、資金平衡模擬結(jié)果以及土地供應(yīng)情況，確定區(qū)域土地開發(fā)時(shí)序；片區(qū)開發(fā)的系統(tǒng)性決定了不能過度依賴單一融資方式，建議在項(xiàng)目自身特性的基礎(chǔ)上，實(shí)施多元化融資方式籌措建設(shè)資金。例如：基礎(chǔ)設(shè)施可以與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目打包，采用資源補(bǔ)償項(xiàng)目模式實(shí)施；對(duì)于污水處理 ……（未完，全文共2560字，當(dāng)前僅顯示1627字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺談新形勢(shì)下片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目投融資路徑》）