淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應對措施

目錄/提綱：……
一、在合同上做文章
二是采取訂立虛假工程施工承包合同、增加建筑成本的手段，偷逃稅收
二、在帳面上做文章
一是采取帳面上不計或者少計銷售收入的手段，偷逃稅收
二是采取通過隱蔽而又復雜的往來帳戶核算的手段，偷逃稅收
三、在開發(fā)成本上做文章
一是采取人為地增加開發(fā)成本的手段，偷逃稅收
二是采取替施工企業(yè)支付工程施工費用的手段，偷逃稅收
四、在可售房面積上做文章
一是增加可售房屋的面積，不報稅而偷逃稅收
五、在社會關(guān)系上做文章
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淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應對措施

隨著我國綜合國力的不斷增強和提升，人民生活水平顯著提高，也日益富裕，國民的住房購買力也在加強，加上現(xiàn)階段城市化建設力度的進一步加大，人民對房產(chǎn)的需求也與日俱增。房價飆升，房地產(chǎn)開發(fā)市場的利潤空間巨大，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手法也在隨之發(fā)生變化，手段多樣，而且隱蔽。根據(jù)多年來的工作經(jīng)驗，筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷逃稅行為在手法上，不外乎是在做以下幾個方面的文章：

一、在合同上做文章

一是采取訂立虛假房屋買賣合同、補充合同等方式，所訂立的合同銷售價格低，而實際銷售價格高的手段，偷逃稅收。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售房屋時，在簽訂合同時，正式合同上只簽訂毛坯房的銷售價格每平方米為3000元，開發(fā)商同時又與購房戶簽訂一份進行所謂的代收墻面粉刷等的初裝修工程費用每平方米900元的代初裝修費協(xié)議書，而房產(chǎn)的初裝修工程是包括在包工包料的工程施工合同中的承包工程價款里，該開發(fā)公司按照銷售價格每平方米3000元申報繳納各種稅收，而代收每平方米900元的初裝修費部分則偷逃了契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。

二是采取訂立虛假工程施工承包合同、增加建筑成本的手
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帳上做“借：銀行存款 3000 貸：其它應付款 3000”；董事長同時借走該款項，公司帳上做“借：其它應收款——某某某 3000 貸：銀行存款 3000 ”；等到發(fā)生費用成本和銷售稅金200萬元時，帳上又做“借：開發(fā)成本（費用或者應交稅金） 200 貸：其它應收款——某某某 200”。這樣，董事長就牢固地掌握了公司所有的資金，行同虛設的公司財務部門的財會人員只是登記銷售收入和開發(fā)成本支出項目的流水帳，其實都是董事長的收款員。帳務怎么處理，董事長或者老板不管，只要能應對銀行、稅務等經(jīng)濟監(jiān)督部門檢查就行，而且希望越亂越好，如果財會人員不按董事長或者老板的示意辦理，幾個月、甚至一年兩年不發(fā)工資，直到老板炒了他們的“魷魚”。財務人員根本沒有辦法真正核算出開發(fā)公司的項目開發(fā)經(jīng)營成果和真實的利潤。就這樣，已經(jīng)申報稅款和沒有申報繳納稅款的款項以及董事長或者老板私人的帳戶里所體現(xiàn)的利潤都直接進入了董事長或者老板個人的口袋，直接偷逃了契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。

三、在開發(fā)成本上做文章

一是采取人為地增加開發(fā)成本的手段，偷逃稅收。如某開發(fā)項目股東一個人在公司的飛機票、餐費等個人費用一年就在開發(fā)企業(yè)報銷近百萬；某開發(fā)企業(yè)負責人，將樓盤的工程施工項目承包給了自己的兄弟，在簽訂工程承包合同時，單位造價明顯比對外發(fā)包的單位造價要高得多，造價提高，虛列了建筑成本，偷逃了企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅。

二是采取替施工企業(yè)支付工程施工費用的手段，偷逃稅收。把應該由財務核算不健全的施工單位支付的水電費、管理人員工資、技術(shù)人員工資、設備使用費、租賃費等費用，計入開發(fā)企業(yè)的開發(fā)費用，偷逃企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅。

三是采取把嚴重虧損的關(guān)聯(lián)企業(yè)的成本費用擠進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本費用或者通過往來把屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的款項投入到關(guān)聯(lián)企業(yè)而不入“長期投資”、“投資收益”帳戶等手段，轉(zhuǎn)移了開發(fā)企業(yè)的土地增值額和生產(chǎn)經(jīng)營所得，偷逃稅收。如關(guān)聯(lián)企業(yè)的修道路款，綠化款幾十萬、幾百萬地計入開發(fā)企業(yè)的配套設施費中，甚至搬遷企業(yè)的已步入正常生產(chǎn)經(jīng)營時期的廠房設備所計提的折舊費，也計入原廠址被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本，偷逃企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅。

四、在可售房面積上做文章

一是增加可售房屋的面積，不報稅而偷逃稅收。比如，等樓盤開盤后，單位面積銷售價格已經(jīng)定好了，開發(fā)商又將建設的完工房產(chǎn)的外陽臺改造成為了套內(nèi)陽臺等，擴大的套內(nèi)可售面積按售價計算的部分沒申報繳稅，偷逃了契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。

二是人為地擴大公共物業(yè)管理房或者辦公房的面積，等到稅務部門對該樓盤實施了土地增值稅結(jié)算后，將不需用的公共物業(yè)管理房或者辦公房部分用以出租，而取得租金收入，擴大了可扣除項目金額，壓縮了土地增值額，少繳了稅款，或者將不需用的公共物業(yè)管理房或者辦公房部分通過變通手法進行變賣，稅務部門對那部分收入如果沒有實施有效的監(jiān)管，也會導致未申報或者少申報了契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。

五、在社會關(guān)系上做文章

一是通過動用各方面的關(guān)系，擅自改變?nèi)莘e率，增加一棟或者幾棟可供銷售的樓房方法，偷逃稅收。如某開發(fā)商，在對其2006年所開發(fā)的項目進行土地增值稅檢查時，在進駐該公司該項目為止，其提供該項目所建樓房一直為12棟房總測繪面積計20000平方米。甚至，在該公司提供出來的某會計師事務所對該項目的清算報告中，也是所建樓房為12棟房總測繪面積計20000平方米。稅務人員對其進行實地勘察后，卻發(fā)現(xiàn)該開發(fā)項目共有15棟樓房，比報告中多出了3棟樓房。在檢查人員的一再追查下，開發(fā)商提供出來實際所建樓房為15棟實際測繪面積計30000平方米的測繪報告。在已批容積率不變的情況下，通過社會關(guān)系，多建造了3棟房子計10000平方米的可售房產(chǎn)，嚴重影響了土地增值稅的清算或者結(jié)算工作。

二是經(jīng)測算，當其實際應交納的土地增值稅額明顯高于核定征收稅款時，通過各種關(guān)系，變通為按照核定征收率征收稅款，偷逃稅收。由于以前，各地規(guī)定的所得稅附征率、土地增值稅附征率都偏低，開發(fā)成本又很低，而房價很高，開發(fā)企業(yè)通過測算，如果進行土地增值稅清算或者結(jié)算后應繳納的土地增值稅額比附征稅款要多好多的情況下， ……（未完，全文共4730字，當前僅顯示2389字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅手法及應對措施》）