對房地產(chǎn)市場的價格管理的建議

對房地產(chǎn)市場的價格管理的建議
——兼論龍巖中心城市房地產(chǎn)價格管理服務措施

衣食住行是百姓的基本需求，富裕起來的廣大群眾在向小康社會進程中，把改善和提高住宅質量和水平放在了重要的位置，但多年來住宅的價格不斷增高，增長速度一年比一年快，如筆者所在的福建省龍巖市所在的中心城市自1997年以來商品房價格一路快速上升，商品房平均價格從當年1200元/平方米狂升至2006年的2646元/平方米，八年來平均價格漲幅達17.2%，2005年以來，自國家出臺“國八條”、“國六條”等控制和穩(wěn)定房價措施后，商品房平均價格漲幅已從2004年的18.96%下降到2006年的16.78%，房地產(chǎn)價格增長的格局，需要價格、發(fā)改、建設、國土等相關政府部門今后繼續(xù)聯(lián)手出臺有力措施，進一步加強對房地產(chǎn)市場的價格管理。現(xiàn)結合價格部門的工作實際提出若干建議如下：
第一,規(guī)范房地產(chǎn)價格的計算標準�，F(xiàn)在房地產(chǎn)價格一月一個價，有的周期還更短。更花的是房地產(chǎn)價格還存在著許多價外價的行為，比如一樓盤每平方米訂合同時的銷售價格2000元
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格需要進行過濾，而個別地方的政府部門，有時也因溝通不夠或認識不一等出現(xiàn)了統(tǒng)計數(shù)據(jù)特別是價格信息資料“打架”沖突的情況，這種的不一至，不只部門與部門間，甚至上下級之間都會出現(xiàn)，如2007年國家某部委對廣東省廣州市的房價數(shù)據(jù)就出現(xiàn)了與地方政府相關部門的數(shù)字不一的情況。為避免此情況的發(fā)生，價格行政主管部門要在深入基層調查的基礎上，與其它二個部門主動進行交流和溝通，共同建立準確、全面、實用性強的房地產(chǎn)價格方面的信息系統(tǒng)。
不管如何分類，房地產(chǎn)價格信息系統(tǒng)包括房地產(chǎn)成本信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)銷售價格信息系統(tǒng)二大類。建議對龍巖中心城市范圍內目前的85個的樓盤建立房地產(chǎn)成本信息檔案，房地產(chǎn)成本信息檔案內容有國有土地使用權取得成本、建筑安裝成本、小區(qū)配套設施成本、房地產(chǎn)企業(yè)管理成本和財務成本、銷售（含廣告策劃）成本等，由于房地產(chǎn)成本信息系統(tǒng)涉及方方面面，因此可以從易到難開展工作，取得國有土地使用權成本可以從國土資源管理局獲得；而建筑安裝成本可以通過建設行政管理部門，綜合開發(fā)商與施工單位的施工合同進行修正后獲得，這是二個極容易取得的數(shù)據(jù)，也是第一步可以開展的工作；在此基礎上，進一步收集其他的成本，匯總后可以作為房地產(chǎn)價格管理的工作基礎；在時機成熟后，第三步工作就是與房地產(chǎn)管理部門、統(tǒng)計部門協(xié)商溝通，在取得一致意見后，建立統(tǒng)一的各樓盤的房地產(chǎn)價格信息發(fā)布系統(tǒng)。
第三，加強涉及房地產(chǎn)行業(yè)的各項規(guī)費的清理工作。房地產(chǎn)行業(yè)收費項目很多，有行政性收費，還有事業(yè)性收費，除此之外還存在著大量的服務性收費，如招標代理、設計、勘察、監(jiān)理的收費。在眾多收費項目中，有的收費項目明顯屬于多頭征收，有的則屬于在收費期限過后還在繼續(xù)加以征收；有的收費項目在收費項目上可高可低，具有一定的彈性，但一些部門和人員出自利益驅動，對這種_裁量權的使用非常隨意，往往就高不就低。由于一些行政事業(yè)單位對房地產(chǎn)開發(fā)商握有行_利，房地產(chǎn)商往往認為破財消災省事，而最終采取的作法是把這些過多過亂的收費轉移到消費者的身上，開發(fā)商們常常是對此過多過爛的收費采取忍讓的態(tài)度，結果是造成房地產(chǎn)商品價格過高，導致百姓負擔太重的危害群眾利益的事情發(fā)生。
針對上述問題，價格行政主觀部門要積極認真，有所作為。通過對開發(fā)商和各行政主管部門二條渠道，同時進行涉及房地產(chǎn)方面的收費項目進行摸底調查；在此基礎上，可以會同財政、審計、政府法制等部門對各種收費情況進行法律法規(guī)的依據(jù)審查，凡是沒有法律法規(guī)依據(jù)的，一律給予取消；在清理結束后，在《閩西日報》、《龍巖市人民政府公報》等媒體上公開發(fā)布涉及房地產(chǎn)的收費項目，把已經(jīng)取消的收費項目向社會發(fā)布，繼續(xù)保留的收費項目，則要把收費項目、執(zhí)行有效期限等進行公布，讓全社會參加監(jiān)督；清理期間，一律停止新出臺涉及房地產(chǎn)項目的行政事業(yè)性項目，在清理結束后，對新增加的行政事業(yè)性收費項目，要嚴格加以把關，防止一些不合理的收費項目再次以各種借口進行反彈。通過對涉及項目的各項規(guī)費的清理工作，確實減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔，進而達到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本和穩(wěn)定房地產(chǎn)的功效。
第四，加強經(jīng)濟適用房等保障用房政府定價工作。《龍巖中心城市住房建設規(guī)劃（2006－2010）》提出規(guī)劃期內新建經(jīng)濟適用住房40.8萬平方米、廉租住房3．5萬平方米。實際上2006年完成情況是：經(jīng)濟適用住房施工面積14.22萬平方米、投資1．01億元、竣工面積8．83萬平方米、銷售面積10.17萬平方米。 2007年建設建筑面積近7萬平方米的經(jīng)濟適用住房，建筑面積約17萬平方米的蓮東小區(qū)E、F組團也已經(jīng)開工，蓮東廉租房正在開展前期工作，中心城市廉租房保障申請工作即將開始。但是中心城區(qū)經(jīng)濟適用房在穩(wěn)定房地產(chǎn)價格還存在局限性，如經(jīng)濟適用房數(shù)量還不能達到有效調控房地產(chǎn)市場的 ……（未完，全文共5732字，當前僅顯示2013字，請閱讀下面提示信息。收藏《對房地產(chǎn)市場的價格管理的建議》）