樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀與對(duì)策

關(guān)于天津市河西區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀與對(duì)策

上世紀(jì)90年代末到本世紀(jì)初．隨著天津市構(gòu)筑濱海新區(qū)發(fā)展框架．實(shí)施“工業(yè)東移”的戰(zhàn)略決策和濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略．中心城區(qū)面臨重大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整河西區(qū)曾是天津現(xiàn)代工業(yè)的重要支撐區(qū)．而面對(duì)第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)缺失．如何順利地完成“退二進(jìn)三”．樓宇經(jīng)濟(jì)就成為了河西區(qū)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)．培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的必然選擇。經(jīng)過多年努力．河西區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展迅速．在總量保持平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上．產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)逐步凸顯，但在產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、樓宇檔次、樓宇建設(shè)速度、硬件配套設(shè)施、綜合服務(wù)水平等方面還存在著諸多問題．研究解決好這些問題．必將促進(jìn)河西區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)再上新臺(tái)階．實(shí)現(xiàn)更快更好地發(fā)展。
一、天津市河西區(qū)樓字經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本狀況
(一)商務(wù)載體規(guī)模逐步擴(kuò)大
河西區(qū)地處天津市中心城區(qū)．隨著城區(qū)建設(shè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展．商務(wù)樓宇不斷增多。商務(wù)中心區(qū)城市空間形態(tài)開始形成．商務(wù)氛圍日益濃郁．對(duì)企業(yè)的吸引力不斷增強(qiáng)。截止到2011年末．河西區(qū)商務(wù)樓宇達(dá)到92座．建筑面積249萬平方米樓宇內(nèi)入駐企業(yè)達(dá)5000余家．其中在河西區(qū)注冊(cè)納稅企業(yè)3921家．樓宇綜合出租出售率達(dá)到90％以上
(二)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化
經(jīng)過多年的發(fā)展．河西區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展．業(yè)態(tài)層次完備．業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化．業(yè)態(tài)布局Et趨合理傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)比重下降。新興服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。
已初步形成了以金
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5%。商貿(mào)物流業(yè)企業(yè)1577家，
年納稅額6.1億元，占樓宇稅收總額的16.4% o
(五)樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)逐
漸顯現(xiàn)近年來，河西區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，樓宇企業(yè)呈共生發(fā)展態(tài)勢(shì)，企業(yè)總部主要分屬金融保險(xiǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)和建筑工程等六大行業(yè)，集中分布于小白樓商務(wù)中心區(qū)、友誼路金融服務(wù)帶和陳塘科技商務(wù)區(qū)等3個(gè)區(qū)域內(nèi)。其中，金融保險(xiǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)總部集中在小白樓商務(wù)中心區(qū)和友誼路金融服務(wù)帶內(nèi);建筑工程業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)總部集中在陳塘科技商務(wù)區(qū)內(nèi)。總部型企業(yè)的聚集，形成了一定的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)及連鎖投資效應(yīng)，帶動(dòng)了區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集度已達(dá)到30%以上。

(六)商務(wù)樓宇及服務(wù)的綜合
品質(zhì)有所提升借助“數(shù)字河西”建設(shè)的優(yōu)勢(shì)，河西區(qū)大部分樓宇已完成光纖覆蓋，實(shí)現(xiàn)千兆到大樓、百兆到樓層、十兆到桌面;將物聯(lián)網(wǎng)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用于樓宇、停車場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)樓宇智能化管理。樓宇硬件設(shè)施不斷優(yōu)化，樓宇單位功能不斷提升。投資1.3億元完成提升改造北方金融大廈、天信大廈、萬順國際貿(mào)易中心、中化商務(wù)樓、金皇大廈等巧座樓宇，提升了樓宇的整體品質(zhì)，為進(jìn)駐企業(yè)提供了更好的辦公環(huán)境。北方金融大廈提升改造后招商注重產(chǎn)業(yè)聚集、社會(huì)貢獻(xiàn)，聚集了北方信托、阿斯利康、奧的斯電梯、浙商期貨、合富輝煌等一批行業(yè)龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)。對(duì)新開工樓宇加強(qiáng)智能化建設(shè)，使每一幢樓宇達(dá)到高端高質(zhì)高品位，形成以小白樓聯(lián)合廣場(chǎng)、天津國際貿(mào)易中心、國貿(mào)廣場(chǎng)等“新三高”地標(biāo)性建筑為中心的商務(wù)中心區(qū)。

(七)基本形成各具特色的樓
宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能區(qū)河西區(qū)依據(jù)城區(qū)比較優(yōu)勢(shì)和多年來發(fā)展的基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)域功能定位和區(qū)域特色，重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能區(qū)，確定各區(qū)域發(fā)展方向，逐步形成了各具特色、分工明確、串聯(lián)互動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局。目前河西區(qū)已基本形成各具特色的五大樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能區(qū):小白樓商業(yè)中心區(qū)、陳塘科技型城市副中心區(qū)、大沽南路尖山商務(wù)帶、友誼路金融服務(wù)帶、解放南路綜合商貿(mào)帶。友誼路金融服務(wù)帶聚集了環(huán)渤海發(fā)展中心、天信大廈等金融產(chǎn)業(yè)特色樓宇，先后引進(jìn)了民生銀行、出口信用保險(xiǎn)、嘉泰投資擔(dān)保公司等金融企業(yè)，環(huán)渤海發(fā)展中心納稅構(gòu)成中金融產(chǎn)業(yè)占95%;天信大廈納稅構(gòu)成中金融產(chǎn)業(yè)占83%。小白樓商務(wù)中心區(qū)繼續(xù)強(qiáng)化商務(wù)金融功能，聚集了萬順國貿(mào)中心、金皇大夏、亞太大廈、泰達(dá)大廈、凱旋門大廈等特色樓宇。成為總部型企業(yè)、知名企業(yè)落戶的首選區(qū)域其中萬順國際貿(mào)易中心定位為總部經(jīng)濟(jì)、物流產(chǎn)業(yè)特色樓．先后引進(jìn)了五礦鋼鐵、殼牌石油、川崎汽船、上�？到菘瘴锪鞴镜绕髽I(yè)．萬順國際貿(mào)易中心納稅構(gòu)成中知名企業(yè)占90％。

二、天津市河西區(qū)發(fā)展樓字
經(jīng)濟(jì)中存在的問題
(一)樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)聚集效
應(yīng)還不夠高．企業(yè)發(fā)展不均衡雖然多年來河西區(qū)一直注重引導(dǎo)樓宇產(chǎn)權(quán)人按照產(chǎn)業(yè)聚集的原則進(jìn)行招商．但是受樓宇產(chǎn)權(quán)所有者自身情況、利益訴求、商業(yè)眼光等情況多樣化的影響．很難按照既定規(guī)劃形成非常明顯的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。其次，樓宇產(chǎn)權(quán)人重招租，對(duì)人駐企業(yè)缺乏規(guī)劃篩選．入駐企業(yè)質(zhì)量良莠不齊對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度差．難以形成樓宇的品牌效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)從河西區(qū)企業(yè)稅收情況來看．2011年在92座樓宇中．在河西區(qū)納稅的企業(yè)共有3921戶．其中納稅超1O00萬元以上的企業(yè)共計(jì)56家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的1．4％，納稅總額達(dá)到27．4億元．占樓宇企業(yè)納稅總額的73％：納稅1Oo0萬元一500萬元的企業(yè)共計(jì)51家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的1．01％．納稅總額達(dá)到2．9億元．占樓宇企業(yè)納稅總額的7．63％：
納稅500萬元一100萬元的企業(yè)共計(jì)183家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的4．59％．納稅總額達(dá)到4．1億元．占樓宇企業(yè)納稅總額的11．1％：
納稅100萬元一50萬元的企業(yè)共計(jì)155家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的3．94％，納稅總額達(dá)到1．1億元．占樓宇企業(yè)納稅總額的2．99％：
納稅超50萬元一1O萬元的企業(yè)共計(jì)579家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的14．72％，納稅總額達(dá)到1-3億元．占樓宇企業(yè)納稅總額的3．56％：
納稅1O萬元以下的企業(yè)共計(jì)2897家．占樓宇企業(yè)總數(shù)的74．35％．納稅總額達(dá)到0．5億元。
占樓宇企業(yè)納稅總額的1．49％如果用稅收數(shù)量來形容重量．企業(yè)數(shù)量從小到大排列比喻從頭到腳的順序的話．體現(xiàn)出“頭重腳輕、腰細(xì)無力”的現(xiàn)象。企業(yè)兩極分化的情況比較嚴(yán)重
(二．)商務(wù)樓宇及物業(yè)服務(wù)檔
次不高河西區(qū)的商務(wù)樓宇有近80％是在“十五”期間建成并投入使用．與“十二五”期間即將落成的寫字樓相比，在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面存在差距，硬件設(shè)施經(jīng)過多年使用出現(xiàn)老化現(xiàn)象．與河西區(qū)營造的良好外部環(huán)境存在差距。同時(shí)難以滿足優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境提出的要求樓宇專業(yè)特色不強(qiáng)．不少樓宇商務(wù)住宅混建、不同業(yè)態(tài)混雜。樓宇內(nèi)物業(yè)管理水平低。各商務(wù)樓宇的物業(yè)管理主要以物業(yè)費(fèi)收繳率．客戶滿意率為考核目標(biāo)．對(duì)進(jìn)駐企業(yè)的增值服務(wù)考慮較少．不能適應(yīng)高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的發(fā)展水平。

(三)部分商務(wù)樓宇項(xiàng)目建設(shè)
緩慢 ……（未完，全文共7663字，當(dāng)前僅顯示2691字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀與對(duì)策》）