房管處房屋登記工作科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告

目錄/提綱：……
一、當前房屋登記工作面臨的問題
（一）房屋登記系統(tǒng)問題
（二）房產(chǎn)檔案管理問題
（三）商品房預(yù)售管理問題
（四）房屋登記歷史遺留問題
（五）房屋登記_建設(shè)問題
（六）村鎮(zhèn)房屋登記問題
二、規(guī)范房屋登記工作的對策
（一）對于房屋登記系統(tǒng)問題，應(yīng)加強房屋登記軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高技術(shù)水平
（二）對于房產(chǎn)檔案管理問題，應(yīng)采取以下措施：
（三）對于商品房預(yù)售管理問題，要在三個方面加強管理
（四）對房屋登記歷史遺留問題的對策
（五）對于房屋登記_問題，應(yīng)探討建立規(guī)范的集中辦公_
（六）關(guān)于加強農(nóng)村集體土地房屋登記的對策
……

　　2007年5月1日《物權(quán)法》頒布實施，是保護私產(chǎn)的明確法律體現(xiàn)，具有里程碑意義。與之相適應(yīng)，《房屋登記辦法》于2008年7月1日起實施，對房屋登記進行了更加嚴密、更加細致、更加嚴格的規(guī)定。我市的房屋登記工作經(jīng)過長期的探索和實踐，總結(jié)了一套較為完善的經(jīng)驗和做法，在各個時期為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)、保護當事人合法權(quán)益等方面，都發(fā)揮了一定了積極作用。但對照《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的要求，尤其是社會經(jīng)濟迅速發(fā)展的新形勢，人民_意識普遍增強，各類涉房經(jīng)濟案件大量產(chǎn)生，對房屋登記工作的要求越來越嚴格。我們現(xiàn)在的房屋登記工作，無論從軟件程序到硬件設(shè)施，從內(nèi)部業(yè)務(wù)理順到工作人員配備都存在差距和不足，阻礙了房屋登記工作的健康可持續(xù)發(fā)展。
　　一、當前房屋登記工作面臨的問題
　　（一）房屋登記系統(tǒng)問題
　　《房屋登記辦法》的頒布實施，堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記，如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人必須進行告知等；確立和細化了登記簿制度，明確了登記簿的內(nèi)容和形式；合理界定了登記機關(guān)權(quán)限，有利于提高登記效率；細化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型，對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更具有可操作性。
　　以上各種規(guī)定，都
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姓名到檔案館逐戶調(diào)閱，往往幾天時間也不能完全調(diào)出。而如果采用分丘分幅的存檔模式，同一區(qū)域的房產(chǎn)檔案都集中在同一個檔案柜，只需在規(guī)劃圖上劃定范圍，立刻可以找到該區(qū)域內(nèi)所有房產(chǎn)檔案的存放位置，可以極大提高工作效率，更不會出現(xiàn)錯誤或遺漏。
　�。ㄈ┥唐贩款A(yù)售管理問題
　　為切實規(guī)范商品房預(yù)售行為，保護交易雙方的合法權(quán)益，各地都采取各項措施，以加強對預(yù)售資金的監(jiān)管為根本，實現(xiàn)市場的平衡與穩(wěn)定。煙臺市房管局自2003年起開始了該項工作，目前已取得很好效果。我市2008年起，房管處開展了商品房預(yù)售備案工作，僅為整套工作程序的一個環(huán)節(jié)，嚴格來講管理工作尚未真正運作，可能產(chǎn)生的后果是：一些企業(yè)無證售房、更改設(shè)計、面積不足；一些小區(qū)配套設(shè)施不完善、工期延誤；一些企業(yè)收取預(yù)收資金后，不積極為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書，引起不穩(wěn)定因素；一些小區(qū)物業(yè)管理跟不上，體現(xiàn)在收費標準、服務(wù)項目和質(zhì)量不達標的方面；同時，預(yù)收資金監(jiān)管不到位，將可能發(fā)生抽逃資金等現(xiàn)象，對市場秩序危害極大。
　�。ㄋ模┓课莸怯洑v史遺留問題
　　2008年下半年，我們集中力量對規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋登記的歷史遺留問題進行較為全面的調(diào)查摸底。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)存在兩大類問題，一類是由于歷史原因，房產(chǎn)證未辦到個人名下，另一類是已辦理了個人房產(chǎn)證，但由于不同因素，無法上市交易。涉及問題總戶數(shù)為8650戶，其中，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的小區(qū)產(chǎn)生問題4454戶，機關(guān)、企（事）業(yè)單位自建或購買民房產(chǎn)生問題1240戶，駐城村房屋產(chǎn)生問題2956戶。
　　房屋登記中產(chǎn)生歷史遺留問題原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五種：
　　一是土地原因。有的在開發(fā)建設(shè)前沒有取得土地使用權(quán)，或土地手續(xù)不齊全；有的機關(guān)、企（事）業(yè)單位購買民房，分配給本單位職工，由于戶籍與土地政策沖突，無法辦理房產(chǎn)證；有的駐城村利用宅基地搞開發(fā)，對外出售，導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理，或已辦理房產(chǎn)證后無法上市交易。
　　二是規(guī)劃問題。有的項目沒有辦理規(guī)劃手續(xù)便開發(fā)建設(shè)；有的規(guī)劃審批手續(xù)與土地審批手續(xù)不一致；有的實際建設(shè)超出規(guī)劃審批手續(xù)許可的范圍，等等。
　　三是建設(shè)手續(xù)不齊全。主要涉及工程開工、建筑質(zhì)量、人防工程等。
　　四是政策因素。我市的房地產(chǎn)業(yè)管理是隨著法律、法規(guī)、政策的不斷完善而逐步走上正規(guī)的。具體講，直到1998年《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》實施以后，房屋登記管理工作才逐步步入正常軌道。1998年10月市政府召開會議，要求房屋登記中出具土地手續(xù)，我市才逐步完善房屋登記中的土地管理。同時，還存在一種情況，相關(guān)職能部門對解決歷史遺留問題曾出臺過政策，集中清理過部分違章行為，但由于政策傳達或政策理解等因素，違章建設(shè)單位沒有及時申請辦理，使問題積壓下來。而在統(tǒng)計的8650戶問題中，土地問題占48%。
　　五是少數(shù)的人為因素。極少數(shù)項目，在辦理房屋登記過程中，采取欺瞞等手段辦理了相關(guān)手續(xù)，隨著工作的深入開展，問題顯現(xiàn)出來，最直接的后果是已辦理房產(chǎn)證的住戶不能上市交易。
　　房屋登記歷史遺留問題，是引發(fā)房產(chǎn)相關(guān)社會不安定因素的根源，也嚴重制約了房屋登記工作的完善與發(fā)展，是群眾反映最直接、最迫切的問題。
　�。ㄎ澹┓课莸怯沖建設(shè)問題
　　目前我局從事房屋登記相關(guān)工作的單位科室有局業(yè)務(wù)科、房地產(chǎn)管理處、城建檔案館，開發(fā)辦還涉及商品房預(yù)售許可的審批工作。隨著《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》（突出房屋登記簿法定效力的作用，以及中間環(huán)節(jié)“無縫對接”
　　、辦事效率的最大化提高等要求的提出，現(xiàn)行房屋登記_面臨著以下問題：
　　1、登記簿的法定效力難以實現(xiàn)
　　《物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，即登記簿是房屋權(quán)利歸屬的法定依據(jù)，房產(chǎn)證只是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明；不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。同時，房屋登記類型包括國有、集體兩大項登記，五大類型，30多個小項，每一小項登記均有不同要求，登記工作繁瑣而復(fù)雜。但均需作到針對登記的事項、內(nèi)容等詢問申請人，并做筆錄歸檔保留；均需作到將登記事項、內(nèi)容記載于登記簿。
　　在現(xiàn)有的房屋登記_下，受理案件的工作人員見不到登記簿，無法作到依據(jù)登記簿詢問申請人有關(guān)登記事項、內(nèi)容等，也無法做詢問筆錄，無法根據(jù)登記簿登記事項、內(nèi)容等要求申請人提供相關(guān)資料，無法確定申請人申請登記的房屋是否已進行了查封登記、預(yù)告登記、異議登記、抵押登記、預(yù)告抵押登記及在建工程抵押登記等，難以做到準確受理。
　　2、房屋登記效率受到很大制約
　　目前我市房產(chǎn)登記案件由業(yè)務(wù)科受理，由房管處現(xiàn)場勘查、審核、審批。而業(yè)務(wù)科與房管處沒有實現(xiàn)集中辦公， ……（未完，全文共9093字，當前僅顯示2484字，請閱讀下面提示信息。收藏《房管處房屋登記工作科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報告》）