淺談物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點及運行機制

　　淺談物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點及運行機制
　　
　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好：
　　根據(jù)河南物業(yè)商會的安排，河南萬廈物業(yè)公司在本次物業(yè)管理收費及財務(wù)管理研討會上作為主講企業(yè)，我作為萬廈物業(yè)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人，談一談個人對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的一點看法和體會，下面有五個問題與大家共同分享。
　　第一個問題：物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理具有什么樣的特點呢？
　　物業(yè)管理企業(yè)是高度統(tǒng)一的管理，全方位、多層次的服務(wù)，市場經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中的一種新興的服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，我國的物業(yè)管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)核算的會計制度，由于物業(yè)管理是作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)中為完善市場機制而逐步建立起來的綜合性經(jīng)營服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)目前的會計核算主要參照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》，并執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，但物業(yè)管理企業(yè)畢竟不同于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有其自身的經(jīng)營特點和管理要求，而物業(yè)企業(yè)的財務(wù)管理
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略728字，正式會員可完整閱讀）……　
動中,企業(yè)內(nèi)部各個部門、各項目的工作都與資金有關(guān)。從提供服務(wù)、支付人員工資，對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保潔、環(huán)境維護、綠化養(yǎng)護等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)。各個部門都要使用資金,沒有資金作基礎(chǔ),任何部門的活動都不能進(jìn)行；每項業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。由此可見, 物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛,企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面基本上都有財務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理工作,要兼顧到企業(yè)的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。
　　特點三：敏感性強
　　在企業(yè)的經(jīng)營活動中,各項工作的進(jìn)展情況,都可迅速地反映到企業(yè)財務(wù)上,并影響企業(yè)的各項財務(wù)指標(biāo)。而企業(yè)的經(jīng)營活動是一個整體系統(tǒng),某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題,都會影響到其他環(huán)節(jié),從而影響企業(yè)整個的財務(wù)狀況。但是有些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問題是不規(guī)律、無法預(yù)測的,諸如市場供需條件的變化，企業(yè)外部的經(jīng)濟環(huán)境的復(fù)雜多變，都會給企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)活動帶來很大的影響。
　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理的推進(jìn)，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運而生。從一開始介入市場，財務(wù)管理中的費用測算就是投標(biāo)書中最重要的部分，報價也是個敏感的話題，由于服務(wù)費用各有千秋，各企業(yè)測算角度不同，費用測算沒有一個統(tǒng)一的平臺，企業(yè)能否中標(biāo)，在費用的測算上，關(guān)鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算的過程和依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)的性價比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價相符，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價是不容易的。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，通過激烈的市場競爭，才能促使物業(yè)管理企業(yè)有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業(yè)得到發(fā)展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過企業(yè)間相互的競爭交流，最終才能降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，
　　才能使物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。這就要求企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)善于對企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟關(guān)系及時進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，以適應(yīng)外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，不斷提高企業(yè)防范風(fēng)險的能力，增加企業(yè)市場競爭能力。密切注視外界的變化,及時向企業(yè)管理者提供財務(wù)信息,反映經(jīng)營狀況的進(jìn)展情況,促使企業(yè)管理者作出正確的決策,并對企業(yè)經(jīng)營的全過程進(jìn)行指導(dǎo)和控制。
　　第二個問題：財務(wù)管理在物業(yè)管理企業(yè)中如何運行和控制
　　目前物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理中的核算體系，我個人認(rèn)為
　　主要包括三個方面：財務(wù)預(yù)算、財務(wù)核算及成本控制。
　　1、財務(wù)預(yù)算的運行和控制
　　由于物業(yè)管理是對房屋設(shè)施設(shè)備等實行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，就應(yīng)該就其提供的物業(yè)服務(wù)收費。國家發(fā)改委建設(shè)部規(guī)定了兩種收費方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業(yè)公司采用的是包干制方式，此種方式是指業(yè)主只支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)管理企業(yè)自負(fù)盈虧。這種方式有別于其他企業(yè)，收入的基本確定，企業(yè)就需要精打細(xì)算，以收定支，科學(xué)的進(jìn)行年度預(yù)算。
　　財務(wù)預(yù)算是一項比較復(fù)雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準(zhǔn)確的預(yù)測是非常困難的，但預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)營計劃的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收支估算，允許的空置率水平和經(jīng)營費用。這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。同時預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具，即當(dāng)實際收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時應(yīng)引起項目負(fù)責(zé)人的注意。
　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)人員能夠編制比較切合實際的預(yù)算時，企業(yè)能就未來一年的經(jīng)營計劃，做出比較現(xiàn)實的安排�；诤幽先f廈物業(yè)公司財務(wù)管理采用電算化，充分利用公司過去的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計技術(shù)分析，并根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)能力和外部經(jīng)濟環(huán)境對未來市場的影響進(jìn) ……（未完，全文共5819字，當(dāng)前僅顯示2043字，請閱讀下面提示信息。收藏《淺談物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的特點及運行機制》）