房地產(chǎn)去庫存的各地動態(tài)及典型做法

目錄/提綱：……
一是試點推行“以購代建”，盤活存量商品房
二是發(fā)放棚改戶“購房券”，把購買力留在本地
三是推動企業(yè)改造重組、戰(zhàn)略合作，優(yōu)化資源要素配置
一是強化源頭控制、存量挖潛
二是加強財稅政策扶持
三是加大簡政放權(quán)力度
一是深化戶籍制度改革
二是建立購租并舉住房制度
三是建立農(nóng)民工住房普惠性金融制度
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房地產(chǎn)去庫存的各地動態(tài)及典型做法

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格與價值背離、短缺與過剩并存的兩種悖論。從經(jīng)濟學(xué)角度分析，這既是由住房的實物資產(chǎn)（消費品）和虛擬資產(chǎn)（投資品）雙重屬性決定的，也是市場供求關(guān)系影響的結(jié)果。面對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新形勢，中央提出了要去化房地產(chǎn)庫存，直指當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“痼疾”，給出了推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“良方”。國內(nèi)一些地區(qū)自2014年以來，就開始從多角度大膽探索房地產(chǎn)去庫存的有效措施，通過供給測與需求側(cè)雙向發(fā)力，激發(fā)市場活力，擴大有效需求。
市場運作層面，主要有三種模式：
一是試點推行“以購代建”，盤活存量商品房。面對保障房建設(shè)與房地產(chǎn)去庫存的雙重壓力，福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古和貴州等多省市自2014年起，已試點實施“以購代建”模式，收儲一定數(shù)量的中小套型商品房作為城鎮(zhèn)保障性住房，有效破解臨時過渡周轉(zhuǎn)難題，滿足棚改戶多元化的安置需求。但在政策實施過程中，由于政府回購商品房價格低于市場價格，迫使房企割肉降價，導(dǎo)致回購難度增加。比如，安徽蕪湖以“
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無處投資。地方政府出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，從財稅、審批等方面加大扶持力度，引導(dǎo)大型房企收購兼并中小房企及其優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目，促進行業(yè)發(fā)展規(guī)模擴張、提質(zhì)增效。二個是，引導(dǎo)大型房地產(chǎn)企業(yè)之間或大型房企與其他行業(yè)巨頭的戰(zhàn)略合作。對于規(guī)模較大且擁有各自優(yōu)勢的企業(yè)，加快強強聯(lián)手、戰(zhàn)略合作，有利于促進資源整合與共享，實現(xiàn)發(fā)展優(yōu)勢互補。特別在當(dāng)前“招拍掛”市場土地價格越來越高的情況下，政府牽頭組織強企之間開展戰(zhàn)略合作，能夠充分利用雙方行業(yè)影響力和市場份額效應(yīng)，發(fā)揮出疊加效應(yīng)，降低企業(yè)擴張發(fā)展面臨的風(fēng)險。比如，今年1月初，綠地控股與河南交投集團（由河南省人民政府作為出資人組建的大型國有獨資公司）簽訂《全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方將在高速公路、土地和房地產(chǎn)開發(fā)投融資和經(jīng)營等業(yè)務(wù)領(lǐng)域加大合作力度，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，共同合作投資開發(fā)經(jīng)營。三個是，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展。企業(yè)多元化發(fā)展對提高專業(yè)化水平，提升市場競爭能力和抗風(fēng)險能力有重要現(xiàn)實意義。從當(dāng)前各地政策看，一方面是轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)模式，適度降低商品住宅供應(yīng)比重，推動由相對單一的居住型產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變；另一方面，引導(dǎo)企業(yè)積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)工場、工業(yè)地產(chǎn)等跨界地產(chǎn),構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。比如，浙江杭州先后引導(dǎo)綠城集團、濱江控股等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)向代建和物業(yè)品牌建設(shè)轉(zhuǎn)型，宋都、廣宇等房企加快向醫(yī)療養(yǎng)生、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)拓展。
政策調(diào)控層面，主要有三種做法：
一是強化源頭控制、存量挖潛。按照中央要求，各地都圍繞“改進和加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理”，科學(xué)合理控制土地供應(yīng)總量、供應(yīng)時序和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對商品房庫存較多、去化周期較長的市、縣(市)，適度減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)�；驎和９⿷�(yīng)，從源頭上控制土地供應(yīng)規(guī)模，減少住房供應(yīng)量。在此基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)企業(yè)反映較多的停車位配套建設(shè)、小戶型庫存率高等問題，河南、浙江、四川、山西等省市普遍把“取消商品房套型結(jié)構(gòu)比例限制”作為調(diào)控重點，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)市場需求情況，自主確定開發(fā)的商品住房套型結(jié)構(gòu)比例；我省對于房地產(chǎn)新項目，允許依照規(guī)范結(jié)合項目實際合理確定停車位比例，小區(qū)建停車位不再實行“一刀切”。這些政策的出臺，適應(yīng)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需變化，有利于減輕房企商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力，進一步提振市場信心。
二是加強財稅政策扶持。福建、浙江、江西、四川、重慶等地，以及河南濮陽、安徽蕪湖等三四線城市，綜合利用補貼、稅費減免、公積金異地貸款等優(yōu)惠政策，刺激購房需求，化解去庫存壓力。一個是，減稅。比如，重慶市對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。一個是，補貼。比如，安徽蕪湖對在市區(qū)購買新建商品住房，凡應(yīng)交4%契稅（一般為144平米及以上戶型）的購房者，給予應(yīng)繳契稅50%的補助；浙江杭州對選擇貨幣安置的方式并且在一年之內(nèi)購住宅的拆遷居民，最高予以原有住房價格42%的補貼。一個是，降首付、提額度。比如，河南濮陽普通購房者首套房商貸首付降至30%，最低可享受7折優(yōu)惠；公積金買房首付比例下降至20%、最高貸款額度提至60萬元。同時，一人購房，父母、配偶、子女的住房公積金均可提取使用。
三是加大簡政放權(quán)力度。近年來，安徽、山東、浙江、河南等省市主動適應(yīng)簡政放權(quán)新要求，在簡化審批手續(xù)、清理行政性收費等方面同時發(fā)力，進一步減輕了企業(yè)負擔(dān)。圍繞優(yōu)化審批流程，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和項目審批流程中的各類行政審批事項實施“容缺受理”，即實行“特事特辦”，在不違反規(guī)章制度的前提下，允許一邊審批，一邊補充要件，從而加快 ……（未完，全文共3939字，當(dāng)前僅顯示1989字，請閱讀下面提示信息。收藏《房地產(chǎn)去庫存的各地動態(tài)及典型做法》）