淺談我國(guó)中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理

淺談我國(guó)中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量是現(xiàn)代理財(cái)學(xué)中的一個(gè)重要概念，是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)和非經(jīng)常性項(xiàng)目)而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。即：企業(yè)一定時(shí)期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出的數(shù)量�，F(xiàn)金流量管理是現(xiàn)代企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的一項(xiàng)重要職能，建立完善的現(xiàn)金流量管理體系，是確保企業(yè)的生存與發(fā)展、提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保障[ 于琴，2009：《現(xiàn)金流量與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系》，《管理觀察》，第12期：P45-46]。
由于房地產(chǎn)業(yè)是粗放型的行業(yè)，投資大，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，開發(fā)過程設(shè)計(jì)的相關(guān)方多，過程比較復(fù)雜。雖然房地企業(yè)在企業(yè)籌融資問題上非常重視，但對(duì)企業(yè)自身
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金流的特點(diǎn)
房地產(chǎn)的開發(fā)過程需要預(yù)測(cè)將來的需求再進(jìn)行生產(chǎn)建造，由于它自身具有以下特點(diǎn)：價(jià)值大、風(fēng)險(xiǎn)因素多、開發(fā)周期長(zhǎng)、一次性等，其現(xiàn)金流特點(diǎn)就表現(xiàn)為：
第一，對(duì)資金需求數(shù)額巨大。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于價(jià)值大而產(chǎn)生大量的資金需求，特別是在投資前期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不借助金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)進(jìn)行融資僅靠自有資金將寸步難行，然而小型房地產(chǎn)行業(yè)卻存在著信用度不夠，融資難的問題。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)在支出方面具有同時(shí)性，而在收入方面具有分散性，這兩者之間存在巨大的矛盾。如果僅僅考慮企業(yè)的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，企業(yè)必須考慮擴(kuò)大現(xiàn)金流，特別是現(xiàn)金流入。
第二，現(xiàn)金的占用周期長(zhǎng)。企業(yè)從選擇地塊到房屋竣工驗(yàn)收，直至出售一般需要3至5年的時(shí)間。而且,只有當(dāng)所開發(fā)的項(xiàng)目銷售了一定的數(shù)量之后才能夠平衡成本。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長(zhǎng)所以現(xiàn)金的占用期長(zhǎng)。
第三，現(xiàn)金占用的風(fēng)險(xiǎn)性大。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資開始就具有了固定性，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)就很難相機(jī)抉擇，這使得現(xiàn)金流量存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)涉及面廣，導(dǎo)致企業(yè)反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系也非常復(fù)雜。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)與其債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、企業(yè)職工、被投資單位以及與企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級(jí)管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。具體表現(xiàn)為預(yù)付款，應(yīng)收款的管理復(fù)雜，短期債務(wù)混亂。
二、優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理的具體對(duì)策
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管主要是靜態(tài)監(jiān)管、事后監(jiān)管，這無(wú)疑形成了企業(yè)監(jiān)管中的軟肋，因此房地產(chǎn)企業(yè)為加強(qiáng)監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)需建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；另一方面企業(yè)存在目的和價(jià)值就是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的價(jià)值增值最大化，為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可使企業(yè)不斷加強(qiáng)改進(jìn)經(jīng)營(yíng)策略提高管理質(zhì)量，減少或規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此，建立一套有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)成為當(dāng)前急需解決的問題�；谌绾巫龊矛F(xiàn)金流的管理，本文認(rèn)為主要有一下幾點(diǎn)：
1.做好現(xiàn)金預(yù)算工作
如何使資金在運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生最佳流量，增強(qiáng)企業(yè)自身的造血功能，成為現(xiàn)金流量管理的關(guān)鍵。要確定企業(yè)資金的最佳流量，可以從現(xiàn)金的預(yù)測(cè)、確定最佳現(xiàn)金余額、控制現(xiàn)金流量三方面著手。
2.避免盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和多元化經(jīng)營(yíng)
中小企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)自身實(shí)力不強(qiáng)，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)，在金融危機(jī)和我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下中小型房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)冷靜投資，理性生產(chǎn)，放眼于長(zhǎng)期生存和發(fā)展，避免盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和多元化經(jīng)營(yíng)，將有限的資金投入主業(yè)的發(fā)展，走專業(yè)化的核心競(jìng)爭(zhēng)力道路，從而增加企業(yè)的現(xiàn)金流入量，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
3.降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以建立現(xiàn)金流預(yù)警體系，可以使用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) ……（未完，全文共2263字，當(dāng)前僅顯示1439字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《淺談我國(guó)中小型房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理》）