在物業(yè)管理工作會議上的講話

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎
二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）
（一）業(yè)主是《條例》規(guī)定的責任主體
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇
（三）合同是物業(yè)管理服務的法律依據(jù)
（四）前期物業(yè)管理必須加強
（五）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當誠意接受居委會的指導和監(jiān)督
（七）政府機關要轉(zhuǎn)變職能做好實施監(jiān)督
（八）抓好公房管理部門改革，有步驟推進實施物業(yè)管理，抓好試點穩(wěn)妥推進
（九）建設部和省廳市局的工作問題
（十）宣傳工作
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　　同志們：
　　
　　昨天，家瑾同志對《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就《條例》的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上，有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹《條例》的安排，希望各地研究借鑒。
　　
　　會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探討研究的問題。昨天晚上，房地產(chǎn)業(yè)司進行了認真的歸納整理，給我列了十大問題，主要是《條例》貫徹實施中的有關問題，針對這些意見，建設部還將繼續(xù)研究，也希望各地積極探索。一是，關于業(yè)主和業(yè)主大會。《條例》規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的素質(zhì)問題。對此《條例》作了原則性的規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質(zhì)，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼䥇f(xié)委員來擔任。業(yè)主委員會能不能真正盡責，對業(yè)主委員會發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導中總結經(jīng)驗。三是，業(yè)主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物
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變觀念，將《條例》貫徹好。
　　
　　一、物業(yè)管理發(fā)展及《物業(yè)管理條例》的社會基礎
　　
　　我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，與經(jīng)濟_、住房制度、政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、城市形象，是全社會的客觀需要，反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新_的產(chǎn)生、發(fā)展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經(jīng)濟_的建立和完善，社會事業(yè)的發(fā)展，人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。
　　
　　我國物業(yè)管理的歷史狀況：年代初以前，我國廣大居民住房產(chǎn)權主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機關所有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。政府房管部門或者企事業(yè)單位負責環(huán)境管理，包括綠化、衛(wèi)生、垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔組織責任。
　　
　　年代中期之后，我國進行城市經(jīng)濟_改革，打破單位單一投資建房，開始允許多渠道建房。人們對居住條件的要求逐步提高，形成對居住環(huán)境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產(chǎn)的意識。
　　
　　房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)展，帶動了單位購房，隨著這種需求的增大，開始形成服務于房屋所有人的物業(yè)管理。特別是人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品房的供應，從而進一步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理，這種需求的經(jīng)濟負擔和住房分配方式一樣仍是單位負責，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。
　　
　　我們房地產(chǎn)開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預售制、規(guī)劃批準建設范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費用由誰來承擔問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設尚未全面完成情況之下的物業(yè)管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，這就形成前期物業(yè)管理。
　　
　　隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位管理的出售及未出售公房之間需求關系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。
　　
　　居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求；從需要對房屋共用部分的管理，發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務的服務；從需要對房產(chǎn)和附屬設施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。
　　
　　從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看，物業(yè)管理涉及我國計劃經(jīng)濟_向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革，改善人居環(huán)境、提供公共服務，也包括機關后勤服務改革，政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層_職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強調(diào)業(yè)主的自身的位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念，改變工作方式和方法，也有基層單位的改革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于《物業(yè)管理條例》之中的社會基礎，需要明確相關法律制度。
　　
　　二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）
　　
　　《物業(yè)管理條例》既然存在著立法的社會基礎，就應當用法律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。法律法規(guī)的嚴肅性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我體會，要貫徹落實好《條例》，關鍵是學習、宣傳《條例》規(guī)定，準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：
　　
　�。ㄒ唬I(yè)主是《條例》規(guī)定的責任主體
　　
　　業(yè)主是房屋產(chǎn)權的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹《條例》，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權利，具有維護個人和公共的共同利益的責任，和遵守公共利益和社會責任所規(guī) ……（未完，全文共6633字，當前僅顯示2329字，請閱讀下面提示信息。收藏《在物業(yè)管理工作會議上的講話》）