原機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可研報(bào)告

目錄/提綱：……
一、報(bào)告編制目的4
二、報(bào)告編制依據(jù)4
一、楊集鎮(zhèn)概況5
二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述7
三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8
一、投資地塊的地理環(huán)境10
二、楊集地區(qū)區(qū)域分析12
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析14
四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析15
五、楊集鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析15
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式17
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)17
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)18
一、目標(biāo)市場(chǎng)定位19
二、產(chǎn)品定位19
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)策略20
二、項(xiàng)目投資估算22
一、報(bào)告編制目的
3、結(jié)合地塊的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式
4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析
5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議
二、報(bào)告編制依據(jù)
1、灌云縣經(jīng)貿(mào)局拍賣方案2、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料
一、楊集鎮(zhèn)概況
二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1、老城居住區(qū)：建設(shè)濱水社區(qū)、特色文化街及配套設(shè)施
3、配送中心：發(fā)展貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、配送公司、綜合聯(lián)運(yùn)中心
4、濱水居住區(qū)：建設(shè)商務(wù)辦公樓、高尚社區(qū)、會(huì)展中心
5、城南工業(yè)區(qū)：發(fā)展加工制造、特色產(chǎn)業(yè)
6、工業(yè)配套物流園：發(fā)展貨遠(yuǎn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、貨運(yùn)車站、物流企業(yè)
7、物流商貿(mào)中心：發(fā)展鐵、陸聯(lián)運(yùn)中心、貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)
8、預(yù)留發(fā)展用地：為遠(yuǎn)期發(fā)展做好準(zhǔn)備工作
一、投資地塊的地理環(huán)境……

關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究報(bào)告

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二○○九年十一月

第一章 前 言 4
一、報(bào)告編制目的 4
二、報(bào)告編制依據(jù) 4
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 5
一、楊集鎮(zhèn)概況 5
1、社會(huì)文化 5
2、城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展趨勢(shì) 5
3、工業(yè)經(jīng)濟(jì) 6
4、農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 6
5、商貿(mào)流通 7
6、社會(huì)事業(yè) 7
二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7
1、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7
2、土地市場(chǎng) 8
三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8
1． 2007～2009年房地產(chǎn)市場(chǎng) 8
2． 楊集機(jī)械廠地塊簡(jiǎn)析 9
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 10
一、 投資地塊的地理環(huán)境 10
1、土地性質(zhì)及地理位置綜述 10
2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量 11
3、市場(chǎng)調(diào)查 12
二、 楊集地區(qū)區(qū)域分析 12
1.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析 12
2.楊集地區(qū)住宅市場(chǎng)調(diào)查 （空白。需添加點(diǎn)資料） 13
三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 14
1、東側(cè)3棟商住樓 14
2、楊集客運(yùn)站附近商住樓（需調(diào)查補(bǔ)充） 14
四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 15
五、 楊集鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析 15
1.消費(fèi)者需求調(diào)查 15
2、調(diào)查結(jié)果分析， 16
第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 17
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 17
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 17
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 18
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略1142字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
程已全面啟動(dòng)，重點(diǎn)項(xiàng)目正在加緊落實(shí)和建設(shè)中。其中：一是位于沿海高速灌云東出入口處的灌云縣楊集物流園區(qū)暨楊集新區(qū)展示中心已經(jīng)竣工并對(duì)外展示。沿海高速灌云東出入口處是縣城與燕尾港間的必經(jīng)之處，位置效果明顯，展示中心內(nèi)的總體規(guī)劃多媒體沙盤的完成，必將使展示中心成為楊集鎮(zhèn)，乃至灌云縣對(duì)外宣傳的窗口，為推動(dòng)灌云的發(fā)展起到不可低估的作用。二是楊集物流園區(qū)的綜合服務(wù)辦公區(qū)選址工作已經(jīng)結(jié)束，目前已進(jìn)入前期建設(shè)階段。楊集物流園區(qū)的綜合服務(wù)辦公區(qū)大樓已完成勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土方工程等，基礎(chǔ)工程已開始。三是新區(qū)主干道——伊利路第一期拓寬亮化工程已完成；規(guī)劃紅線為42米，伊利路兩側(cè)前期綠化工程（女貞、冬青球間種）于近日完工；伊利路亮化工程——兩側(cè)108組路燈調(diào)試亮燈；四是物流園區(qū)前期動(dòng)遷準(zhǔn)備工作已接近尾聲等。目前，計(jì)劃將重點(diǎn)啟動(dòng)沿東門河北岸濱水社區(qū)和農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)等。
灌云縣楊集物流區(qū)和楊集新區(qū)建設(shè)的各項(xiàng)工作均在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，計(jì)劃通過(guò)3至5年的時(shí)間建設(shè)，一個(gè)嶄新的、快速發(fā)展的楊集即將呈現(xiàn)在灌云大地上。
3、工業(yè)經(jīng)濟(jì)
楊集鎮(zhèn)工業(yè)基礎(chǔ)良好，以三星食品、三星彩瓦、華云助劑、華陽(yáng)銅材、世明銅材為代表的一批優(yōu)強(qiáng)企業(yè)，已經(jīng)成為楊集鎮(zhèn)工業(yè)骨干企業(yè)。龍蝦仁、紡織漿料、面粉、彩瓦、鋼模板等產(chǎn)品名譽(yù)海內(nèi)外，特別是農(nóng)副產(chǎn)品加工，深受國(guó)內(nèi)外人士的歡迎，速凍龍蝦仁遠(yuǎn)銷歐美和日本。
4、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)
蛋雞養(yǎng)楊集鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)主要以三麥、水稻、棉花、玉米、大豆等農(nóng)作物為主，是灌云縣重要的糧、棉生產(chǎn)基地。按照市場(chǎng)化、特色化、集約化、產(chǎn)業(yè)化的要求，對(duì)全鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和調(diào)整，目前已形成以林、牧、棉為主要特色的三大經(jīng)濟(jì)帶和苔蒜種植、西瓜種植、冬韭菜種植、線椒種植、種草養(yǎng)殖牛羊、優(yōu)質(zhì)商品豬養(yǎng)殖、殖等七大特色經(jīng)濟(jì)區(qū)，使農(nóng)民群眾走上了特色種養(yǎng)致富之路，涌現(xiàn)出長(zhǎng)流村、連成村、鎮(zhèn)北村等一批種植、養(yǎng)殖專業(yè)村和吳保華、何金龍等一批種植、養(yǎng)殖大戶 。
5、商貿(mào)流通
楊集鎮(zhèn)人均占地少，自古就有經(jīng)商的歷史，規(guī)模較大的商貿(mào)城有：萬(wàn)有商城、黃海商城，還有五福莊村、孫小港村兩個(gè)商業(yè)區(qū)。
6、社會(huì)事業(yè)
近年來(lái)，楊集鎮(zhèn)充分利用省委、省政府實(shí)施農(nóng)村新五件實(shí)事機(jī)遇，全力爭(zhēng)取，扎實(shí)推進(jìn)，農(nóng)村五件實(shí)事工作得以穩(wěn)步開展。交通得到了很大的改善，共鋪村級(jí)水泥路近76公里， 95%的村通上了公交車；農(nóng)村改水邁了一大步，到07年底全鎮(zhèn)各行政村已全面完成了改水工作；新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面不斷提高，全鎮(zhèn)參合率在96%以上。通過(guò)多方爭(zhēng)取，實(shí)施了關(guān)愛(ài)工程，對(duì)敬老院進(jìn)行改造。積極爭(zhēng)取上級(jí)土地整理及開發(fā)項(xiàng)目，加大中低產(chǎn)田改造力度，加大水利設(shè)施建設(shè)力度，提高農(nóng)業(yè)抗災(zāi)能力；2006年共疏浚小溝100條/40千米/15萬(wàn)立方米，復(fù)修渠道62條/32千米/6.5萬(wàn)立方米，完成了長(zhǎng)流、同陽(yáng)、孫跳治理片1個(gè)，受益面積達(dá)0.6萬(wàn)畝。完成了7.8公里長(zhǎng)的同陽(yáng)大溝和8.5公里長(zhǎng)的長(zhǎng)興大溝疏浚工程。
二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
1、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
楊集房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)處于供應(yīng)嚴(yán)重短缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢(shì)的最主要成因是隨著商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量外來(lái)人口的進(jìn)入，界圩鄉(xiāng)合并，宅基地的緊缺，可直接用于開發(fā)的土地較少。加之周邊的圖河鄉(xiāng)、沂北鄉(xiāng)的農(nóng)民都希望自己的兒女在城鎮(zhèn)工作生活。近幾年，有房產(chǎn)商成功地在鎮(zhèn)上開發(fā)了萬(wàn)有步行街，生意十分紅火，讓市民嘗到了甜頭，生意好了，但又給他們的生活起居帶來(lái)了麻煩，因而引發(fā)了強(qiáng)大的購(gòu)房熱，使得房?jī)r(jià)上漲迅速，另?yè)?jù)政府文件精神，燕尾港鎮(zhèn)由于受嚴(yán)重污染將整體搬遷，部分人將遷入市區(qū)，部分人遷入縣城，大部分人將遷入楊集，大概整個(gè)鎮(zhèn)上需要3萬(wàn)平方米左右住宅，根本無(wú)法滿足當(dāng)?shù)厝速?gòu)房的需求，這將給楊集鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)旺盛時(shí)期。
特別是《連云港市灌云縣現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（草案）》的實(shí)施，將給楊集老城區(qū)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
2、土地市場(chǎng)
目前，鎮(zhèn)上的土地多數(shù)屬私人宅基地，部分為私有種植地，部分為溝和塘。土地出讓成了當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)重大收入來(lái)源，土地價(jià)格上升也比較快。 目前，主要集中在新城市規(guī)劃區(qū)。楊集鎮(zhèn)上的土地資源極為稀缺，加上城鎮(zhèn)的地形比較復(fù)雜，大面積整塊出讓的開發(fā)用地并不多。在鎮(zhèn)中，原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠的土地地塊質(zhì)量比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨萬(wàn)有商業(yè)街、楊集中學(xué)、汽車站的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)這塊地可分三期開發(fā)。盡管土地資源比較緊張，但經(jīng)過(guò)良性開發(fā)，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，小區(qū)開發(fā)的土地儲(chǔ)備仍比較充裕。近年來(lái)鎮(zhèn)上小開發(fā)商對(duì)拿拍賣的地?zé)崆椴粔虼�，可能資金不足是主要原因，細(xì)觀歷次招拍掛活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)流標(biāo)的情況比較多，包括本項(xiàng)目的地塊也已經(jīng)多次說(shuō)過(guò)要掛拍了。另外鎮(zhèn)上小開發(fā)商心態(tài)不夠成熟也是重要的原因。
三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1． 2007～2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)
2007～2009年楊集鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。
楊集房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些正在建設(shè)的樓盤存在著不能辦理任何產(chǎn)權(quán)證明等一些問(wèn)題，個(gè)別樓盤還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，沒(méi)有物業(yè)管理等。
2． 楊集機(jī)械廠地塊簡(jiǎn)析
根據(jù)灌云縣楊集物流園區(qū)布局按功能可分為：
1、老城居住區(qū)：建設(shè)濱水社區(qū)、特色文化街及配套設(shè)施。
2、新鎮(zhèn)核心區(qū)：建設(shè)綜合服務(wù)中心、商業(yè)中心、中高檔居住區(qū)、商貿(mào)會(huì)展中心、文化娛樂(lè)設(shè)施。
3、配送中心：發(fā)展貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、配送公司、綜合聯(lián)運(yùn)中心。
4、濱水居住區(qū)：建設(shè)商務(wù)辦公樓、高尚社區(qū)、會(huì)展中心。
5、城南工業(yè)區(qū)：發(fā)展加工制造、特色產(chǎn)業(yè)。
6、工業(yè)配套物流園：發(fā)展貨遠(yuǎn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、貨運(yùn)車站、物流企業(yè)。
7、物流商貿(mào)中心：發(fā)展鐵、陸聯(lián)運(yùn)中心、貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)。
8、預(yù)留發(fā)展用地：為遠(yuǎn)期發(fā)展做好準(zhǔn)備工作。
根據(jù)《灌云縣楊集物流園區(qū)》總體規(guī)劃說(shuō)明，未來(lái)的楊集鎮(zhèn)將是商家、周邊村民、外遷居民安居樂(lè)業(yè)的首選。在充分的資料基 ……（未完，全文共13479字，當(dāng)前僅顯示3206字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《原機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可研報(bào)告》）