畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析及預(yù)測(cè)

目錄/提綱：……
一、緒論2
（一）研究背景以及問(wèn)題的研究意義2
（二）文獻(xiàn)綜訴2
（三）研究思路及不足4
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義5
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理6
（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素6
三、南京房?jī)r(jià)的影響因素實(shí)例分析8
（一）近幾年南京房?jī)r(jià)趨勢(shì)8
（二）因素的選擇8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模9
（四）房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)16
一、緒論
（一）研究背景以及問(wèn)題的研究意義
（二）文獻(xiàn)綜訴
（三）研究思路及不足
二、房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理
（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
三、南京房?jī)r(jià)的影響因素實(shí)例分析
（一）近幾年南京房?jī)r(jià)趨勢(shì)
（二）因素的選擇
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模
（四）房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)
四、關(guān)于房?jī)r(jià)的結(jié)論和相關(guān)建議
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目錄
摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
Abstract．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
一、緒論 2
（一）研究背景以及問(wèn)題的研究意義 2
（二）文獻(xiàn)綜訴 2
（三）研究思路及不足 4
二、房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析 5
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義 5
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理 6
（三）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 6
1、經(jīng)濟(jì)因素 7
2、社會(huì)因素 7
3、房地產(chǎn)內(nèi)在因素 7
4、其他因素 7
三、南京房?jī)r(jià)的影響因素實(shí)例分析 8
（一）近幾年南京房?jī)r(jià)趨勢(shì) 8
（二）因素的選擇 8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模 9
（四）房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè) 16
四、關(guān)于房?jī)r(jià)的結(jié)論和相關(guān)建議 18


南京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析及預(yù)測(cè)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，最近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)成了社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素研究，重點(diǎn)選取了人均地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、城市居民人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、城市人口密度、商品房銷售面積這六個(gè)因素進(jìn)行具體的統(tǒng)計(jì)分析，建立多元線性方程，由于其存在多重共線性采用主成分分析的因子分析法進(jìn)行了相關(guān)分析，并得出呈正相關(guān)的結(jié)論。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)，影響因素，模型分析

Abstract：The real estate industry is a pillar industry of Chinas economy. In recent years, the real es
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略1133字，正式會(huì)員可完整閱讀）……　
些影響因素究竟如何影響房?jī)r(jià)水平，影響程度如何，不但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是必要的，而且對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控提供依據(jù)也是十分必要的。
（二）文獻(xiàn)綜訴
近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲，房?jī)r(jià)問(wèn)題逐漸成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，房?jī)r(jià)問(wèn)題上有較多的文獻(xiàn)可以借鑒。
賀勝兵(2006)作了關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格若干影響因素的實(shí)例分析，其中詳細(xì)分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模、居民收入水平、自然地理因素等。董華偉(2008)對(duì)普通商品住宅價(jià)格的形成機(jī)制進(jìn)行了研究，從不同的方面探討了商品住宅價(jià)格形成的內(nèi)部因素。劉樹(shù)合(2008)分析了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，其價(jià)格的變動(dòng)主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響,而房?jī)r(jià)水平也應(yīng)當(dāng)與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適應(yīng)。陶芳(2008)探究了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的各方面影響因素,并進(jìn)行了相關(guān)的實(shí)例分析，運(yùn)用實(shí)例分析的結(jié)論驗(yàn)證了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。周艷（2008）認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的大部分資金來(lái)自銀行，因此利息就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)重要成本。如果當(dāng)時(shí)物價(jià)沒(méi)有上漲，資金的利息成本就不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上來(lái)，這時(shí)房地產(chǎn)投資量必然減少，間接造成房屋的供應(yīng)量減少，在需求不變的狀況下，房?jī)r(jià)必然上漲。反之，物價(jià)同時(shí)上漲時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，同樣也會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。從理論上來(lái)說(shuō)，加息會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升。李晨（2010） 運(yùn)用因子分析法對(duì)全國(guó) 15 個(gè)大中城市進(jìn)行數(shù)據(jù)研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素是影響房?jī)r(jià)的第一主因子。段家楠（2010）利用廣東省1996-2009 年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，證明了人均儲(chǔ)蓄對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較為顯著的影響。
國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究往往針對(duì)某一方面或某種因素,其研究比較充分。Jacobsen(2005)通過(guò)分析認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是由土地成本、房屋建造成本、銷售經(jīng)營(yíng)成本以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)等幾大部分組成。GregoryKISunko(2007)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格關(guān)系的分析，得出房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格的上升而上升。
考慮到土地資源的稀缺性，所以房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上升的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變，但在市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的作用下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該圍繞其市場(chǎng)價(jià)值而波動(dòng)，從而房地產(chǎn)價(jià)格不可能無(wú)限制的上升，最后的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該穩(wěn)定在一個(gè)合理的水平范圍內(nèi)。
（三）研究思路及不足
國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的影響因素的分析大多基于供求關(guān)系。價(jià)格理論認(rèn)為市場(chǎng)中的價(jià)格實(shí)際上是供給曲線與需求曲線焦點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格，而所有影響房產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過(guò)影響供求關(guān)系進(jìn)而發(fā)生作用的。
目前對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素的研究還不系統(tǒng)，在研究中存在著局限。
一是傾向于從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)分析房地產(chǎn)存在的問(wèn)題，沒(méi)有從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的角度來(lái)探索房?jī)r(jià)的影響因素，房?jī)r(jià)調(diào)控政策與國(guó)家貨幣政策、資產(chǎn)價(jià)格膨脹之間關(guān)系都沒(méi)有進(jìn)行深入的研究。
二是產(chǎn)權(quán)年限、配套設(shè)施完善程度、建筑品質(zhì)和所在商圈的性質(zhì)等微觀因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用，我們?cè)谘芯恐泻苌偕婕啊?br>三是很少涉及政府、房產(chǎn)商、消費(fèi)者等市場(chǎng)主體的行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響。四是我國(guó)目前對(duì)房?jī)r(jià)的研究大多是定性的和非實(shí)證的分析，對(duì)各種影響因素的影響機(jī)理，影響程度等，較少有定量的分析研究。
實(shí)際上房?jī)r(jià)的變動(dòng)受到諸多因素的影響，在所有的影響因素中，經(jīng)濟(jì)因素所占的比重最大，所以要想研究房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因，必須重點(diǎn)研究經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響。但同時(shí)，如果忽略了其他因素的影響，也是不能得出合理以及正確的結(jié)論，所以在分析經(jīng)濟(jì)因素的同時(shí)，考慮其他因素，如人口因素、金融因素等。
本文以影響房地產(chǎn)價(jià)格的上述因素為研究對(duì)象，理論分析了引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的各種因素，并通過(guò)實(shí)證研究，選取其中有可靠數(shù)據(jù)的變量，重點(diǎn)分析了各主要經(jīng)濟(jì)因素是如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的。
本文在所涉及的一些方面上有很多不足之處。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，很難對(duì)全部的影響因素進(jìn)行分析，這里只是選擇了一些主要的因素進(jìn)行分析，這樣得到的結(jié)論難免與事實(shí)存在一定的偏差。
其次收集數(shù)據(jù)有些困難，而且數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性要高，所以文章在數(shù)據(jù)處理的過(guò)程中，不免會(huì)有一定的誤差，從而得到的結(jié)論可能也會(huì)導(dǎo)致與實(shí)際情況之間有一定的差異。


二、房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義
房地產(chǎn)價(jià)格，是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)。土地價(jià)格加上建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素構(gòu)成。
房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是由它的需求和供給共同決定的。在供給量不變時(shí)，需求量增加會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，反之需求量減少則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；同樣的，在需求量不變時(shí)，供給量增加會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，反之供給量減少則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識(shí)來(lái)看，只有房地產(chǎn)行業(yè)具備完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的所有條件，房地產(chǎn)的價(jià)格才能反映其真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。
同時(shí)房?jī)r(jià)的形成與其它一般商品的價(jià)格形成相比，有著很大的不同。房?jī)r(jià)是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房?jī)r(jià)是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房屋建筑物是人類勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動(dòng)在里面，其所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁鸬牡刈獾馁Y本化。
（二）房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，所有商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律，即價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，調(diào)節(jié)價(jià)格形成的。商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格則是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，同時(shí)供求關(guān)系的變動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的展開(kāi)又影響價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。這一基本原理對(duì)房?jī)r(jià)也是適用的。同時(shí)房?jī)r(jià)又具有其特殊性。
房地產(chǎn)的價(jià)值，是房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)在其銷售時(shí)，商家首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時(shí)獲取一定的利潤(rùn)，所以商品房的生產(chǎn) ……（未完，全文共13376字，當(dāng)前僅顯示3182字，請(qǐng)閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析及預(yù)測(cè)》）