畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測

目錄/提綱：……
一、緒論2
（一）研究背景以及問題的研究意義2
（二）文獻(xiàn)綜訴2
（三）研究思路及不足4
（一）房地產(chǎn)價格的含義5
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理6
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素6
三、南京房價的影響因素實例分析8
（一）近幾年南京房價趨勢8
（二）因素的選擇8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模9
（四）房價的預(yù)測16
一、緒論
（一）研究背景以及問題的研究意義
（二）文獻(xiàn)綜訴
（三）研究思路及不足
二、房地產(chǎn)價格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價格的含義
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素
三、南京房價的影響因素實例分析
（一）近幾年南京房價趨勢
（二）因素的選擇
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模
（四）房價的預(yù)測
四、關(guān)于房價的結(jié)論和相關(guān)建議
……
目錄
摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
Abstract．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１
一、緒論 2
（一）研究背景以及問題的研究意義 2
（二）文獻(xiàn)綜訴 2
（三）研究思路及不足 4
二、房地產(chǎn)價格的理論分析 5
（一）房地產(chǎn)價格的含義 5
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理 6
（三）房地產(chǎn)價格的影響因素 6
1、經(jīng)濟(jì)因素 7
2、社會因素 7
3、房地產(chǎn)內(nèi)在因素 7
4、其他因素 7
三、南京房價的影響因素實例分析 8
（一）近幾年南京房價趨勢 8
（二）因素的選擇 8
（三）數(shù)據(jù)的處理與建模 9
（四）房價的預(yù)測 16
四、關(guān)于房價的結(jié)論和相關(guān)建議 18


南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，最近幾年來房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較快發(fā)展態(tài)勢，房價成了社會普遍關(guān)注的熱點問題。本文通過對房價的影響因素研究，重點選取了人均地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資、城市居民人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量、城市人口密度、商品房銷售面積這六個因素進(jìn)行具體的統(tǒng)計分析，建立多元線性方程，由于其存在多重共線性采用主成分分析的因子分析法進(jìn)行了相關(guān)分析，并得出呈正相關(guān)的結(jié)論。
關(guān)鍵詞：房價，影響因素，模型分析

Abstract：The real estate industry is a pillar industry of Chinas economy. In recent years, the real es
……（新文秘網(wǎng)http://m.120pk.cn省略1133字，正式會員可完整閱讀）……　
些影響因素究竟如何影響房價水平，影響程度如何，不但對于消費者來說是必要的，而且對于國家宏觀調(diào)控提供依據(jù)也是十分必要的。
（二）文獻(xiàn)綜訴
近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的迅速上漲，房價問題逐漸成為了社會各界關(guān)注的焦點問題，房價問題上有較多的文獻(xiàn)可以借鑒。
賀勝兵(2006)作了關(guān)于我國房地產(chǎn)價格若干影響因素的實例分析，其中詳細(xì)分析了影響我國房地產(chǎn)價格的各種因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模、居民收入水平、自然地理因素等。董華偉(2008)對普通商品住宅價格的形成機制進(jìn)行了研究，從不同的方面探討了商品住宅價格形成的內(nèi)部因素。劉樹合(2008)分析了中國房地產(chǎn)價格變動，其價格的變動主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的影響,而房價水平也應(yīng)當(dāng)與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適應(yīng)。陶芳(2008)探究了我國房地產(chǎn)價格的各方面影響因素,并進(jìn)行了相關(guān)的實例分析，運用實例分析的結(jié)論驗證了各因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。周艷（2008）認(rèn)為開發(fā)商的大部分資金來自銀行，因此利息就成為房地產(chǎn)開發(fā)商的一項重要成本。如果當(dāng)時物價沒有上漲，資金的利息成本就不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上來，這時房地產(chǎn)投資量必然減少，間接造成房屋的供應(yīng)量減少，在需求不變的狀況下，房價必然上漲。反之，物價同時上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)商就會把增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，同樣也會造成房價的上漲。從理論上來說，加息會造成房價的上升。李晨（2010） 運用因子分析法對全國 15 個大中城市進(jìn)行數(shù)據(jù)研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素是影響房價的第一主因子。段家楠（2010）利用廣東省1996-2009 年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，證明了人均儲蓄對房地產(chǎn)價格有較為顯著的影響。
國外學(xué)者對房地產(chǎn)價格的研究往往針對某一方面或某種因素,其研究比較充分。Jacobsen(2005)通過分析認(rèn)為房地產(chǎn)價格是由土地成本、房屋建造成本、銷售經(jīng)營成本以及開發(fā)商的利潤等幾大部分組成。GregoryKISunko(2007)通過對房地產(chǎn)價格與土地價格關(guān)系的分析，得出房地產(chǎn)價格與土地價格呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)價格隨著土地價格的上升而上升。
考慮到土地資源的稀缺性，所以房地產(chǎn)價格從長遠(yuǎn)來看，上升的趨勢不會發(fā)生改變，但在市場價值規(guī)律的作用下，房地產(chǎn)的市場價格應(yīng)該圍繞其市場價值而波動，從而房地產(chǎn)價格不可能無限制的上升，最后的房地產(chǎn)價格應(yīng)該穩(wěn)定在一個合理的水平范圍內(nèi)。
（三）研究思路及不足
國內(nèi)一些學(xué)者對于房價的影響因素的分析大多基于供求關(guān)系。價格理論認(rèn)為市場中的價格實際上是供給曲線與需求曲線焦點所對應(yīng)的均衡價格，而所有影響房產(chǎn)價格的因素都是通過影響供求關(guān)系進(jìn)而發(fā)生作用的。
目前對我國房價的影響因素的研究還不系統(tǒng)，在研究中存在著局限。
一是傾向于從房地產(chǎn)這個行業(yè)來分析房地產(chǎn)存在的問題，沒有從國家的宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的角度來探索房價的影響因素，房價調(diào)控政策與國家貨幣政策、資產(chǎn)價格膨脹之間關(guān)系都沒有進(jìn)行深入的研究。
二是產(chǎn)權(quán)年限、配套設(shè)施完善程度、建筑品質(zhì)和所在商圈的性質(zhì)等微觀因素對房價的影響作用，我們在研究中很少涉及。
三是很少涉及政府、房產(chǎn)商、消費者等市場主體的行為對房價的影響。四是我國目前對房價的研究大多是定性的和非實證的分析，對各種影響因素的影響機理，影響程度等，較少有定量的分析研究。
實際上房價的變動受到諸多因素的影響，在所有的影響因素中，經(jīng)濟(jì)因素所占的比重最大，所以要想研究房地產(chǎn)價格變化的原因，必須重點研究經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格變化的影響。但同時，如果忽略了其他因素的影響，也是不能得出合理以及正確的結(jié)論，所以在分析經(jīng)濟(jì)因素的同時，考慮其他因素，如人口因素、金融因素等。
本文以影響房地產(chǎn)價格的上述因素為研究對象，理論分析了引起房地產(chǎn)價格變動的各種因素，并通過實證研究，選取其中有可靠數(shù)據(jù)的變量，重點分析了各主要經(jīng)濟(jì)因素是如何對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的。
本文在所涉及的一些方面上有很多不足之處。由于影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，很難對全部的影響因素進(jìn)行分析，這里只是選擇了一些主要的因素進(jìn)行分析，這樣得到的結(jié)論難免與事實存在一定的偏差。
其次收集數(shù)據(jù)有些困難，而且數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性要高，所以文章在數(shù)據(jù)處理的過程中，不免會有一定的誤差，從而得到的結(jié)論可能也會導(dǎo)致與實際情況之間有一定的差異。


二、房地產(chǎn)價格的理論分析
（一）房地產(chǎn)價格的含義
房地產(chǎn)價格，是指建筑物連同其占用土地在特定時間段內(nèi)房產(chǎn)的市場價值，即房價。土地價格加上建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。
房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是由它的需求和供給共同決定的。在供給量不變時，需求量增加會帶來房地產(chǎn)價格的增長，反之需求量減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降；同樣的，在需求量不變時，供給量增加會帶來房地產(chǎn)價格的下降，反之供給量減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)知識來看，只有房地產(chǎn)行業(yè)具備完全競爭市場的所有條件，房地產(chǎn)的價格才能反映其真實的市場價值。
同時房價的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著很大的不同。房價是一個復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房價是這個統(tǒng)一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結(jié)晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。
（二）房地產(chǎn)價格的形成原理
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所有商品的價格都是由市場經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律，即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律，調(diào)節(jié)價格形成的。商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，同時供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動。這一基本原理對房價也是適用的。同時房價又具有其特殊性。
房地產(chǎn)的價值，是房價形成的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)在其銷售時，商家首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，所以商品房的生產(chǎn) ……（未完，全文共13376字，當(dāng)前僅顯示3182字，請閱讀下面提示信息。收藏《畢業(yè)論文：南京市房地產(chǎn)價格的影響因素分析及預(yù)測》）