物業(yè)管理的瓶頸—業(yè)主委員會

目錄/提綱：……
一、物業(yè)管理的內(nèi)容和物業(yè)管理的基礎(chǔ)，決定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職能作用
二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在在物業(yè)管理活動中的職能作用
（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
（四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施
（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)
（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)
三、業(yè)主委員會的現(xiàn)狀是阻礙物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的瓶頸
三、關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的制度建設(shè)的建議
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　　《國家物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”
　　
　　本條是物業(yè)管理的定義：首先物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動；其次是物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同；再次是物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。
　　
　　一、物業(yè)管理的內(nèi)容和物業(yè)管理的基礎(chǔ)，決定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職能作用
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容特點(diǎn)是無法排他和不可分割性。如保安、保潔、綠化，房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)都具有公共物品的性質(zhì)，一旦提供，全體業(yè)主都可以享用。同樣，擠占公用面積、私搭亂建、違章裝修、惡意欠費(fèi)等行為都將損害所有業(yè)主的利益。物業(yè)
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能作用
　　
　　業(yè)主大會是通過業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，《條例》第十一條：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
　　
　�。ㄒ唬┲贫ā⑿薷臉I(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
　　
　�。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
　　
　　（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
　　
　�。ㄋ模Q定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；
　　
　�。ㄎ澹┲贫�、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
　　
　�。┓�、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)�！�
　　
　　《條例》第十五條：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
　　
　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
　　
　�。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物
　　
　　業(yè)服務(wù)合同；
　　
　�。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　　
　�。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
　　
　　（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)�！�
　　
　　業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司管理，同時(shí)，業(yè)主也有權(quán)自己進(jìn)行管理。按照《條例》總則第二條對物業(yè)管理的定義，《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動，僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理活動。業(yè)主的這種權(quán)利，充分體現(xiàn)了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)中對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主大會一經(jīng)民主選舉產(chǎn)生，基于業(yè)主對房屋的所有權(quán)，享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，將通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)，而業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，落實(shí)業(yè)主大會業(yè)主作出的各項(xiàng)決定，具體行使有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)的職能。
　　
　　三、業(yè)主委員會的現(xiàn)狀是阻礙物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的瓶頸
　　
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、在物業(yè)管理活動中的地位是不可或缺的，其重要意義不言而喻。然而，綜觀我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，小區(qū)建設(shè)中業(yè)主委員會的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)公司，業(yè)主委員會的規(guī)范化程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)公司。作為物業(yè)管理活動中的重要的法律主體業(yè)主大會、業(yè)主委員會沒有及時(shí)建立健全，或缺位或不能充分發(fā)揮其職能，一些業(yè)主委員會濫用職權(quán)將小區(qū)弄得雞犬不寧，直接影響物業(yè)管理活動的法制化、規(guī)范化的進(jìn)程。
　　
　　用現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)相對業(yè)主而言比較容易，規(guī)范業(yè)主則難度較大。物業(yè)公司作為企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督，如若違規(guī)，寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，則為小區(qū)聚居的個(gè)體居民，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個(gè)人素質(zhì)千差萬別。對物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識，或知之甚少或全無所知。現(xiàn)代居住小區(qū)的特點(diǎn)是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來�！钡囊馑�。房屋毗連導(dǎo)致共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的增多，而不相往來使得業(yè)主只關(guān)注個(gè)人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環(huán)境。
　　
　　小區(qū)業(yè)主的違章裝修，房地產(chǎn)行政主管部門、行政執(zhí)法部門無有效措施，物業(yè)管理企業(yè)更無可奈何。不遵守業(yè)主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費(fèi)這些嚴(yán)重侵害多數(shù)業(yè)主利益的行為，僅靠物業(yè)公司解決不了問題。以欠費(fèi)為例 ……（未完，全文共5074字，當(dāng)前僅顯示1781字，請閱讀下面提示信息。收藏《物業(yè)管理的瓶頸—業(yè)主委員會》）