我國房地產(chǎn)信托若干問題分析

　　內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進一步完善我國房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問題作初步探討。
　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托 問題 完善
　　
　　作為一個新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間,其熱潮始于2003年6月央行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡稱 “121號文件”,這一文件對商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項目貸款做出了嚴格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達150億元。然而,銀監(jiān)會于2005年國慶前發(fā)布的“212號文件”——《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅冰”。此時,對我國房地產(chǎn)投資信托進行再審顯然已
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資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運行機制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國家的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)政策。
　　
　　我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題
　　
　　房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。
　　法律法規(guī)尚不健全
　　目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時選擇買進、持有、賣出。同時,在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、購買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運用方向,但實際上還是只能用于短期貸款和要求對方回購的短期物業(yè)投資行為,無法長期或永久性地購入商業(yè)物業(yè),進行租賃、經(jīng)營等商業(yè)運營。
　　
　　道德風險問題
　　房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式,對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風險。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。
　　
　　項目自身及市場風險
　　房地產(chǎn)信托的市場風險主要來自于項目本身的風險,對項目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計控制風險,項目本身的先天缺陷是無法避免的。
　　
　　進一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議
　　
　　從上述分析可以看出,我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因為受到政策等多方面的限制,在我國還需要更進一步完善。
　　建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境
　　加快我國相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實踐能給我國很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地 ……（未完，全文共3331字，當前僅顯示1683字，請閱讀下面提示信息。收藏《我國房地產(chǎn)信托若干問題分析》）